경기도 고양시 삼송지구 18블록. 상가주택(점포주택) 건설이 한창인 지역이다. 조동길 씨는 4년 전 이곳 18블록에 자리한 이주자용 점포택지를 매입했다. 아직 도로와 택지공사가 완성되기도 전이었지만, 주저없이 토지를 사들였다. 35년간 고양시에서 거주하며 다육식물 재배농장을 운영해 온 그는 이 지역의 가능성에 대해 누구보다도 일찍이 터득한 터였다.

▲ 상가주택 예다움의 최상층 주인세대. 조동길 씨는 훗날 이곳에 입주할 생각으로 단독주택 못지않은 공간을 계획했다.

조씨의 상가주택은 서삼릉과 농협대학교로 넘어가기 위해 반드시 통과해야 하는 길에 자리잡고 있다. 조선왕릉 서삼릉은 세계유산으로 등재될 만큼 유서 깊은 곳으로, 매표소 방문객 집계만 연간 6만명을 기록하는 고양시의 대표명소다. 여기에 종마목장 방문객들까지 더하면 유동인구가 엄청나다. 삼송지구가 개발되기 전에도 먹자촌이 형성되어 있던 곳이기에 상가임대는 어려움이 없을 것으로 판단했다.

상가주택으로 든든한 노후생활대책을 마련한 것 같아 안도감이 든다는 50대 중반의 조동길 씨는 얼마 전 준공한 상가주택 출입구에 ‘예다움’이라고 새긴 단정한 명패를 내걸었다.

상가주택 ‘예다움’ 투자 포토폴리오

조동길씨가 토지를 매입한 건 4년 전이지만, 건축을 시작한 건 지난해다. 올해 말 개통되는 3호선 원흥역이 인구유입 증가효과를 불러올 것으로 예상해 건축시기를 조절한 것이다. 그 사이 점포용 토지가격이 오른 것은 말할 나위가 없다.

예다움 상가주택은 임대보증금만으로 시공비를 충당하고, 토지대출금은 상가에서 나오는 월세수입으로 갚아나간다는 계획이다. 당장 이주할 계획이 없는 조 씨는 지금은 주인세대까지 임대해서 전세보증금만으로 시공비를 모두 해결하는데 초점을 두었다.

조동길씨가 4년 전 지불한 287㎡ 토지대금은 총 6억500만원이다. 이 가운데 4억원을 4.5% 이율로 대출 받아 토지 매입을 완료했다. 연면적 503.21㎡의 4층 상가주택을 짓는데 들어간 직접공사비는 6억1000만원으로, 3.3㎡당 400만원 수준이다. 여기에, 설계비, 등기비 등 4500만원이 추가로 지불됐다. 이렇게 토지에서 건축까지 투입된 총 사업비는 12억6000만원이다.

12억원6000만원의 총 사업비 가운데 7억6500만원은 보증금으로 충당할 생각이다. 주인세대에 당장 입주하지 않고 6세대 전부를 임대했을 때 들어오는 전세보증금은 7억1500만원이다. 이미 2세대 계약이 완료된 상태. 상가보증금도 5000만원에 달한다. 보증금을 제외한 나머지 4억9500만원 가운데 4억원은 토지대출로 잡혀 있는 상황이기 때문에, 실투자비 9500만원으로 상가주택을 건축했다는 계산이 나온다.

전용면적 128㎡ 상가의 경우 월세 350만원에 보증금 5000만원이 시세다. 월세 350만원 가운데 150만원은 토지대출에 대한 이자로 지출된다. 그렇다고 해도 일부 세대의 월세 40만원까지 더해서 월 240만원의 순임대수익이 발생하기 때문에 실투자비 대비 연수익율은 30%를 넘어선다.

상가주택, 성공 전략 따로 있다

조동길 씨가 건축에 있어서 가장 신경 쓴 부분은 상가다. 상가주택의 핵심은 높은 임대수익을 받을 수 있는 1층 상가로, 은퇴 후 노후생활을 영위하는데 있어 가장 중요한 수입원이라고 판단했다. 따라서, 상가의 임대수익이 잘 나지 않는다면 굳이 상가주택에 투자할 필요가 없어지게 된다.

설계와 건축을 총괄한 (주)세중씨엠씨건설 홍성래 대표는 “상가에서 월수입이 잘 나오게 하기 위해서는 설계 단계에서부터 세심한 전략이 필요하다”면서 “1층 상가는 어떤 업종이 입점하더라도 충분히 활용할 수 있는 면적과 월수입 300만원 이상을 받을 수 있는 디자인으로 설계했다”고 말한다.

1 도로에서 바라본 예다움 상가주택의 입면. 1층은 상가, 2층부터 4층까지 주택이다. 2~3층까지 수직으로 연결된 창호 부분에 복층 임대세대가 자리한다. 4층 주인세대는 건축면적에는 산정되지 않는 다락층이 서비스면적으로 조성돼 있어 공간활용도가 높다.

2 2 쾌적하고 넓은 공간감을 자랑하는 계단실. 4층 주택임에도 엘리베이터를 설치해 임대시 경쟁력을 높였다.

3 3 주택 진출입로. 상가 출입구와 동선을 분리해 임차인들을 배려하고 있다.

이미 입점해 있는 삼송지구의 상가주택은 상가임대수입이 월 300~500만원 사이에 형성되고 있어 상가임대수입만으로 은퇴자들이 충분히 노후를 보낼 수 있는 수준이라는 판단에 무리가 없어 보인다.

상가 유치를 위해서는 주택의 디자인도 중요하다. 예다움에는 전체적으로 모던한 주택디자인을 적용하면서 그레이톤의 석재를 주로 활용하고 파벽돌로 포인트를 주어 고급스러움을 더했다.

▲ 투룸 내지 쓰리룸으로 계획한 임대세대의 내부 디자인에도 정성을 들였다. 단기 월세가 아닌 장기 전세를 원하는 젊은 부부를 대상으로 하고 있기 때문이다. 34~48㎡ 정도의 작은 면적에서도 거실과 부엌, 각 방들이 제 기능을 할 수 있도록 적정 규모의 공간을 찾는 데 신경썼다.

임대세대, 누구나 살고 싶게 만들다

상가만큼이나 신경 쓴 부분이 임대주택 설계다. 임대보증금만으로 건물 전체의 건축비를 해결하기 위해 수차례의 시뮬레이션과 설계 변경을 거쳤다. 임대세대를 어떻게 계획하고 조합하는가에 따라 임대의 성공 여부가 달려있기도 했다. 그 결과 2층과 3층에 임대세대 5세대를 배치하고, 최상층인 4층에 주인세대를 배치했다.

2~3층 임대주택은 삼송지구로의 유입이 많은 신혼부부와 자녀가 있는 젊은 부부를 대상으로 투룸, 쓰리룸으로 계획했다. 최신 트렌드를 반영해 복층 구조의 임대세대를 계획했더니, 제일 먼저 계약이 성사됐다.

34~48㎡ 사이의 규모로 계획한 임대세대는 공간별 쓰임새를 제대로 찾아야 경쟁력이 있다고 보았다. 규모가 작더라도 거실은 거실대로, 부엌은 부엌대로, 방은 방대로 제 기능을 할 수 있는 면적을 찾아 조화롭게 배치하는데 중점을 두었다. 현관에도 중문을 설치한 것으로 보아 거주의 쾌적성을 높이는데도 신경 쓴 점이 역력하다.

이주가 잦은 월세 원룸주택이 아닌 전세주택이라는 점을 감안해 내부 마감재를 고르고 디자인하는 일에도 비중을 두고 있다. 소형전세주택에서 보기 힘든 아트월을 시공하고, 천장 뿐만 아니라 거실의 벽모서리에도 몰딩을 넣어 장식성을 높였다.

내부세대뿐 아니라, 세대로의 진출입로와 계단실 설계에도 차별성이 엿보인다. 달팽이관처럼 돌아가며 오르는 계단실 구조는 여유로움이 느껴진다. 계단실 전면을 유리로 시공해 개방감을 확보하고 대리석을 붙여 고급스럽게 꾸민 점도 돋보인다. 비록 4층 주택이지만 엘리베이터를 설치해 임차인들에게 호응을 얻고 있다. 상가와 주택의 진출입로도 분리했다.

▲ 천장고를 높여 개방감을 준 최상층 주인세대의 거실. 마당을 향해 세로로 긴 창을 내어 정원의 정취를 즐길 수 있게 했다.

▲ 포켓처럼 파고든 4층 주인세대의 앞마당이다. 단독주택의 정원처럼 활용할 요량으로 데크를 깔고 식재를 했다.

상가주택 최상층, 단독주택이 부럽지 않다

예다움 상가주택의 백미는 최상층 주인세대다. 상가주택 위에 단독주택 한 채를 들어다 올려놓은 것처럼 여유로운 분위기가 물씬하다.

건축주 부부가 가장 흡족해하는 공간은 바로 집안에서 드나들 수 있도록 마련한 다양한 마당들이다. 이 집에는 3개의 마당이 존재하는데, 4층 현관에 들어서면 건물을 ㄷ자 형태로 파고든 앞마당이 기다리고 있다. 이곳에 데크를 깔고 식물을 식재해 집안에서 내다보이는 경관도 아름답게 꾸몄다. 다락층에 올라서면 개방감이 좋은 하늘마당과, 빨래를 널거나 아늑하게 활용하기 좋은 뒷마당이 기다린다.

▲ 투톤 컬러 벽돌로 포인트를 준 4층 주인세대의 부엌. ㄷ자 구조로 작업 효율을 높였다.

▲ 서비스면적의 다락층. 냉난방에 유리하도록 아래층 거실천장과 다락층 사이에 창호를 설치했다.

내부 공간은 앞마당을 중심으로 거실과 부부침실이 한쪽에, 주방과 작은방이 다른 한쪽에 분리되어 있는 구조를 띈다. 거실은 다락층까지 천장을 터서 개방감을 주었고, 주방은 아늑하게 구성하는 대신 넉넉한 보조주방을 마련해 공간활용도를 높였다.

건축주는 당분간은 최상층 세대를 임대할 계획이다. 그렇지만 훗날 입주할 때 살림살이를 그대로 들고 들어올 수 있도록 공간 설계에 심혈을 기울여 놓았다.

▲ 나무로 마감한 천장이 힐링을 만끽하게 해준다. 다락층에서 이용할 수 있는 마당까지 있어 다양한 공간으로 활용이 가능하다.

예다움 상가주택을 지은 이후 건축주 부부는 은퇴 후의 생활에 대해 부쩍 기대감이 커졌다고 한다. 월급처럼 매달 나오는 상가의 임대수익도 짭짤하지만, 무엇보다 마당있는 단독주택에서 사는 것과 별반 다를 바 없을 이 집에서의 노후생활이 상상되기 때문이다.