정부의 규제대책에도 집값이 오히려 상승

참여정부 시절인 지난 2005년, 우리나라 집값은 최고의 상승세를 기록했다. 특히 강남의 집값은 하루가 다르게 치솟고 있었다. 이해 5월 정부는 집값과 땅값이 급등한 19곳에 투기전담반을 투입하는 등 부동산투기억제를 위해 모든 노력을 쏟아붓고 있었다. 집값 안정을 위한 대책도 2월부터 몇차례나 쏟아냈다.

참여정부는 비단 2005년부터가 아니라 출범 당시부터 부동산투기와의 전쟁을 선포하고 부동산투기 억제를 위한 각종 규제대책을 내놓기 시작했다. 그러나 당시의 분위기를 보면 정부가 각종 규제대책을 쏟아내는 것과는 정 반대의 방향으로 가고 있었다. 오히려 정부가 규제대책을 내놓을수록 집값은 더욱 상승세를 보였다.

규제대책이 나옴에도 불구하고 집값이 오히려 오름세를 보이자 정부는 더욱 강력한 규제대책을 마련해 발표했다. 부동산시장과 정부의 규제대책간 힘겨루기에 들어간 듯한 모습이었다. 이른바 세제폭탄으로 불리는 종합부동산세를 비롯해 다주택자 양도세 중과, DTI(총부채상환비율)이나 LTV(담보인정비율) 등 금융규제도 이때 나온 것이다.

결국 주택시장은 서서히 얼어붙기 시작해 혹독한 겨울로 들어서게 된다. 설상가상으로 2008년 불어닥친 세계적 금융위기는 주택시장에 치명타를 안겼다. 시장관계자들이나 전문가들은 IMF때보다 훨씬 어려운 상황이라는 점에 이의를 달지 않았다. 전반적인 나라경제마저 어려워지면서 주택시장 침체가 경제침체를 불러오는 악순환을 되풀이했다.

이후 들어선 MB정부와 지금의 박근혜정부에서는 참여정부 시절 만들어놓은 규제를 풀고 완화하는 일에 매달렸다. MB정부 시절 각종 규제를 완화하는 대책을 여러차례 내놓았지만, 시장상황은 별로 나아지지 않았다. 여기에다 정부에서 대책을 만들어도 국회에서 관련 입법이 처리되지 못하면서 대책이 실현되지 못한 채 정책의 신뢰성만 떨어뜨렸다.

박근혜정부 들어서도 강력한 부동산시장 활성화대책을 내놓았지만 초반에는 별다른 효과를 거두지 못했다. 오히려 전셋값만 치솟으면서 서민들의 생활은 더욱 어려워졌다. 전셋값은 올해초까지도 상승세를 이어가면서 상승지속기간 기록을 이어가고 있다. 그러나 정부가 부동산시장을 활성화시키겠다는 의지는 강력했다.

결국 정부의 강력한 추진덕분에 지난 연말 양도세 중과 폐지와 취득세 영구인하 등의 관련법안이 국회를 통과했고, 시장은 다소 회복조짐을 보이고 있다. 주택거래도 늘어나고 있고, 분양시장도 다소 활기를 찾고 있는 모습이다. 그러나 분양가상한제와 금융규제 등은 여전히 시장회복을 가로막는 걸림돌로 남아 있다.

주택건설업계의 골칫덩어리 ‘하자’와 ‘감리’

감리문제와 하자문제는 주택건설업계의 고질적인 골칫덩어리로 꼽힌다. 주택건설업체들은 현재의 감리제도로 인해 공사가 제대로 이루어지지 못하는 것은 물론 쓸데없는 감리로 공사비만 올려 분양가만 높이고 있다고 지적한다. 하자문제 또한 최근의 기획소송에서도 알 수 있듯 아파트 품질이나 안전과는 전혀 관계없이 업체들이 피해를 보고 있다고 하소연한다.

당초 감리제도의 도입은 부실공사를 막기 위한 취지였다. 삼풍백화점 붕괴사고 등 대형사고가 터지면서 입주자들의 안전을 위해 감리의 필요성이 대두된 것이다. 실제로 감리제도가 도입된 이후 건설공사에 대한 관리가 강화되고 주택의 품질이 일정부분 나아진 것도 사실이다. 문제는 감리가 필요하지 않은 부분에도 감리가 적용되는 점이다. 

주택건설업체의 입장에서 보자면 꼭 필요한 감리는 이루어져야 하지만, 지금의 감리제도는 감리가 필요없는 부분까지 감리를 하도록 만들어 놓았다는 지적을 받는다. 예컨대 기초공사나 골조 등 건물의 안전과 관련된 분야는 감리가 필요하지만, 건물의 내장공사나 마감 등은 감리가 필요없다는 것이다. 이는 공연히 분양가만 올리는 결과만 빚는다는 게 업계 관계자들의 얘기다.

또 현행 감리제도는 골조와 전기, 소방 등 분야별로 나뉘어 있는데, 이를 통합해야 한다는 의견도 제기되고 있다. 지금처럼 공종별로 감리가 나뉘어 있다보니 공사의 효율성도 떨어지고 감리비만 올라가게 된다는 것이다. 예컨대 한 분야의 감리가 제대로 이루어지지 못하면 다음 공정으로 나갈 수 없게 되고 공기지연을 피할 수 없게 된다.

하자문제에 대해서는 그간 여러차례 문제점이 지적돼 왔다. 아파트를 완공한 후 잘못 시공되거나 문제가 있는 부분에 대해 시공회사가 책임을 지고 이를 보수해 주도록 한 것이 하자보수 제도다. 그런데 안전에 있어서나 미관상으로도 전혀 문제가 없는 부분이나 입주자의 잘못으로 흠이 생긴 부분에 대해서도 하자보수를 청구하는 일도 적지 않다.

특히 일부 변호사들과 감정인들에 의한 기획소송까지 생겨 주택건설업체들의 어려움을 가중시키고 있다. 기획소송이란 변호사들과 감정인들이 팀을 이뤄 아파트 입주자 대표 등에게 접근, 하자보수 소송을 통해 많은 비용을 받아줄테니 성공보수로 일정 금액을 달라고 하는 일을 일컫는다. 입주자 입장에서는 전문적인 법률지식이 없던 차에 많은 보수비용을 받아준다고 하니 솔깃할 수밖에 없다.

하자보수 문제와 관련해 법원에 소송을 제기하면 법원에서는 전문적인 판단을 위해 감정인을 선정한다. 이때 감정인들이 아파트 입주자 측에 유리하도록 감정을 해주고 소송을 승리로 이끄는 것이다. 이 때문에 처음에는 상당수의 주택건설업체들이 속수무책으로 당했다. 건설공사라는 것이 공정도 워낙 많고 자재도 많이 들어가다보니 다 끝나고 나서보면 어딘가 한두군데 미진한 데가 있기 마련이다.

정상적인 하자에 대해 보수해주는 것은 당연한 일이지만, 문제는 하자로 보지 않아도 될 부분까지 하자로 인정돼 보수비를 내야 하는 점이다. 하자보수와 관련해 이처럼 문제가 불거지다보니 법원에서도 공정한 하자감정을 위해 ‘실무지침’을 마련하는 등 노력을 기울이고 있지만, 하자관련 법률전문가들에 따르면 실무지침도 아직은 허점이 많다고 한다.

주택사업인허가 절차 및 중복규제 등 개선해야

주택건설업체들이 주택건설을 하는데 있어 가장 큰 문제의 하나로 지적하는 것이 바로 인허가 문제다. 그간 주택건설업계의 문제제기로 인허가 과정의 문제점이 많이 개선됐다고는 하지만 아직도 택지를 구입해 사업계획승인을 거쳐 분양에 이르기까지 적어도 몇 년의 기간이 필요한 것이 현실이다.

주택사업에 따른 금융비용 등의 문제도 바로 이와 연관이 깊다. 택지를 구입해 놓고 사업승인을 받기까지 몇 년을 기다리는 것이 보통이다. 공공택지는 그나마 택지가 조성된 상태여서 나은 편이지만, 민간택지에서는 대지를 조성하고 형질을 변경해야 하는 등 사업승인에 이르기까지 시간이 훨씬 더 걸리는 것이 보통이다. 

자기자금이 충분한 상태여서 택지대금을 모두 완납하는 경우에는 사정이 다소 낫지만, 중견업체들의 경우 몇백억원에 이르는 택지대금을 완납하기는 쉽지 않다. 대부분 대출을 이용하기 마련이다. 그런데 사업에 걸리는 시간이 길어지면 대출금에 이자 등 금융비용이 불어날 수밖에 없는 것이다.

공공택지의 경우 경쟁입찰을 통해 택지를 공급받은 업체들이 경기침체 등으로 사업이 지연되면서 택지를 반납하게 해달라고 청원하는 것도 바로 이런 이유 때문이다. 사업을 언제 할 수 있을지 기약하지도 못하면서 대출이자만 물어야 하기 때문이다. 택지대금을 완납한 경우에도 사업이 늦어지면 그만큼 기회비용이 발생하게 되는 것이다.

그간 주택사업 인허가에 관한 문제가 끊임없이 제기돼 왔다. 정부에서도 이 문제에 대해 어느 정도 인지를 하고 인허가 절차를 간소화하기 위한 노력을 기울이고 있지만, 여전히 사업승인을 받기까지 적지 않은 절차를 거쳐야 한다. 특히 각종 경관심사나 미관심사 등 불필요하거나 중복되는 절차들이 남아 있는 점이 주택사업을 어렵게 하는 요인들로 지적된다.

사업승인을 받은 후에도 문제가 남는다. 분양승인을 받기까지의 과정이 또 남아 있기 때문이다. 주택건설업체 관계자들에 따르면 분양승인을 받는 과정에서도 해당 관청과 줄다리기를 해야 하는 경우가 대부분이라고 한다. 현장 주변의 민원에서부터 분양가 산정을 두고도 시일을 허비하기가 일쑤라는 것이다. 

세제 및 금융, 택지제도 등도 문제점 ‘수두룩’

이외에도 세제와 금융, 택지관련 제도와 민간 임대주택건설, 분양가상한제를 비롯한 각종 규제가 여전히 주택사업의 발목을 잡고 있는 것으로 지적된다. 이들 제도중에는 다른 이슈에 비해 두드러지지는 않지만, 기실 주택사업을 하는데 있어서는 중요하게 작용하는 내용들이 있어 개선이 필요한 과제들이다.

세제나 금융은 주택건설업체에나 수요자 모두에게 해당이 되는 문제다. 지난해 정부에서 취득세 영구인하와 양도소득세 중과 폐지 등의 관련 법안을 국회에서 통과시켰지만, 아직도 주택관련 세제에는 개선돼야 할 점이 많다는 게 전문가들의 의견이다. 특히 선진국 주택시장과 비교해 세율이나 중과제도 등의 손질이 필요한 것으로 지적된다.

주택금융 또한 규제완화와 함께 선진화된 시스템이 필요한 것으로 지적된다. 현재 우리 주택시장에서 여전히 풀리지 않고 있는 규제중의 하나가 바로 DTI(총부채상환비율)나 LTV(담보인정비율) 등의 금융규제다. 주택업체 관계자들은 이들 금융규제가 풀리지 않고서는 주택시장이 제대로 살아나기 어려울 것이라는 지적을 내놓기도 한다.

주택금융의 선진화도 주택산업의 발전을 위해 풀어나가야 할 과제의 하나로 꼽힌다. 가장 비근한 것이 그간 주택시장을 옥죄었던 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출이다. 우리나라에서는 프로젝트에 따른 대출이 이루어지는 것이 아니라 이른바 자금력이 풍부한 대형업체의 지급보증이 없이는 대출이 이루어지지 않는 구조다.

중소 주택건설업체들로서는 아무리 좋은 프로젝트를 가지고 있어도 대형 건설업체를 시공사로 끌어들이지 않고서는 사업자금을 대출받을 수 없는 구조를 지니고 있는 것이다. 그간 주택금융 선진화에 대한 지적이 수차례 있어 왔지만, 아직도 요원한 과제로 남아 있는 것이 현실이다.

택지관련 제도의 경우 앞서 잠깐 언급했던 것처럼 택지구입에 따른 금융비용의 문제를 비롯해 공공택지 공급이 한국토지주택공사에 의해 독점적이고 일방적으로 이루어지고 있다는 점이 문제로 지적된다. 그간 한국토지주택공사와 주택건설업계간에 여러차례 협의도 있었지만, 아직 제대로 개선되지 못하고 있다.

임대주택의 경우 새정부 들어 공급이 활성화될 것으로 기대를 모으고 있다. 특히 젊은 층을 중심으로 주거에 대한 인식의 변화가 이루어지고 있는 만큼 임대주택에 대한 수요가 늘어날 가능성이 크다. 늘어나는 임대수요에 대응하기 위해서는 공공임대로는 한계가 있고, 결국 민간임대주택 공급을 늘려야 하는데 현행 제도는 민간임대를 어렵게 하고 있다.

임대주택 건설업체들에 대해 대출이자나 한도 등 국민주택기금의 지원이 지금보다 크게 늘어나야 하고, 임대주택 건설을 위한 택지수급도 원활하게 이루어져야 한다는 것이 업계 관계자들의 얘기다. 또한 민간 임대사업자를 확대하기 위한 각종 금융 및 세제지원도 필요한 것으로 지적된다.

주택산업, 고용창출 및 연관산업 파급효과 크다

주택산업은 우리 경제를 떠받치는 근간산업중의 하나다. 일반 제조업이 공장 자동화 등으로 고용창출 효과가 예전같지 못한 반면 건설이나 주택산업은 현장인력을 필요로 하는 점에서 여전히 고용창출 효과가 큰 산업이다. 오히려 건설업체들이 국내 인력을 구하지 못해 중국동포나 외국 인력을 쓰는 경우가 대부분이다.

또 주택산업은 연관산업에 미치는 파급효과도 적지 않다. 건자재업계는 물론, 인테리어, 이사, 부동산중개 등 관련업계가 모두 주택산업의 호불황에 영향을 받을 수밖에 없다. 특히 이들 업체들은 대부분 서민업종이라 할 수 있다. 즉 이들 업종이 어려움을 겪게 되면 우리 서민층의 어려움으로 이어진다는 얘기다.

주택시장이 침체를 겪으면서 내수가 살아나지 않는 것도 바로 이같은 파급효과에 기인하는 바가 적지 않다. 지난해 주택경기를 살리기 위한 호소문 발표시 무려 26개 단체가 함께 참여한 것이 이같은 사실을 잘 보여준다. 즉 주택산업이 살아나야 바닥경기가 살아나고 이것이 내수활성화로 이어진다.

최근 우리나라 경제의 문제점으로 지적되는 것이 양극화의 심화다. 나라경제는 성장을 기록하는데 부의 분배가 제대로 이루어지지 않고 돈이 잘 흐르지 않는다는 것이다. 이같은 불균형의 핵심중의 하나가 바로 주택산업 및 건설업이다. 다시말해 주택산업과 건설업이 살아나면 내수시장 활성화와 함께 우리 경제도 살아날 수 있는 것이다.