도시재개발사업의 진짜 이름, 재정비촉진사업

도시재정비의 공식 명칭은 ‘재정비촉진사업’이다. ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’에 따라 낙후되고 불량한 도시지역을 정비해 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이기 위한 개발 사업이다. 최근 부동산 시장을 들썩이게 하는 뉴타운이나 재건축사업이 재정비촉진사업의 일환이다. 낙후지역과 낙후정도, 사업주체 등 여러 가지 기준에 따라 재건축, 재개발, 주거환경관리 등으로 구분된다.

1낡은 주택을 고층 아파트로, 주택재개발사업

주택재개발은 정부가 주도해 낙후된 주거지를 정비하는 주택중심의 정비사업이다. 공공임대주택의 공급과 해당 지역 세입자의 주거대책이 포함되는 등 공공사업의 성격을 띤다. 그러나 재개발 이후 들어서는 아파트 주거비를 감당하지 못하는 원주민들이 이주하는 경우가 많아 재개발 시행을 두고 논란을 겪는 경우가 많다. 해당 정비구역의 토지소유자의 2/3 이상이 재개발사업을 반대하면 사업이 해제된다. 주택재개발은 도시기반시설과 주택 등 전반적인 도시기능이 낙후된 강북에서 주로 진행된다. 지금은 고층 아파트촌으로 변신한 성북구 길음동이 대표적인 주택재개발 지구다.

2주민 스스로 오래된 주택을 고치는 주택재건축사업

주택재건축은 법률로 정한 노후·불량주택의 민간소유자들이 자발적으로 조합을 결성해 낡은 주택을 헐고 새 주택을 짓는 민간 주택건설 사업을 가리킨다. 정부의 도시계획과 상관없이 주택이나 상가의 가치를 높이기 위한 사적 개발사업이다. 주로 도시기능은 양호한데 주택이 낡은 경우에 실시하여 사업의 시행과 해제는 모두 조합원의 선택에 달려 있다. 정부가 초과이익환수제, 소형평형 의무 비율 등 규제사항을 마련해 재건축으로 인한 토지 투기를 방지해왔는데 지난 2월 국토부가 규제를 완화한다고 밝히면서 강남아파트의 재건축사업에 관심이 집중되고 있다. 몇 해 전부터는 ‘특별건축구역’이라는 제도를 만들어서 규제가 완화된 재건축 단지가 나오고 있다. 그 1호가 반포의 한신아파트다.

3저층주거지를 보존하는 주거환경관리사업

국가가 국민 주거환경의 질을 높이기 위해 시행하는 공익 개발사업으로 주로 단독주택이나 다세대주택이 밀집한 지역의 도시기능을 개선하는 것이 목적이다. 낡은 주택을 완전히 헐고 신규 주택을 짓는 것이 아니라 기존 주택을 보존하는 형식으로 시행되기 때문에 기존의 전면철거식 재개발의 대안사업으로 떠오르고 있다. 최근 서울시에서 뉴타운사업의 지역으로 선정됐다가 노후정도가 양호해 재정비사업에서 빠지는 ‘뉴타운 존치구역’의 재정비사업으로 시행하면서 주목받았다. 얼마 전 재정비를 끝낸 성북구 길음동 소리마을이 첫 번째 뉴타운 존치구역의 주거환경관리사업이다.

도시재정비 돋보기

재개발 vs 재건축 vs 주거환경관리

결정적 차이를 찾아라

재개발과 재건축, 주거환경관리사업은 2002년 제정된 ‘도시 및 주거환경정비법’을 따르기 때문에 비슷한 점이 많아 헷갈리는 경우가 많다. 각 도시재정비사업의 정확한 개념을 차이점을 비교해 알아보자. 세 가지 사업은 대표적으로 사업주체와 조합원의 자격에 큰 차이점을 보인다.

사업주체가 정비구역을 결정한다.

주택재개발은 공공이 주도하는 도시계획사업이다. 광역자치단체장과 인구 50만 이상의 대도시단체장이 10년 단위로 수립하는 도시·주거환경정비계획에 따라 재개발사업이 결정된다. 지자체는 도시계획에서 정한 정비구역 내에서 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역을 주택재개발 지역으로 선정한다. 이후 주민 의견청취절차를 거쳐 사업을 확정하게 된다. 도시계획에서 검토되지 않았더라도 지자체가 재개발 필요가 있다고 생각하는 지역을 정비구역으로 지정해 시행할 수도 있다. 재개발은 공공이 주도하는 공익적 성격의 사업으로 사업 진행과정에서 조합원의 동의와 의견수렴절차가 동반된다.

주택재건축은 민간 주택소유자가 자발적으로 조합을 결성해 시행하는 민간주택 건설사업이다. 법률로 정한 노후·불량 건축물의 소유자들이 재건축을 원하면 해당 정비구역의 안전진단을 실시해 재건축사업의 진행여부를 결정한다. 주택재건축은 재개발과 달리 국가의 도시계획사업 없이도 정비구역을 결정할 수 있다.

주거환경관리는 공공이 주도하는 개발로 도시계획에 따른 정비구역 중 단독주택과 다세대주택이 밀집한 지역에서 이뤄지는 것이 특징이다. 도시계획에 따라 단독주택 등 저층주거지가 밀집한 지역을 선정하며 주로 시와 군이 사업을 직접 시행하거나 주택공사 등 공공기관을 사업시행자로 지정할 수 있다.

조합의 자격도 달라진다

주택재개발의 경우 정비구역 내에 땅을 소유한 사람, 건물을 소유한 사람, 지상권자 모두 조합원 자격이 인정된다. 가입자격을 가진 사람 중 3/4 이상이 조합설립에 동의하거나 정비구역 땅의 절반 이상을 소유한 토지소유자의 동의를 얻어 지자체의 인가를 받으면 조합이 설립된다. 재개발은 국가주도의 사업이기 때문에 조합원 자격을 지닌 모든 사람이 자동으로 조합에 가입된다.

주택재건축 조합 가입자격은 정비구역 안에 땅과 건물을 모두 소유한 사람에게만 주어진다. 땅만 소유했거나 건물만 소유한 사람은 가입할 수 없다. 또한 조합 가입은 곧 재건축사업에 동의한 것으로 간주한다. 재건축에 반대한다면 조합에 가입하지 않을 수 있다. 주택재건축을 추진하는 조합은 해당 건물의 안전진단을 통과한 후에 조합설립 인가를 받을 수 있다.

주거환경관리의 조합 자격은 주택재개발과 동일하다. 이 둘은 공익적 개발사업으로 사업진행에 있어 조합원의 동의와 합의가 필수적이다.