큰 경제흐름 살핀 후 꼼꼼한 현지조사

일반적으로 ‘숲을 보고 나무를 보라’는 경구는 재테크, 특히 주식시장에서 많이 인용되어 사용되고 있다. 하지만 이는 부동산 투자 시에도 예외가 아니다. 즉 부동산에 투자할 때 거시적 안목에서 숲을 먼저 본 후에 미시적 시각으로 나무를 꼼꼼히 살펴보아야 낭패를 보지 않게 된다. 따라서 ‘숲’을 보라는 것은 거시적 안목을 가지라는 말과 같고 ‘나무’를 보라는 것은 미시적 시각을 가지라는 말과 같다.

부동산시장에서 거시적 안목은 정치, 경제, 사회, 문화, 교육, 제도, 법률 등 다양하고 복합적인 환경 속에서 이를 체계적이며 종합적으로 해석하고 분석함을 통해 길러지게 되는 반면, 부동산시장에서 미시적 안목은 꼼꼼한 시세조사, 물건조사 및 현장답사를 통해 얻을 수 있다.

앞서 언급한 M씨의 경우 숲을 먼저 보고 나무를 보는 혜안을 가지고 있었던 까닭에 부동산 알부자가 될 수 있었다. 필자의 생각으로는 M씨는 단순히 개개의 부동산 물건에만 투자하였던 것이 아니라 부동산시장, 부동산경기에도 투자를 한 것이었다. 즉 나무에 해당하는 개개의 부동산 물건에 한정시켜 연연해하기보다는 거시경제에 해당하는 부동산시장과 부동산경기를 내다보고 투자를 실행하였던 것이다.

평범한 직장인이 부동산 ‘알부자’가 된 비결

평범한 직장인이었던 M씨가 본격적으로 부동산 투자에 관심을 가지게 된 시점은 지금으로부터 35년 전인 1978년 하반기였는데, 사실 그 당시는 정부의 주도 하에 강남개발이 본격화되기 시작한 시점이기도 하였다. 평소 경제동향 및 정부정책에 관심이 많았던 M씨에게 강남개발은 정부의 강력한 의지에 따라 시작된 도시계획이면서 산업화 및 도시화로 가는 필연적인 과정인 만큼 부동산에 투자할 수 있는 최고의 기회였던 것이다. 

M씨의 첫 번째 투자대상은 서울시 서초구 반포동에 소재한 대지가 넓은 단독주택이었다. 준공된 지 10여년이나 지난 2층 규모의 단독주택이었지만 대지 면적이 495㎡에 이르는 마당이 꽤 넓은 집이었다.

M씨가 반포동 단독주택에 과감히 투자하기로 결정한데는 대지 면적이 넓어 철거 후 재건축 시 가치상승이 기대되며, 자동차를 타고 한남대교를 넘어가면 종로·을지로·명동 등 도심권 진입이 용이하다는 점 때문이었다.

무엇보다 도보 10~15분이면 이용할 수 있는 지하철 2호선이 개통되면(실제로 1982년 지하철 2호선 강남역이 개통함) 서울권 전역이 강남중심으로 재편될 것이라는 확신이 들었기에 투자를 감행할 수 있다.

결과적으로 M씨의 판단은 100%로 옳았다. M씨의 예측대로 2000년대 이후 서울지역의 중심상권은 강남역으로 재편되었고, 아울러 2010년 이후로 지하철 신논현역이 도보 5분 거리에 근접 개통함에 따라 이 지역의 부동산 가격은 부르는 게 시세일정도로 급등했다. 최근 M씨는 매입가보다 10여배 이상 오른 가격에 반포동 단독주택을 매각한 후 인근 지역에 조그마한 근생건물을 매입해 매월 1000만원 이상의 임대수익을 올리고 있는 중이다. 필자로서는 숲을 먼저 보고 나무를 보았던 M씨의 혜안이 그저 경이로울 뿐이다. 

거시적, 미시적 관점을 동시에 작동시켜야

M씨의 두 번째 투자대상은 IMF 외환위기가 한창 때인 1998년 봄, 지인의 소개로 시세보다 저렴한 가격에 매입한 서울시 동작구 사당동 소재 근린상가건물이었다. M씨가 매입한 이 근린상가건물은 지하철 4호선 이수역사거리 대로변에 입지한 대지 446㎡ 규모의 4층짜리 아담한 건물이었다. 특히 M씨가 이 근린상가건물을 매입할 당시에는 IMF 외환위기에 따른 경기불황 여파로 제아무리 좋은 상권에 소재한 건물일지라도 공실이 즐비하였던 때였다.

하지만 M씨의 판단은 달랐다. 먼저 숲을 보았다. 즉 거시적 관점에서 살펴보면, 우리나라의 경제구조가 2차산업인 제조업과 3차산업인 서비스업을 기반으로 하고 있으며, 기업들의 수출경쟁력이 충분하고 무엇보다 국민들의 위기극복에 대한 의지가 강한만큼 머지않아 IMF 외환위기를 충분히 극복할 것으로 생각했다.

그리고 나무를 보았다. 즉 미시적 관점에서 살펴보면, 대상물건의 경우 중산층들이 거주하고 있는 동작구 사당동 대단지 아파트 4~5000여 세대가 주변에 소재해있고 태평백화점 상권을 공동으로 이용하는 인근 방배동지역의 거주민까지 추가할 수 있는 탄탄한 배후세대를 자랑하고 있었다. 더욱이 이수역사거리 대로변 상권은 기존의 4호선라인 외 7호선라인의 개통(실제로 2000년 개통함)을 눈앞에 두고 있어 이른바 ‘더블역세권’으로 재탄생이 기대되는 상황이었다.

M씨의 예상대로 15년이 지난 지금의 이수역사거리 대로변 상권은 더블역세권으로 인한 풍부한 유동인구와 8~9000여 세대를 배후지로 둔 임차인이 선호하는 유망상권으로 자리를 잡았다. 당연하겠지만 M씨의 근린상가건물도 상권의 확장 덕분에 시세가 큰 폭으로 상승했다.

요컨대 현명한 부자라면 부동산 투자에 앞서 숲을 먼저 보고 나무를 볼 수 있는 안목을 가지고 있어야한다. 당장 눈앞의 이익에 연연해 커다란 낭패를 보는 어리석음만큼은 반드시 경계해야할 것이다.