주택금융지원체계, 내집마련 결정에 중대한 역할

주택금융공사는 매년 5000가구를 대상으로 주택금융 수요실태조사를 실시하고 있다. 일반가구로 만 20세에서 59세까지의 가구주나 가구주의 배우자가 조사대상이다. 2012년 조사결과에 따르면 77.6%가 주택 구입의사가 있는 것으로 조사됐다. 즉 주택 주소비계층인 만 20~50대는 10가구 중 7~8가구는 여전히 주택을 구입할 의사가 있다고 할 수 있다.

주택구입 의향을 집이 있는 유주택 가구와 무주택 가구로 분리해서 살펴보면 재미있는 특징을 발견할 수 있다. <그림1>에서 보는 바와 같이 유주택가구와 무주택가구의 주택구입 의사는 다르다. 전체적으로 무주택가구의 주택구입 의향률이 유주택가구보다 높고, 2011년을 정점으로 주택구입 의향률이 줄어들고 있다. 또한 무주택가구보다는 유주택가구의 주택구입 의향률이 더 많이 감소했다.

이는 최근 주택가격 하락이 지속되면서 주택투자 가치가 감소하자 집을 보유하고 있는 유주택가구의 주택구입 필요성이 줄어든 결과에 의한 것으로 보인다. 집이 없는 무주택가구의 주택구입 의향률도 감소하고 있지만, 여전히 80%이상으로 높은 수준을 유지하고 있다.

주택을 보유하고 있지 않는 무주택가구의 경우, 100가구 중에서 84가구는 여전히 주택을 구입하고 싶어한다. 나머지 16가구가 주택을 구입하지 않으려고 하는 가장 큰 이유는 주택을 구입할 자금이 충분하지 않기 때문이다. 또 주택구입자금 대출 시 이자나 원금상환이 부담스럽기 때문이다. 즉 주택을 구입할 생각이 없는 16가구 중에서 9가구 정도가 주택금융 관련 문제로 주택구입을 고려하지 않고 있는 것이다. 이들 가구의 경우, 주택금융 문제가 해결되면 주택을 구입할 수도 있다. 따라서 무주택가구를 대상으로 주택금융 지원체계가 잘 구축되면 무주택가구의 93%는 주택을 구입할 의사가 있는 잠재수요층이 될 수 있다.

이러한 가구를 위해서 정부는 무주택가구의 내 집 마련을 위한 다양한 주택금융 지원체계를 정비하고 있다. 대표적인 프로그램이 국민주택기금과 주택금융공사(우대형 보금자리론)의 통합 정책모기지이다.

현재 공공에서 운영하고 있는 대표적인 모기지는 국민주택기금의 ‘근로자·서민주택구입자금’과 ‘생애최초주택구입자금’, 주택금융공사의 보금자리론(우대형)으로 이원화되어 운영되고 있다.

이들 모기지의 대출 규모는 2011년에 9812억원에 불과했으나 소득요건 완화, 금리인하 등으로 2012년에는 4조 2572억원으로 크게 증가했다. 2013년에도 10월까지 7조 7266억원이 대출되면서 큰 폭으로 증가(<그림3> 참조)했고, 무주택가구들의 내 집 마련을 지원하고 있다.

공공 주택구입지원 모기지의 특징 비교

공공 모기지는 무주택가구의 자가마련 지원이라는 동일한 정책목적을 가지고 있지만, <표1>에서 보는 바와 같이 소득기준, 대출한도, 금리 등의 대출조건이 자금에 따라 제각각이다. 특히, 재원마련 방식도 모기지에 따라서 다르다.

‘근로자·서민주택구입자금’은 국민주택기금 재원을 활용하여 대출하고 있으며, ‘생애최초주택구입자금’은 은행자금을 활용하되 재정에서 은행에 이차보전을 하는 구조이다. 반면에 주택금융공사의 ‘우대형 보금자리론’은 MBS 발행을 통해 자본시장 자금을 활용하되 재정에서 주택금융공사에 이차보전을 하고 있다.

2014년 1월2일부터 통합 정책모기지 출범

국민주택기금과 주택금융공사의 이원적 운영구조로 인해 그 동안 소비자의 혼란 가중은 물론 주거복지 형평성과 재정운용의 효율성 관점에서 개선 필요성이 제기되자, 정부는 국민주택기금과 주택금융공사(우대형 보금자리론)의 주택구입지원 모기지를 <표2>에서 보는바와 같이 2014년 1월 2일부터 통합·운영하기로 결정했다.

정책 모기지의 통합·운영이 시행되면 무주택 서민의 내 집 마련 기회가 크게 확대될 수 있다. 국민주택기금을 직접 융자해서 발생하는 이차이익으로 주택금융공사의 유동화방식의 이차손실을 보전함으로써 지속적이고 안정적인 정책모기지의 공급능력을 확보할 수 있기 때문이다.

특히 시장상황에 따라 필요할 경우, 주택금융공사의 유동화 물량 확대를 통해 지원규모를 탄력적으로 조절할 수도 있다. 2014년도에 정부는 무주택 서민의 내 집 마련을 위해 11조원 규모의 통합 모기지를 지원할 계획이다. 평균적으로 1억5000만원의 대출을 받는다고 가정하면, 7300가구 정도가 지원을 받을 수 있는 규모이다.

통합 정책모기지의 운영으로 여러 이점이 예상된다. 첫째, 지원대상의 확대가 예상된다. 우대형 보금자리론은 부부합산 연소득 5000만원 이하에만 지원이 되었지만, 통합모기지가 시행되면 주택기금 지원기준으로 통일되어 2014년 말까지 한시적으로 일반 무주택자는 6000만원 이하, 생애최초 구입자이 경우에는 7000만원 이하까지 시중은행 대출보다 금리가 낮은 통합모기지를 이용할 수 있다.

둘째, 금리인하 효과가 기대된다. 우대형 보금자리론의 현재 금리는 3.3~4.05%이나, 통합모기지는 현재 주택기금 상품과 동일하게 소득·만기별로 시중 최저 수준인 연 2.8~3.6%(생애최초자는 0.2%p 인하)로 지원이 가능하다.

셋째, 소비자에 대한 서비스 접근성이 개선될 수 있다. 그 동안 국민주택기금 대출은 주택기금을 취급하는 6개의 시중은행(우리, 신한, 하나, 기업, 농합, 국민) 창구 방문을 통해서만 신청이 가능했다. 그러나 앞으로는 주택금융공사의 보금자리론처럼 온라인 신청도 가능해지고 취급기관도 6개의 시중은행외에 10개 기관이 추가되면서 자금을 이용하고자 하는 소비자의 이용 편의성이 크게 제고될 수 있다.

넷째, 국가 재정운용 효율성도 크게 개선될 수 있다. 통합모기지 공급물량의 50%는 저리로 조달된 주택기금재원(주택기금 직접 융자)을 활용하고, 나머지 50%는 MBS 발생자금(주택금융공사의 유동화 방식)으로 공급하면서 재정에 의한 이차보전이 없기 때문에 재정부담이 최소화될 수 있다.

주택구입을 원하는 무주택가구가 관심을 가질 만한 또 다른 주택구입지원 프로그램은 ‘공유형 모기지’이다. 공유형 모기지는 1%대의 저리 자금을 지원해 전세수요를 매매로 전환·유도하기 위해 8.28전월세대책을 통해 국내에 처음으로 도입된 새로운 방식의 주택구입 지원제도이다.

수익형과 손익형으로 나뉘는 공유형모기지

공유형모기지에는 수익형과 손익형이 있는데, ‘수익공유형’은 주택기금에서 집값의 최대 70%까지 1.5%의 모기지를 공급하고, 주택 매각시(또는 만기시)에 매각차익(평가차익)이 발생할 경우 차익의 일부를 주택기금과 공유하는 방식이며, ‘손익공유형’은 주택기금이 집값의 최대 40%까지 1~2%의 지분성격의 모기지를 지원하고 주택구입자와 기금이 주택 매각손익을 공유하는 방식이다.

가장 큰 특징은 주택 구입자와 국민주택기금이 주택 구입에 따른 수익과 위험을 공유한다는 것이다. 이러한 특징 때문에 공유형모기지는 주택가격 하락리스크로 주택구입을 미루고 있었던 실수요자들이 금리 부담이 줄어들면서 주택구입을 할 수 있도록 기존 금융권의 대출관행을 탈피한 새로운 개념의 주택금융 상품으로 평가받고 있다.

공유형모기지 시범사업 결과, 총 2276세대가 대출약정을 체결하면서 성공적으로 마감했다. 대출계약을 체결한 가구 특성을 보면, 수도권에서 전세로 살던 30~40대로 연소득 6000만원 이하의 중산화 가능 계층이 3억 이하의 주택을 구입하는데 대출자금을 활용했다. 시범사업이 성공적으로 마감되자, 정부는 12월 9일 부터 2조원(1만5000호) 범위 내에서 예산 소진시까지 한시상품으로 본 사업을 실시하고 있다. 본사업은 손익형을 전체의 20%로 제한하고, 수익형 위주로 실시할 예정이며, 공급대상은 시범사업과 동일하다(<표3>참조).

수도권이나 지방광역시에 살면서 계속 오르는 전세보증금 때문에 어려움을 겪고 있는 실수요 가구는 ‘통합모기지’나 본 사업 단계에 들어간 ‘공유형 모기지’를 이용한 주택구입에 대해 생각해 볼 필요가 있다. 이들 상품은 저금리로 금리부담이 낮을 뿐만 아니라 특히 공유형 모기지는 주택가격 하락위험을 주택구매자와 기금이 나누는 구조로 실수요자가 감당해야 하는 주택가격 하락위험이 적어지기 때문이다.