뛰는 전세금, 빚지고라도 집 사야 할까

4억원짜리 집에 2억원 전세로 살던 세입자가 2년 전세계약 만료를 한 달 앞두고 있다고 가정해보자. 세입자는 집주인과 이야기를 잘 해 적당히 전세금을 올려주고 재계약을 하던가 아니면 이사를 해야 한다.

어떻게 할 지 고민하던 세입자에게 집주인이 찾아왔다. 집주인은 전세금을 5000만원 올려달라고 했다. 아니면 4000만원을 월세로 바꿔 매달 월세 27만원을 내라고 했다. 전세를 보증부월세로 바꾸겠다는 것이였다. 세입자는 400만원 월급에서 월세로 매달 27만원을 지불할 수가 없다. 전세금 4000만원을 월세로 전환하는 이자율(전월세전환율)을 따져보니 8.1%였다. 요즘처럼 정기예금금리도 2%대인 시기에 너무나 비싼 사용료였다.

전세금 5000만원 인상도 너무 많았다. 빠듯한 살림이였지만 2년 동안 저축으로 3000만원은 모아놓았다. 그래도 전세금 5000만원을 내려면 2000만원이 부족해 은행에서 전세자금대출이라도 받아야했다.

고민하던 세입자는 차라리 4억짜리 집을 사기로 결정했다. 2억 전세보증금에 모아놓은 돈 3000만원, 그리고 추가로 필요한 자금 1억7000만원은 은행에서 대출을 받기로 결정했다. 주택을 구입한 후 주택경기가 조금씩 낳아지면서 1년 뒤에 집값이 2000만원 올랐다. 즉 세입자는 타인자본(은행, 1억7000만원)을 활용해 1년 후에 2000만원의 수익을 낸 것이다.

집 구입으로 세입자가 얻은 1년 후 수익률은 8.7%이다. 최근 은행의 2%대 예금금리를 생각하면 4배 이상 높은 투자상품인 셈이다. 은행에서 1억7000만원을 3%로 대출했다고 할 경우, 1년간 이자 510만원을 제외하더라도 1년간 수익률은 6.5%나 된다.

저축해 놓은 3000만원을 활용하지 않고, 2억원을 모두 은행에서 대출받아 집을 샀다면 세입자의 수익률은 더 높아진다. 2억원에 대한 은행이자 600만원(=2억×3%)을 제외하더라도 1년간 수익률은 7%가 된다. 자기자본 2억3000만원을 투자해서 집을 샀을 경우보다 0.5%포인트 수익이 더 높아진다. 그러나 반대로 4억원을 모두 자기자본으로 충당해서 집을 구입했을 경우, 수익률은 5%(=2000만원/4억)로 낮아진다.

집값과 레버리지 효과의 관계

이처럼 주택가격이 오르는 상황에서는 내 돈(자기자본)만으로 집을 사는 것보다 남의 돈(타인자본)을 이용해 집을 사는 것이 더 유리하다. 이를 ‘레버리지’라고 한다. 레버리지 효과를 기대한 주택구입은 2008년 금융위기 이전까지 보편화된 방식이였다. 그러나 금융위기를 거치면서 주택구입을 통한 레버리지 효과를 기대하기 어렵게 되었다. 레버리지 효과를 기대할 수 있는 시장의 기본 조건이 달라졌기 때문이다.

레버리지 효과를 기대하려면 주택가격이 계속 올라야 한다. 또한 타인자본을 활용하는데 있어 지불해야 하는 사용료, 즉 조달금리가 낮아야 한다. 작금의 시장상황은 조달금리가 낮다. 그렇지만 주택가격이 수도권을 중심으로 몇 년째 하락하고 있기 때문에 수도권에서는 남의 돈을 빌려 집을 사는 것이 오히려 손해 일 수 있다. 

앞의 세입자가 동일한 방식으로 집을 샀는데, 1년 후에 주택가격이 2000만원 하락했다고 가정해보자. 2000만원이 올랐을 경우에는 은행의 대출이자를 제외하더라도 6.5%의 수익을 올렸다. 그러나 2000만원이 하락하게 되면서 세입자는 8.7%의 손실이 발생하게 된다. 여기에 은행에서 대출받은 1억7000만원에 대한 이자(510만원)까지 고려하면, 세입자의 최종 손실률은 10.9%에 이르게 된다. 전체 자기자본으로 주택을 구입했다면 세입자의 손실률은 5%에 그치게 된다.

이처럼 레버리지는 집값이 오를 때는 매우 큰 상승효과를 낼 수 있지만, 반대로 집값이 하락할 때는 큰 손실이 불가피하다.

금리와 레버리지 효과의 관계

저금리 상황으로 차입금리가 낮아지면 더 큰 레버리지 효과를 기대할 수 있지만, 고금리 상황으로 바뀌게 되면 차입자가 대출기관에 매월 지불해야 하는 이자가 많아져서 차입자가 기대할 수 있는 레버리지 효과는 줄어들게 된다.

집을 구입하기 위해 1억7000만원을 은행에서 대출한 세입자의 경우, 차입금리가 3%일 때는 연간 510만원(매월 42.5만원)의 이자를 대출기관에 갚으면 된다. 그런데 금리가 5%로 2%포인트 상승하게 되면, 연간 850만원(매월 70.8만원)의 이자를 대출기관에 갚아야 한다. 금리상승으로 차입자는 매월 28.3만원의 이자를 추가적으로 더 부담해야 한다.

금리변동에 따른 차입자의 이자부담 상승분은 차입자가 다른 항목의 소비지출을 줄여서라도 감당해야만 한다. 최악의 경우에는 또 다른 빚을 내서라도 갚아야 한다. 그렇지 않고 이자를 연체하면 높은 연체이자율(일반 대출이자율의 3~4배)을 감당해야 하며, 원금과 이자를 2회 연속 연체하게 되면 기한이익상실(원금일시상환) 조항이 적용되면서 대출기관에 원금과 이자를 전부 갚아야 한다. 뿐만 아니라 연체기간이 3개월을 넘을 경우 대출기관은 차입자의 주택을 경매에 넘겨 대출원리금을 회수한다.

이것이 대출금리가 상승하면 차입가구의 원리금상환부담이 증가하는 이유이며, 가구소득이 증가하지 않은 경제상황에서 정부가 쉽게 정책금리를 올릴 수 없는 이유이기도 하다. 또한, 부채가구의 원리금상환 어려움이 커지고 있는 상황에서 대출기관이 사회적으로 비판을 받는 이유이기도 하다.