2015년 주택시장, 10년 만의 봄날 맞아

2015년 부동산시장은 정부의 부동산거래 활성화대책, 전세난, 초저금리, 분양시장호조, 강남권 재건축 붐 등에 힘입어 부동산가격 상승세가 두드러졌던 한해였다. 특히 서울을 포함한 수도권 주택시장(주거용 부동산시장)의 경우 전고점을 찍은 2006년 부동산시장 호황기 이후 근 10년 만에 찾아온 봄날이었다.

2015년 부동산시장을 크게 주택시장과 임대용 부동산시장으로 나눠 결산해 보자. 먼저 주택시장을 되돌아보면, 연초부터 시작된 정부의 부동산거래 활성화대책이 전세난과 맞물리면서‘안심전환대출’이라는 히트상품을 만들어냈는데, 이는 곧장 주택시장의 상승분위기로 이어졌다.

또한 최근 몇 년간 지속되어온 전국적인 전세난(전세 매물품귀 및 가격급등)이 초저금리기조여파로 더욱 심화되면서 비자발적 내 집 마련 수요를 확산시켰고, 이는 매매가격 상승의 주된 요인으로 작용했다.

아울러 강남권 재건축 붐이 크게 일면서 강남3구 재건축 신규분양가격(3.3㎡당 평균 분양가 4000만 원 초과)을 크게 올려놓았음은 물론, 재건축 이주수요로 인한 전세가격 급등, 인근지역 아파트 매매가격 상승 등을 가져왔다. 한편 분양시장의 경우 분양가상한제 탄력적용, 청약제도간소화, 초저금리기조, 분양권 전매규제완화 등이 복합적으로 작용하면서 강남권 재건축단지, 위례신도시, 마곡신도시, 광교신도시 등을 중심으로 초강세를 보였다.

2015년 임대용 부동산시장, 강보합세

다음으로 임대용 부동산시장을 되돌아보면, 초저금리기조에 힘입어 전반적으로 강세 내지 강보합세를 보였던 한해였다. 특히 전용면적 60㎡ 이하 소형아파트의 경우 도심지 역세권을 중심으로 강세를 보였는데, 매물품귀(수요급증 및 공급부족) 및 전세난과 맞물리면서 임대수익(월세)을 기대하는 투자자들에게 큰 인기를 끌었다.

반면 오피스텔은 공급과잉, 고분양가, 대안상품(소형아파트, 도시형생활주택, 고시원 등)존재로, 상가(구분상가)는 실물경기침체, 고분양가, 공실우려 등으로 임대수요가 풍부할 것으로 예상되는 일부 인기지역을 제외하고는 투자자로부터 큰 관심을 받지는 못했다.

한편 시중은행 PB센터를 중심으로 거액자산가들이 초저금리를 활용한 마땅한 투자처로 서울 도심권 및 강남권 상가건물(20~50억 원대)에 커다란 관심을 보이면서 ‘꼬마빌딩’이라는 신조어가 유행하기도 했다. 초저금리기조 속에 부동산 유형별로 투자자들의 호불호가 갈렸던 한해였다.

2016년 부동산시장, 리스크 요인 등장

그렇다면 2016년 부동산시장은 어떨까? 이와 관련, 먼저 2016년 부동산시장을 좌우할 주요변수를 살펴보자. 주요변수로는 대출규제, 금리인상, 전세난, 공급과잉, 정부정책, 총선공약 등이 있으며, 그 중 최대변수는 단연코 대출규제여부와 금리인상폭이 될 것이다.

사실 2008년 하반기 글로벌금융위기 이후 장기침체의 늪에 빠져있던 국내 부동산시장이 주택시장을 중심으로 빠른 반등세(상승세)를 보일 수 있었던 것은 무엇보다 총부채상환비율(DTI)과 담보대출비율(LTV)을 대상으로 한 정부의 대출규제 완화정책(2014년 7월 24일 발표)과 초저금리기조에 힘입은바 크다. 초저금리기조와 연계한 대출규제 완화정책을 통해 부동산시장을 살리겠다는 정부의 강력한 의지가 반영된 결과였다.

그런데 문제가 생겼다. 가계부채증가에 부담을 느낀 정부가 대출규제카드를 꺼낼 모양이다. 근래 들어 정부는 1100조원이 넘는 가계부채의 해결방안으로 당장 2016년 1월부터 집단대출심사를 강화하고 신규로 주택담보대출 시 원리금 분할상환 중심으로 개편하겠다고 거듭 예고하고 있다.

게다가 2015년 12월 16일(현지시간 기준) 미국 중앙은행이 금리인상을 통해 2008년 하반기 글로벌금융위기 이후 8년간 이어온 제로금리시대를 사실상 종결시킴으로써 향후 국내 부동산시장에 미칠 파장을 우려하는 목소리 역시 커지고 있다. 한마디로 부동산시장에 비상등이 켜진 것이다. 

정부의 대출규제강화와 미국의 금리인상은 투자심리를 위축시킬 수 있는 부동산시장의 주요 리스크요인으로 작용할 것이다. 미국이 금리인상을 하게 되면 이는 다시 국내 금리인상으로 이어질 것이고, 정부가 대출규제를 강화하게 되면 이는 투자재원의 감소로 투자자들을 위축시킬 수 있기 때문이다.

대출규제와 금리인상폭에 시장 좌우될듯

주택시장의 경우 미국의 금리인상보다 정부의 대출규제강화가 더 큰 부담으로 다가올 것이다. 대출규제강화는 주택에 투자하려는 수요자(내 집 마련을 원하는 실수요자 포함)를 실질적으로 통제할 수 있을 만큼 직접적이고 강력하다. 특히 집단대출의 경우 심사가 강화되면 공급과잉논란이 제기된 수도권 외곽 일대 아파트 분양시장의 경우 크게 위축될 수밖에 없을 것으로 예상된다.

반면, 상가나 오피스텔시장과 같은 임대용 부동산시장은 대출규제강화보다는 미국의 금리인상에 좀 더 민감하다. 임대용 부동산 투자자의 입장에서 보면 금리인상이 가속화될수록 투자수익률이 떨어지기 때문이다. 즉 금리가 낮아질수록 대출을 통한 레버리지효과(지렛대효과)로 투자수익률을 높일 수 있지만, 반대로 금리가 오르게 되면 투자수익률이 하락한다.

다만 미국의 금리인상 이슈는 이미 국내경기에 상당부분 선반영되었고, 정부 역시 향후 금리인상의 폭과 시기를 결정함에 있어 부동산시장의 안정을 위협하는 결정은 하지 않을 것으로 판단된다. 

그 밖의 주요변수로는 전세난, 강남권 재건축 붐, 수도권 외곽일대 아파트 공급과잉, 부동산거래 활성화정책의 지속성여부, 부동산 개발관련 총선공약 등이 부동산시장의 활성화에 긍정적 또는 부정적 영향을 미칠 것으로 예상된다.

요컨대 2016년 부동산시장은 대출규제강도와 금리인상폭에 따라 좌우될 것으로 보이며, 주택시장은 보합세 내지 약보합세, 임대용 부동산시장은 강세 내지 강보합세가 예상된다.