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남들이 모두 ‘노(NO)’라고 대답할 때 나는 ‘예스(YES)’라고 응답한다

지난 15년간 수차례의 역발상 부동산 투자로 평범한 회사원에서 부동산 부자로 거듭난 P씨(남·48세). 남들이 모두 ‘노(NO)’라고 대답할 때 자신은 ‘예스(YES)’라고 응답하는 과감한 역발상 투자를 통해 기록적인 수익을 올릴 수 있었다.

P씨가 토지투자에 관심을 가지게 된 시기는 버블세븐 아파트 매매가격이 급등세를 보였던 2005년도였다. 당시는 지금과 달리 서울 ? 수도권을 중심으로 아파트가격이 천정부지로 치솟던 때였고 모든 사람들이 재테크로 아파트 투자에 몰두하던 시기였다. 하지만 P씨의 생각은 남달랐다. 거품이 잔뜩 낀 이들 버블세븐 아파트에 투자하는 대신 오히려 역세권 토지 투자에 많은 관심을 가지고 있었다.

그러던 어느 날 지하철 9호선 역세권역에 소재한 나대지가 매물로 나오자 조금의 망설임도 없이 투자를 감행했다. 결과적으로 P씨의 판단이 옳았다. 2009년 7월 지하철 9호선이 본격 개통되면서 상권이 크게 확장되자 해당 지역의 토지가격은 매도호가가 시세일정도로 급등했다.

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최고의 투자는 가장 값싸게 매입하는 것‘가치투자가 답이다.’ 

서울 강남에 수백억원대 빌딩 2채를 가지고 있는 대학교수 J씨(남·58세). 최고의 부동산 투자는 가장 값싸게 매입하는 것이라는 이른바 ‘부동산 가치투자’로 내로라는 갑부의 반열에 오른 인물이다.

가치투자를 최고의 부동산 투자원칙으로 삼고 있는 J씨는 우량물건을 시세보다 값싸게 매입할 수 있는 초급매물, 경매물·공매물, 부실채권(NPL)매물, 대물변제매물, 미분양할인매물, 개인상속매물, 기업구조조정매물 등을 선호한다. 물론 이러한 J씨의 독특한 투자원칙(우량물건을 시세보다 30~40% 이상 값싸게 매입하기)은 실제투자로도 이어졌고 수년이 지난 지금까지도 부동산업계의 성공 투자사례로 회자되고 있다.

일례로 2004년 2월 상속인들의 재산분배과정에서 세금납부를 위해 급매물로 나온 서초구 반포동 강남대로변 소재 4층 규모의 근린생활시설빌딩을 그 당시의 정상시세인 46억원에서 무려 34%나 할인된 30억 원에 매입했는데, 현재 그 건물의 가격은 150억원 이상에 호가되고 있다. 통상적인 물가상승률을 감안하더라도 엄청난 투자수익률임에 틀림없다.

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계란을 한 바구니에 담지마라 

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대한민국 벤처기업 1세대로서 강남에서 알짜배기 중소기업을 경영하고 있는 K씨(남?54세)는 토지, 상가, 오피스빌딩 등 소유하고 있는 부동산만 어림잡아도 500억 원대에 이른다. 누가 보아도 부동산 부자다. 하지만 K씨는 이른바 ‘몰빵투자’는 절대로 하지 않는다.

K씨가 부동산 투자로 승승장구할 수 있었던 데는 아무리 좋아 보이는 투자지역, 아무리 좋아 보이는 투자물건이라도 ‘계란을 한 바구니에 담지마라’는 포트폴리오식 투자원칙을 철저히 지켜왔기 때문이다.

K씨의 부동산 투자는 IMF 외환위기 직후인 2001년 강남구 역삼동 대로변 지상 4층 규모의 빌딩을 경매로 매입(37억원 낙찰, 현재 그 건물의 시세는 230억원 이상 호가)한 것을 시작으로 2003년 분당신도시 구분상가 1층 매입(현재까지 임대 중), 2004년 동탄신도시 상업용지 매입(2006년 건설회사에 프리미엄 매각), 2006년 강남구 논현동 단독주택 2채 매입(2007년 근린상가주택으로 각각 재축 후 보유), 2009년 충남 연기군 일대 토지 매입(현재 세종특별시 편입) 등 다양한 지역, 다양한 유형의 부동산으로 이어져왔으며 이는 부동산업계의 성공 투자사례로 회자되고 있다.

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미래가치에 투자하라

지금은 은퇴했지만 몇 해 전까지도 건축사로 일했던 L씨(남·62세)는 이른바 ‘부동산 알부자’다. L씨의 부동산 투자원칙은 현재의 임대수익률이나 당장의 시세차익에 연연하기보다는 장시간이 흐른 후 큰 폭의 차익을 노릴 수 있는 부동산, 즉 미래가치가 높은 부동산에 투자하자는 것이다.

일반적으로 부동산에 투자할 때 평범한 투자가들은 단기적 안목에 갇혀있어 눈앞의 이익(임대수익, 저가매입 등)에만 급급한 나머지 장기적 안목으로 미래가치에 투자하는 것을 버거워하며 기피하거나 쉽사리 포기하는 경향이 있다. 하지만 시쳇말로 부동산으로 큰돈을 벌어봤다는 부자들은 향후 발전가능성을 보고 미래가치가 높은 부동산에 투자하려는 성향이 강하다.

L씨의 경우 태생적인 부자는 아니었지만 건축사라는 업무의 특성상 자연스럽게 개발업자의 관점에서 나대지를 관찰하고 분석하는 기회를 수없이 갖게 되었고 이때의 경험덕분에 부동산 투자 시 미래가치를 내다보고 투자할 수 있는 자신만의 확고한 투자원칙을 가질 수 있게 됐다.

2005년 서울시 종로구 소격동 근린주택 투자사례는 L씨가 부동산의 미래가치를 내다보고 신속한 매입을 결정하여 큰돈을 벌었던 대표적인 부동산 투자 성공사례로 볼 수 있다. 대지 면적 280㎡, 건물 연면적 413㎡ 규모의 2층짜리 근린주택으로서 1층과 지하층은 근린생활시설로 임대 중이었고 2층은 주택으로 집주인 일가족이 거주하고 있었다. 주변 부동산 중개업소를 통해 가격을 조사해보니 건물은 낡고 오래돼 가격을 전혀 인정받을 수 없었고 오로지 토지가격(평당 2200만~2500만원)만 평가받을 수 있을 뿐이었다. 하지만 L씨는 미래가치를 보고 매입을 결정했다.

9년이 지난 현재 L씨가 매입한 소격동 근린주택은 시세가 4배나 오른 평당 8~9000만원(총액 68~76억원)을 호가하고 있다. 최근 몇 년 사이 한류바람여파로 일본인 및 중국인 관광객이 급증했고 북촌한옥마을과 삼청동 카페골목 등을 찾는 내국인이 급증하면서 소격동 일대 상권이 크게 활성화돼 임대료가 급등했기 때문이다. 사실 L씨가 소격동 근린주택의 미래가치를 내다보지 못하고 단순히 눈앞의 이익에만 급급했다면 임대수익률이 저조하면서 낡고 오래된 건물인 소격동 근린주택은 안타깝게도 L씨의 투자대상에서 제외됐을 것이다.

요컨대 대한민국의 내로라는 부자들은 부동산을 상대하는 투자원칙에 있어 내용적으로는 다소간의 차이를 보였지만 자신만의 확고한 투자원칙과 소신을 간직하고 있었다는 점에서는 모두가 동일했다.