2015년은 모처럼 주택시장이 좋은 분위기를 보였던 한 해였다. 정부의 잇따른 주택시장활성화 대책에 힘입어 2014년 하반기부터 시장이 회복세를 보이기 시작했고, 2015년에도 이러한 분위기가 이어졌다. 시장침체가 장기간 이어져 왔기에 이같은 시장의 회복세는 업계로서는 그야말로 반가운 일이었다.

연초부터 주택매매거래량이 크게 늘면서 매월 사상 최고치를 경신할 정도였고, 분양물량도 마치 막혔던 봇물이 터지듯 쏟아졌다. 국토교통부의 통계에 따르면 지난 11월까지의 주택매매거래량은 110만6000건으로 지난해 같은 기간에 비해 21% 늘어났다. 그리고 이같은 거래량은 2006년 이후 최고기록이다.

분양물량 또한 올해 연초부터 쏟아지기 시작해 이사철도 잊은 채 줄을 이었다. 시장의 분위기가 호전되면서 업체들이 저마다 분양에 나섰기 때문이다. 특히 하반기 이후에는 분양물량이 계획물량으로 매월 최고치를 기록할 정도로 공급물량이 이어졌다. 정부계획 보다 훨씬 많은 50만호 이상 공급된 것으로 추정된다.

올해 주택시장이 이처럼 좋은 흐름을 유지할 수 있었던 것은 정부에서 그간 주택시장 활성화를 위한 대책들을 꾸준히 내놓았기 때문으로 분석된다. 지난해부터 주택관련 규제를 완화해 왔고, 올해에도 정부에서 숨은 규제를 발굴해 시장의 정상화를 위해 노력했다. 특히 정부의 규제완화 의지가 시장에 긍정적인 시그널을 보내는데 크게 일조했다.

주택시장 활성화 통한 내수진작에 초점

주택시장의 회복심리를 자극한 것이다. MB정부에서도 규제완화 정책을 폈지만, 시장의 과열에 대비한 억제장치를 함께 담고 있었기에 시장에 대한 정부의지의 전달이 부족했다. 반면 박근혜정부에서는 주택시장을 살려 바닥경기를 회복시키고 이를 통해 내수경기를 진작시킴으로써 우리 경제를 살리는 방향으로 경제정책의 초점을 맞추었다.

기실 그동안 우리 경제가 침체를 보인 것은 대외적인 여건의 흐름도 좋지 않았지만, 그에 못지않게 내수시장이 부진했다는 점도 적지 않은 요인이었기 때문이다. 특히 2013년 세월호 침몰, 그리고 2014년의 메르스 사태로 인해 우리 경제가 크게 침체됐는데, 이러한 사건들이 소비심리 위축으로 이어지면서 내수시장을 위축시켰기 때문이다.

정부에서도 바로 이같은 요인들을 감안해 내수시장을 살릴 수 있는 방안을 강구했고, 가장 먼저 손을 댄 것이 바로 주택시장 회복이었다. 특히 주택시장의 경우 2000년대 중반 이후 침체에서 헤어나오지 못했고, 전문가들이나 주택업계 모두 시장의 정상화를 정부에 건의하고 있던 터였다.

MB정부때 정부에서 DTI와 LTV 등 금융규제를 한시적으로 완화하면서 일시적으로 주택시장이 활발해지기도 했다. 그러나 한시적 조치가 끝나면서 주택시장은 다시 침체에 빠져들었다. 문제는 주택의 거래부터가 원활하게 이루어지지 않는다는 점이었다. 주택업계에서 건의했던 부분도 바로 주택시장의 정상화였다.

주택시장은 경제의 가장 기초적인 부분중의 하나라고 할 수 있다. 주택시장과 관련된 연관산업들이 대부분 바닥경기를 받치고 있는 것들이기 때문이다. 예컨대 건설현장의 일용노동직이나, 자재관련업, 부동산중개업, 인테리어업, 이사업 등이 모두 그렇다. 우리 경제가 살아나기 위해서는 이들 바닥업종부터 살아나야 가능한 일이다.

그리고 지난해 우리 경제의 흐름은 이를 잘 보여주고 있다. 당초 정부에서는 3% 후반대의 경제성장을 전망했지만, 연말에 받아든 성적표는 2%대 후반에 그쳤다. 전반적인 산업의 불황에다 수출마저 부진했기 때문이다. 그나마 2% 후반대의 성장률을 유지한 데는 주택시장의 기여가 적지 않았다는 게 대체적인 분석이다.

수급, 유동자금, 경제정책, 총선 등이 변수

올해 우리 경제성장 전망치도 결코 밝지 않다. 정부에서는 3% 정도의 성장을 예상하지만 현실은 결코 녹록지 않다. 미국에서는 이미 연말에 금리를 인상해 우리나라에도 그 부담이 올 것으로 예상된다. 중국 등 대외여건도 좋지 않다. 일부에서는 우리가 일본의 ‘잃어버린 20년’과 같은 저성장에 빠질 것을 우려하는 의견도 제기한다.

그렇다면 2016년의 주택시장은 어떻게 흘러갈 것인가. 무엇보다도 눈여겨 보아야 할 것은 수요 및 공급과 관련된 측면에서 볼 때 주택시장의 여건이 2015년과 같은 호조세를 이어갈 것으로 보기 어렵다는 점이다. 주택시장에서 가장 중요하게 작용하는 요인은 바로 수요와 공급이라는 측면에서 이를 간과할 수는 없는 일이기 때문이다.

지방의 경우 이미 지난해 하반기부터 공급된 물량이 수요를 넘어서고 있다는 분석이 꾸준히 대두된 게 사실이다. 다만 수도권의 경우 시장 분위기가 늦게 달아올랐던 탓에 아직은 수요여력이 있다고 보는 시각이 많지만, 이마저도 속단하기에는 이르다. 주택시장은 심리적인 요인이 크게 작용하기 때문이다.

한편으로 유동자금의 흐름에서 보자면 상황은 수급의 측면에서 보는 것보다는 다소 긍정적이다. 미국에서 금리를 올렸다고 하지만 당장 우리나라에서도 금리를 올리기는 어렵기 때문이다. 금융통화위원장인 한국은행 총재도 당분간 금리를 올리지 않을 것임을 천명하기도 했다. 증권시장의 상황도 좋지 않다. 결국 유동자금이 갈 곳은 주택을 비롯한 부동산시장이다.

여기에다 앞서 언급한대로 대외여건도 여전히 불안한 구석이 많다. 미국은 경기가 호전되면서 금리를 인상할 정도가 됐지만, 유럽은 아직도 양적 완화 정책을 고수하고 있다. 몇몇 나라를 제외하고는 전반적인 유럽경제가 불안하기 때문이다. 세계경제의 한 축으로 떠오른 중국경제도 지난해 이미 하강곡선을 그리기 시작했다.

이같은 대외여건의 불안정성은 우리 경제에 좋지 않은 영향을 미칠 가능성이 크다. 특히 우리 경제의 핵심축인 수출 전망이 좋지 않다. 2015년 우리나라의 무역수지가 흑자를 기록했다고 하지만, 이는 수출이 줄어든 것보다 수입이 더 많이 줄어들었기 때문이다. 이른바 불황형 무역흑자인 셈이다. 2016년의 수출전망 역시 밝지 못하다. 대기업들이 허리띠를 졸라매고 있는 것도 바로 그 때문이다.

따라서 정부에서는 올해에도 우리 경제를 떠받치고 있는 주택시장이 제대로 돌아갈 수 있도록 정책을 펴나갈 가능성이 크다. 최근 정부에서 대출심사 강화 등 가계부채를 관리하기 위한 방안을 내놓기는 했지만, 집단대출 등에 대해서는 이를 적용하지 않기로 한 것도 주택시장을 위축시키지 않기 위함이다. 뉴스테이 5만가구 공급을 위한 부지확보도 같은 맥락이다.

특히 2016년은 국회의원 선거가 치러지는 해이다. 국민들의 표심을 얻기 위해 지역개발공약 등이 나올 가능성도 크다. 선거가 있을 때마다 부동산시장이 들썩인 것도 이런 공약 때문이다. 포퓰리즘 정책이야 경계해야겠지만, 적어도 부동산시장을 위축시킬만한 정책이 나올 가능성은 그만큼 낮다는 얘기다.

이런 여러 가지 정황들을 고려해볼 때 2016년의 주택시장은 2015년과 같은 호황세가 이어지지는 않겠지만, 시장이 급격히 위축될 가능성도 매우 낮다. 다만 지역에 따른 변수는 늘 상존한다는 점을 유의할 필요가 있다. 2015년에도 지역에 따라 청약경쟁률의 희비가 엇갈린 것처럼 올해에도 지역에 따른 편차는 있을 전망이다. 그런 만큼 업계 입장에서도 수요에 대한 보다 면밀한 분석이 필요할 것으로 보인다.