주제발표 1

이현석 건국대학교 부동산학과 교수

주택산업의 미래비전

주택산업 현황

현재 국내 주택산업은 위기를 맞고 있다. 국내 건설수주량이 지속적인 하락세를 나타내고 주택공급 및 미분양 현황도 심각한 실정이다. 더 큰 문제는 도시형생활주택이다. 근래 1~2인가구의 증가로 소형 도시형생활주택의 신규공급이 폭발적으로 늘어났다. 공급과잉 논란이 불거진 가운데 상당수 물량이 미분양에 시달리고 있어 앞으로 주택시장의 뇌관이 될 것으로 보인다.

수요가 줄어 주택가격이 하락하는 일본식 자산 디플레에 대한 우려가 커지고 있다.

주택시장의 흐름

지금까지 주택시장은 양적 성장에 치중해왔다. 1990년대 도시화가 본격화되면서 그동안 공동체를 중심으로 한 단독주택과 소규모 다세대주택이 주를 이루던 주택시장은 분양중심의 대량공급 공동주택(아파트)으로 중심축이 이동했다. 도시재생 역시 대량공급에 적합한 대규모의 철거-분양 개발 모델을 따랐다.

사생활 보호와 개인주의를 중시한 소비자 경향도 아파트 시장의 호황을 이끈 요인 중 하나다. 초고층 주상복합 아파트와 임대아파트가 공존하면서 나타난 소득별·세대별·지역별 계층 분리도 특징이다.

2008년 글로벌 금융위기로 주택수요가 급감하면서 주택시장흐름이 변화를 맞았다. 주택보급률이 104%에 달해 공급이 한계에 부딪쳤다. 소비자 경향도 달라졌다. 대규모 공동주택을 벗어나 개인화되고 단절된 계층을 연계하려는 욕구가 나타나기 시작했다. 대량공급 시대가 막을 내린 것이다.

질적 혁신을 위한 신 주거트렌드

최근 소비자들은 SNS 등을 활용해 커뮤니티를 형성하는 등 공동체를 회복하고자한다.

수요도 다양해졌다. 건설사들은 이에 맞춰 가변형 구조나 1~2인 가구, 고령층가구 등 차별화된 주택을 공급한다.

시장이 안정되면서 주거이동이 감소하는 것도 눈여겨볼 경향이다. 일반적으로 소득이 증가하고 생활이 안정될수록 주거이동률이 감소된다. 여기에 고령화까지 더해져 앞으로 인구이동이 눈에 띄게 줄어들 것이다.

주택산업의 새로운 방향

△주택산업 업역 확대

신 주거트렌드를 소화하기 위해선 업역의 확대가 필요하다. 지금까지 건설사가 주택을 지어 분양만 해왔다면 앞으로는 주택의 임대와 관리 등 운용관리 중심으로 전환해야 한다. 단순 정주 기능에서 지역과 환경, 레저 등 새로운 니즈를 소화해낼 수 있는 세컨드하우스 건설과 임대관리 등이 필수로 거론되는 이유다. 또 디자인면에서는 주거 공간을 헬스, 도서관, 문화시설, 편의시설 등과 용도를 혼합해 부가가치를 창출하는 것도 고려해볼만 하다.

△Second house 시대

미래 유망 주택산업으로 꼽히는 것이 세컨드하우스다. 소비자들은 대량공급 아파트 생활이 주는 단절과 익명성을 거부하고 커뮤니티를 회복하고 지역간, 세대간 연계를 갈망한다. 또한 거주주택 외에 여가 주택, 주말주택에 대한 수요도 늘고 있다. 이러한 니즈를 충족하는 것이 바로 세컨드하우스다. 세컨드하우스는 주택산업의 양적한계 극복과 질적 혁신의 계기가 될 것으로 전망된다. 이를 위한 1가구 1주택제도의 전면적 수정이 필요하다.

△주택요소별 특화

시장이 단일상품 대량공급에서 계층별 특화시장으로 변하고 있다. 소비자의 다양한 니즈를 충족시킬 특화된 주택개발이 필요하다. 고령화를 대비한 다운사이징이나 업사이징 리모델링과 특화소재산업이 확대되고 골드계층의 고급화도 이어질 전망이다. 리모델링, 세컨드하우스 등 다양한 분야와 연계해 발전할 가능성이 크다.

△도시재생사업

도시재생사업은 기존의 대규모 신규개발에서 개발권과 관리·운영을 함께하는 개발사업으로 변화하고 있다. 예컨대 전면 철거-개발식이 아니라 리모델링을 통한 재고주택의 가치향상이나 지역보존으로 공동체를 회복하는 식이다. 앞으로 건설사는 투자가치에 입각해 사업성을 판단하기보다 투입비용자체를 고려하는 것이 현명하다.

△주택금융시장 변화

금융시장 변화에도 능동적으로 대처할 수 있는 조합 능력이 요구된다. 매매가 대비 전세가 격차가 좁혀지고 월세 비중이 높아지는 것은 상업용 금융의 투자대상으로의 진입을 뜻한다. 리츠에 대한 주택기금을 출자해 도시재생사업 지원을 활성화하는 것이 좋은 예다. 저금리 시대를 맞아 공적 보증과 투자·융자 등으로 지원방식을 다각화할 필요가 있다.

주제발표 2

김찬호 주택산업연구원 연구위원

미래주택시장 유망사업 전망

주택시장 변화요인

주택시장의 변화를 가져오는 가장 큰 요인은 인구 및 가구의 변화다. 통계에 따르면 2016년을 정점으로 우리나라 15~64세의 생산가능인구가 줄어든다. 이는 주택 실수요자층인 30~40대가 감소해 신규주택에 대한 수요가 줄어들 것을 의미한다. 빠른 고령화 속도도 주요인이다. 고령자 주택 수요가 높아지고 있다. 1~2인 가구가 증가하는 등 주택 수요층의 특성이 다양해졌다. 이를 파악하는 것이 중요하다.

연평균 경제성장률 3% 안팎의 저성장 기조와 110%에 달하는 전국 주택보급률은 신규주택수요를 감소시키는 요인이다. 대신 재고주택 관리의 중요성이 대두되고 있다. 재건축·재개발 등 도시재생 사업이 주목받고 있다.

신 주거트렌드

새롭게 등장한 주거트렌드는 4S로 정의할 수 있다. 내용을 살펴보면 Sale price 저렴한 가격, Small size 소형강세, Smart design 공간활용설계, Silver industry 고령자주택 등이다.

Sale price로는 건축비를 대폭 절감한 모듈러 하우징이 대표적 사례다. 모듈러 하우징이란 공장에서 표준규격의 모듈을 제작해 현장에서 조립·완성하는 공법을 말한다. 공사비용 절감과 공사기간 단축 효과가 높아 저렴한 주택공급이 가능하다. 최근 정부가 보금자리주택을 모듈러 하우징으로 공급하는 방안을 추진하는 등 관심이 높아지고 있다.

한 필지에 2가구를 짓는 땅콩주택은 Small size 트렌드를 보여준다. 땅콩주택은 규모는 작지만 정원이 딸린 주택을 소유할 수 있다는 장점을 지녔다. 투자가치보다 주거가치와 삶의 질을 중시한 주거트렌드를 반영한다.

Smart design은 세대분리형 주택에 나타난다. 최근 가구주인 부모와 동거하는 30~40대 성인자녀가 늘고 있다. 이에 따라 부모와 자녀세대가 한 집에 거주하면서 각자 독립적인 공간을 제공하는 창의적인 평면이 요구된다. 최근 세대분리형 공동주택이 도입되는 등 이 같은 주거형태가 늘어날 전망이다.

마지막으로 Silver industry는 은퇴세대의 노후생활자금을 마련하기 위한 1+1 재건축 사례를 들 수 있다. 재건축·재개발 조합원이 본인 거주용과 전용 60㎡ 이하 임대소형주택을 합쳐 입주권 2가구를 배정받는 방식이다. 기존주택의 규모를 줄이고 대신 임대수익을 올릴 소형주택을 마련할 수 있다.

주택산업의 역할과 위상 변화

주택시장의 여건 변화로 주택산업의 역할과 위상을 재정립할 필요가 있다. 기존의 주택사업이 단순히 아파트를 건설, 판매하는 것에 그쳤다면 앞으로는 다양한 주거가치를 창출하는 것으로 나아가야 한다. 우선 소비자의 다양한 생활방식과 주거 필요성에 대응해 주거생활의 가치를 높이는 상품을 개발해야 한다. 예컨대 수요특성에 맞는 주거모델을 개발하고 전방위적인 생활지원서비스를 제공하는 것이다. 재건축, 리모델링, 컨버전 등에 대한 수요가 높아지는 만큼 노후화된 중고주택의 가치를 향상시키는 일도 중요해질 전망이다. 장기적으로는 재개발·재생사업을 통해 주변 환경을 정비하고 공동체 활성화를 지원하는 방식도 고려해야 한다.

따라서 주택산업은 점차 타업종과의 연계를 통해 사업모델을 개발하고 사업영역을 확장할 것으로 예상된다. 홈네트워크 및 에너지 서비스를 위한 IT, 주상복합과 편의시설을 위한 유통산업, 고령화 주택, 자녀보육을 위한 의료 및 교육, 부동산 금융 등 주택이라는 물리적 공간을 넘어 주거생활과 주거가치를 제고하는 것으로 주택산업의 외연이 넓어질 전망이다.

Discussion

이상영 명지대학교 교수

기술개발에 대한 중요성은 모두가 공감할 것이다. 그 외에 건설사들은 주택시장의 변화에 발맞춰 다양한 비즈니스 모델을 개발해야 한다. 특히 건설사가 직접 나서는 투자·신용회사로의 산업변화전략을 모색할 필요가 있다. 최근 우리나라에도 민간임대시장이 확대되고 있다. 이를 위한 준비가 필요하다. 서브리스전대가 잘못될 경우 파산 리스크가 높아지기 때문에 투자자들은 제도 변화나 시장 동향을 고려해 신중하게 접근해야 한다. 또한 정부는 이를 위한 정책과 지원을 마련해주길 바란다.

김승배 피데스개발 대표이사

지금까지 건설사들은 꾸준히 기술력을 높이는데 주력해왔다. 그러나 요새 소비자들은 주택 기술력보다는 자신의 개성과 취향을 중시하는 경향을 보인다. 게다가 소비자 트렌드는 매우 빠른 속도로 달라진다. 주택산업이 천천히 성장해온 것과는 대조적이다. 개인 취향을 반영해 공간을 꾸미는 것은 인테리어 디자인 등 1인 비즈니스모델에 적합한 일이다. 대단지 아파트와 같이 대량공급모델을 유지해온 건설사들이 딜레마를 겪을 수밖에 없다.

주택시장이 안정화에 들어선 만큼 미래주택산업은 재생·재건축·재개발이 유망할 것으로 보인다. 이와 더불어 건설사들은 기존 주택단지 내의 비즈니스모델에 대해서도 연구해볼만하다.

윤재오 매일경제 부동산부장

세컨드하우스나 임대주택사업은 유망한 미래주택산업이다. 이를 활성화하자면 1가구1주택 구조의 전환이 필요하다. 다주택소유에 대한 규제를 풀어야 하는 것이다. 부동산시장은 정부의 정책이나 법에 영향을 많이 받는 구조다. 현행과 같은 규제로는 세컨드하우스가 활성화될 수 없다. 또한 빠르게 진행 중인 고령화를 대비해야 한다. 고령화주택에 대한 잠재적인 수요가 높다. 새로운 수요층과 수요물건에 대한 분석이 계속돼야 한다.

윤주선 한호건설 대표이사

안팎으로 건설사들이 위기를 겪고 있는데 부동산 관련 여러 경제민생법안은 국회에서 계류 중이다. 얼어붙은 부동산 시장에 대한 정치·사회적 관심이 절실하다.

주제발표에서 질적 성장을 언급했는데, 타업종 연계사업이 진정한 주택사업인지에 대해선 의문이다. 결국 IT, 인테리어 등 다른 사업 아닌가? 주택을 건설하고 판매하는 건설사를 위한 미래주택산업 고민이 필요하다. 세컨드하우스와 관련해서는 주택세법 개정이 우선돼야 한다는 생각이다. 다양한 층위에서 세컨드하우스에 대한 수요가 증가하고 있지만 다주택자에 대한 세제규제가 있는 한 실현되기 어려운 측면이 많다.

백성준 한성대학교 교수

주택산업의 수요자와 공급자 입장 차이를 이해할 필요가 있다. 공급자 측면에서 볼 때 과거 주택산업의 공급자는 자본과 정부, 건설사로 커뮤니티는 빠져있었다. 그런데 최근 소비자들은 커뮤니티가 활성화된 주거생활을 원한다. 건설사들은 커뮤니티를 회복하는 방식의 공급을 고민해야 한다. 정책도 달라질 필요가 있다. 단순히 주택을 건설·공급하는 것을 넘어 도시를 계획하고 주거환경을 고려해 공동체를 회복하는 식의 융합정책이 필요하다.

김재정 국토부 주택정책관

앞으로 임대주택의 공급과 관리가 중요해질 전망이다. 우리나라의 주택 자가비율은 56%다. 36%는 민간임대에 의존하는 실정이다. 공공임대주택을 늘려야하지만 LH의 여력이 부족하다. 만성적인 적자와 물량공급의 한계 탓이다. 민간사업과의 협업이 방법으로, 민간임대사업을 활성화해야 한다고 본다. 이에 따라 정부가 최근 국민주택기금과 민간자금이 함께하는 민관합동리츠(RITs)를 통해 연간 최대 1만가구의 10년 공공임대주택을 짓기로 했다. 2014~2015년 ‘주택공급 조절방안’ 일환으로 준공 후 미분양 아파트의 임대주택 공급이 본격화돼 효과를 기대하고 있다.

재건축과 관련해선 수요를 분류하는 것이 중요하다. 필요에 맞게 전면철거식 재건축이나 맞춤형 리모델링식 재생사업을 시행하면 된다. 앞으로 수직증축 규제가 완화돼 재생사업이 다양화될 것으로 보인다.

이외에 국토부는 도시 및 주거환경 개선, 도시재생 기본방안, R&D 종합계획 등 다양한 장기종합계획을 선보일 예정이다.

[Plus]

주택산업연구원이 제안하는 미래주택산업 빅4

1 주거환경관리사업

주거환경관리사업이란 노후화된 저층 주거지를 대상으로 전면 철거방식이 아닌 기존 주거지를 보전하면서 기반시설을 정비하고 공공시설을 확충해 주거환경을 개선하는 것을 말한다.

최근 뉴타운 지정 해제지역이 늘고, 종전의 전면철거방식의 문제점이 불거지면서 지자체 중심의 소규모 개발 사업이 주목받고 있다. 이미 주택보급률이 높아 시장이 대량 물량을 소화하지 못하기 때문이다. 지자체별로 주민참여형 주거환경관리사업, 마을만들기 사업 추진 등 다양한 지원책이 마련되는 점도 긍정적이다. 주거환경관리사업은 소규모 단위의 지역개발 및 개량사업 유형으로 지역기반의 중견·중소주택건설사업자의 사업기회를 확대할 수 있다.

2 임대주택사업

소유 중심에서 거주 중심으로 주거패러다임이 변화하는 만큼 임대주택사업도 유망하다. 저금리 기조가 지속되는 등 사업여건이 개선되고 있고 정부가 민간임대주택사업 활성화를 정책 기조로 삼고 있는 점도 전망을 밝히는 요인이다.

임대주택사업은 개발주체의 유형과 보유 및 운영방식에 따라 다양한 형태의 사업방식 개발이 가능하다. 시장 환경, 리스크 구조 등 여러 가지 조건에 맞춰 선택적으로 사업모델을 활용할 수 있다.

기업형 임대주택관리업이 발달한 일본의 경우 종합부동산기업 다이토우켄타구가 서브리스단일사업으로 2003년 매출 3000억엔에서 2011년 1조엔 규모로 성장한 사례가 있다. 서브리스 사업은 토지소유자가 임대주택사업자에게 건설 및 운영을 일괄 위탁하면 임대주택사업자는 자사의 임대주택 브랜드로 건설·관리·운영하고 임대소유자에게 공실에 관계없이 매월 계약에서 정한 임대료를 지불하는 구조를 말한다.

3 주거서비스사업

지속적으로 1~2인가구와 맞벌이가구, 고령자가구가 늘면서 주거서비스사업이 각광받을 것으로 보인다. 주거서비스사업은 임대, 관리, 생활지원, 유통, 리모델링 등 주택사업 가치사슬(Value Chain)에서 분양판매 이후 주거와 관련된 서비스 활동을 말한다. 예컨대 맞벌이가구나 고령자가구와 같이 주거생활여력이나 시간적 여유가 없는 계층을 위한 청소, 세탁, 장보기, 애완동물 돌보기 서비스를 제공하는 것이다.

자사 브랜드 주택 입주자에게 이와 같은 서비스를 제공할 경우 브랜드 이미지를 높여 분양성 향상 효과도 가져온다. 또 임대주택사업과 연계하면 중장기적 수익모델을 구축할 수도 있다.

4 고령자주택사업

베이비붐세대 은퇴와 2018년 고령사회 진입을 앞두고 실버산업이 성장함에 따라 고령자주택시장도 크게 확대될 것으로 예측된다. 2012년 3월 주택법 개정으로 노인복지주택을 준주택으로 분류해 주택기금에서 건설자금 지원이 가능해져 사업여건이 더 좋아졌다.

고령자주택사업은 크게 주거이전사업과 혼합개발사업으로 분류된다. 주거이전사업은 자사가 건설·운영하는 전원주택이나 시니어주택을 분양·임대하는 사업과 기존 고령자 거주주택을 임대주택화하여 임대료수익을 관리하는 사업이 포함된다.

혼합개발사업은 ‘분양+임대+고령자주택 혼합단지’를 개발하는 것으로 분양수요가 높은 경우 차후 임대주택 분양으로 전환해 초기 분양리스크를 피할 수 있다. 자녀양육문제로 부모세대와 가까이 거주하고자 하는 맞벌이 부부세대가 많아 앞으로 임대수요가 늘어날 것으로 보인다.