주택임대사업자 등록해야 세제혜택도 받는다

주택임대사업자로 등록하려면 조건을 갖춰야 한다. 우선 매입임대사업의 경우 공동주택 1세대 이상, 단독주택 1호 이상(건설임대사업의 경우 공동주택 2호 이상, 단독주택 2세대 이상)의 주택을 매입해야 한다. 또한, 전용면적 149㎡ 이하, 대지면적 298㎡ 이하, 임대사업자 등록 시 공시가격 6억원 이하(지방은 3억원 이하)인 주택에 한해 주택임대사업자로 등록하는 것이 가능하다.

오피스텔의 경우에도 85㎡ 이하이면서 상하수도 시설을 갖춘 입식부엌 및 전용화장실과 목욕시설을 갖추고 있는 주거용 오피스텔에 한해 임대주택으로 등록할 수 있다.

시·군·구청에 사업자 신청, 세무서에 사업자 등록

요건을 충족한 주택임대사업자는 임대주택 구입 후 30일 이내에 주택임대사업자 등록신청서를 작성해 임대사업자가 거주하는 지역의 시·군·구청에 등록하면 된다. 이때 주택임대사업자 등록증을 교부 받아야 하고, 임대사업 주택이 있는 관할 시·군·구청 세무과에 30일 이내에 지방세 감면신청을 해야 한다. 예외적으로, 최초분양주택에 대해서는 취득 후 60일 이내에 세액감면신청을 할 수 있다.

사업개시일 이후 20일 이내에 임대 사업자 본인이 거주한 거주지 세무서 또는 임대 사업 주택 소재지 세무서에 사업자 등록을 해야 한다. 세무서에 주택임대사업자 등록증을 제출하고 사업자 등록을 한 주택임대사업자는 부가가치세 면세사업자로 등록된다.

임대차 계약일로부터 30일 이내에 표준임대차계약서를 첨부해 임대주택 소재지 관할 시·군·구청 주택과에 임대 조건을 신고해야 한다. 임대 개시 3개월 이내에 물건지 관할 세무서 재산과에 임대신고까지 마쳐야만 세제혜택을 받을 수 있다.

주택임대사업자로 등록한 주택은 임차인이 입주한 날로부터 5년 이상 의무적으로 주택임대 사업에 사용해야 한다. 5년 이하 기간에 주택을 팔 경우 2년 이하의 징역이나 2000만원 이하의 벌금이 부과되며, 당초 감면받았던 세금이 추징된다.

주택임대사업자, 어떤 세금혜택 받을까

●취득세 감면

건축주로부터 최초로 분양 받는 공동주택에 대해서는 2015년 12월 31일까지 취득세를 감면한다. 취득 후 30일 이내에 해당 주택 관할 시?군?구청에 지방세감면신청서 및 주택임대사업자등록증을 제출해야 감면혜택을 받을 수 있다.

●재산세 감면

전용면적 40㎡ 이하인 주택을 5년 이상 임대하는 경우 재산세가 전액 면제된다. 전용면적 40㎡~60㎡이하의 경우 50% 감면, 60㎡~85㎡이하의 경우 25% 감면된다. 또한 건설임대주택은 전용면적이 149㎡이하인 경우 재산세의 25%를 감면받는다.

●기타세금혜택

주택임대사업에 사용되는 주택은 종합부동산세 합산과세대상에서 배제된다. 양도소득세 중과세 대상에서도 제외되어 일반과세 세율(6%~38%)을 적용해 양도소득세를 과세한다. 또한 주택임대사업자가 임대에 사용하는 주택이 아닌 본인이 거주하던 9억원 이하의 주택을 양도하는 경우 2년 이상 보유했다면 양도소득세 비과세 대상이다.

세원노출 부담감으로 사업자 등록 꺼려

이러한 세금혜택이 있음에도 정작 주택임대사업자들은 사업자등록을 꺼려하는 경향이 있다. 임대주택의 전월세 소득에 대한 세원이 노출되어 소득세 부담이 커지기 때문이다.

임차인이 임대업자에게 월세를 납부하는 방식이 현금계좌이체로 이뤄지는데다, 자료소명이 있는 경우에도 임차인과 임대인간의 전세계약서를 작성하는 것으로 무마할 수 있기 때문에 주택임대사업자의 임대소득을 알아내기가 쉽지 않다.

따라서 소득세법은 주택임대사업자와 같은 개인사업자에게 매년 1월 31일까지 ‘사업장현황신고서’를 작성해 신고도록 하고 있다. 수입금액을 포함해 사업장에 관련된 제반사항이 포함된 신고서다. 그러나 주택임대업자는 세원포착의 어려움을 이용해 보통 수입금액을 누락신고해왔다. 최근에는 세입자가 근로소득자라면 갑근세 신고 시 월세계약서를 첨부해 신고하면 월세액의 50%를 공제하는 제도를 실시하고 있지만 실효성이 떨어져, 여전히 부동산임대소득에 대한 소득 포착은 쉽지 않은 실정이다.

주택임대사업자는 사업자 등록시 적용 받을 수 있는 세제혜택과 세원노출에 대한 부담 사이에서 자신에게 유리한 절세대책을 적절하게 수립해야 할 것이다.

남상현

고려대대학원을 졸업하고 국세청에서 24년간 근무하며 조사업무를 주로 해왔다. 현재는 세무법인 호람 대표이사를 비롯, 여러 상장법인의 사외이사, 고문, 감사로 활동하고 있으며 호원대부동산경영학과에 세법 강의를 나가고 있다. 저서로 ‘부동산관련세금 이런 것은 알아두자!’가 있다. 02-525-0621