선진화방안의 핵심은 임대소득의 투명성 확보

지난 2·26 주택임대차시장 선진화방안은 ‘경제혁신 3개년 계획’ 후속조치의 일환이다. △월세 세액공제 전환 △중산층까지 1개월분 이상의 월세에 대한 정부 지원 △리츠, 연기금 등의 민간자금 유치를 통한 임대주택 공급 확대 △향후 3년간 신규 주택구입 후 준공공임대로 활용시 양도세 면제 등을 주요 골자로 하고 있다.

정부가 이번 선진화 방안을 내세우게 된 목적을 크게 두 가지로 구분해볼 수 있다. 우선 좀처럼 꺾이지 않는 전세가격을 안정화시키기 위해 적극적인 월세전환을 유도하고, 그동안 정확한 파악이 어려웠던 임대소득을 투명하게 양성시킴으로써 조세재정을 더욱 늘리기 위함으로 판단된다.

2·26 주택임대차시장 선진화 방안은 월세 세입자에게 일정 한도 내(월세금의 10%)에서 소득공제가 아닌 세액공제를 해주고 월세 임대인에게는 투명한 과세를 통해 세금을 걷겠다는 취지다.

또한 경제3개년 계획은 현 정부의 임기말까지 달성시키겠다는 의지가 담겨져 있는데, 최대한 임대주택을 확충시키되 정부자본의 비중은 최소화시키는 반면 민간자본을 끌어들이는 정책의 방향성을 보이고 있다.

하지만 문제는 대부분의 2주택자들이 그동안 임대소득을 제대로 소득신고하지 않았다는 점과 정부도 이를 암묵적으로 묵인해 왔다는 점이다. 통계청 자료에 따르면 전국 2주택 이상 다주택자는 136만 가구로, 이 중 2주택자는 115만여 가구로 추산하고 있다. 임대소득을 양성화시키게 되면 2주택자들은 그동안 납부하지 않았던 소득세부담이 증가하는 반면 정부는 미실현 조세수입의 증대를 기대할 수 있게 된다.

추가 보완대책으로 2주택자 반발 최소화

임대차 선진화방안 발표 후 시장반응은 냉담했다. 장기간의 침체기를 거쳐 반등기미를 보였던 주택시장은 주춤세를 보였고, 시장에 매물이 쏟아질 것이라는 예상은 집값 하락에 대한 불안감을 가중시켰다.

정부는 발표 일주일 후 보완대책을 내놓았지만, 주택 임대소득이 있는 2주택자는 2016년부터 예외 없이 세금을 부담해야 하는 기본원칙은 변함이 없다. 다만 2주택 보유자로 주택임대소득이 연간 2000만원 이하인 임대사업자에 대해서는 2016년부터 분리과세(소득을 지급할 때마다 특정세율(원천징수세율)을 적용해 별도 과세하는 것)를 적용하고, 필요경비율(소득을 구할 때 공제되는 경비율)도 45%에서 60%로 높여 최대한 소득세 부담을 경감시키는 것을 주요골자로 하고 있다.

또한 생계형 영세임대사업자의 과거 소득과 향후 2년분의 소득에 대해서도 납세여부를 묻지 않기로 했다. 임대소득이외 소득이 없거나 임대소득이 연간 2000만원 이하일 경우 기본공제액을 400만원까지 인정해 주고, 인적공제(2인 300만원) 외에 표준공제 상당액을 적용하는 것이다.

아울러 낮은 종합소득세율을 적용받던 임대소득자가 이번 세제개편으로 손해를 보지 않도록 종합소득 과세 방식과 비교한 뒤 더 낮은 금액으로 과세하기로 했다.

전세 임대소득에 대한 세금부담 영향은 미미할 듯

또 다른 이슈는 2주택자의 전세임대소득에 대한 세금부과의 내용이다. 과세대상은 국민주택규모(전용면적 85㎡)를 초과하고 기준시가 3억원을 초과하는 주택이다. 그러나 3억원 초과분에 대해 과세하고 여기에 필요경비(60%)를 제외한 후 간주이자율 2.9%를 적용한다. 

국세청이 전세주택의 과세 부담에 대해 시뮬레이션을 한 결과를 살펴보자. 집주인이 6억원짜리 주택을 4억2000만원(전세가율 70%로 가정)에 전세로 임대를 한다고 가정하면, 이 중 3억원 초과분에 대해서만 과세를 해 1억2000만원이 과표가 된다. 이 중 필요경비(60%)를 인정받으면 4800만원이 실제 과표가 된다. 여기에 간주이자율 2.9%를 적용하면 144만원이 임대소득이 된다.

정부는 기본공제 400만원을 적용받으면 사실상 과표 이하로 떨어져 세금을 안 낸다고 설명했다. 그러나 1주택자라도 기준시가 9억원 초과 주택이나 2주택자라도 임대소득이 2000만원을 초과하는 경우와 3주택자는 올해부터 예외없이 종합소득세 부과 기준에 따라 과세된다.

종합소득세는 1200만원 이하는 과세표준의 6%, 1200만원 초과∼4600만원 이하 15%, 4600만원 초과∼8800만원 이하 24%, 8800만원 초과∼3억원 이하 35%를 과세하고 있다.

향후 조세저항보다는 조세전가 현상이 두드러질 듯

이번 대책으로 인해 세금부과에 대해서는 불만을 갖고 있지만 예상보다 조세저항은 크지 않다. 그 이유는 원칙적으로 임대소득에 대해서는 당연히 신고해야 하고, 이에 따른 세금을 내야하는 것이기 때문이다.

게다가 정부가 과거의 임대소득에 대해서는 묻지도 않고 소급적용도 하지 않기로 했고, 국토교통부에서 넘겨받은 임대차 확정일정자료를 근거로 2013년 소득분에 대해서만 부과하기로 했다.

다만, 3주택 이상자 혹은 2주택자 중에서 임대소득이 연 2000만원을 초과하거나 기준시가 9억원을 초과하는 고액 주택 보유자에 대해서만 세금납부 안내신고서를 보낸다는 방침이다.

이번 대책에서 가장 민감한 사안은 임대소득세를 부담하는 것보다 건강보험료 대상자가 될 수 있다는 점이다. 그동안 주택임대소득이 있더라도 국세청에 자진신고를 하지 않을 경우 건강보험료가 부과되지 않았지만 향후 건강보험공단이 임대소득자명단을 넘겨 받게 되면 건강보험료의 부과대상이 될 수 있기 때문이다.

이렇게 되면 1주택자이지만 임대인은 전세에 거주하고, 본인 주택에서 월세수입이 발생하게 되면 건강보험료 부과될 수 있다. 이는 자녀의 건강보혐료에 피부양자로 있는 고령층 임대소득자의 경우도 건강보혐료를 부담해야할 상황이 발생할 수 있다는 점이다.

대체월소득 찾기 어려운 2주택자 임대료 상승 불가피

2주택자의 상당비중은 월세소득을 통해 생활비를 충당하고 있고, 하우스푸어의 미처분 주택들이 포함되어 있다.

일반서민들 입장에서 매달 안정적인 수입을 받는 방법은 그리 많지 않다. 연금보험에 가입하거나 월지급식 특정금융상품에 투자하는 방법이 있으나 낮은 공시이율로 인해 거액이 아닌 이상 연금보험지급액은 낮고, 금융상품은 원금손실이 가능성이 있어 일반서민들의 생활비 충당에는 한계를 드러내고 있다.

소유주택을 통해 임대소득을 받을 목적뿐만 아니라 향후 상속·증여의 대상이 되기 때문에 세금때문에 월세소득을 포기하고 또 대체월소득을 찾는 선택 또한 쉬운 일이 아니다.

결국 조세부담의 증가는 상당비율 세입자들에게 전가될 가능성이 높다. 즉 세입자들이 월세소득공제를 받을 수 있는 반면, 임대인들이 임대료를 올릴 경우 매월 월세부담은 더욱 증가될 수도 있다는 점이다. 물론 2013년 하반기에 들어서면서부터 월세가격이 약세를 보이고 있지만 세금부담이 늘어나는 임대인입장에서는 불가피한 선택이라고 판단된다.

올해 6월 국회에서 소득세법이 통과될 때까지는 단언할 수 없겠지만 결국 월세가격의 상승은 고스란히 전세가격의 급등으로 전가될 가능성이 높기 때문에 시장상황에 대한 정확한 예측이 요구될 것이다.