전세 < 매매 < 월세 순으로 거주비용 높아지는 추세 반영한 조치

주택임대차시장 선진화 방안이 발표된 배경에는 매매, 전세, 월세 시장의 복합적인 상호관계가 자리잡고 있다. 고금리, 주택재고부족, 주택금융미비 시절에 발달된 전세제도가 저금리, 주택재고확충, 주택금융발달의 시기에 점차 매력을 잃어가는 것이 한 요인이다.

이에 더해 주택의 가격 상승폭이 둔화되고, 전월세 전환율이 시장금리를 상회하는 상황이 지속됨이 또 다른 한 축이다. 따라서 임대인 입장에서는 전세보다는 월세를 선호하고, 임차인 입장에서는 반대로 전세를 선호한다. 사용자비용을 보아도 ‘전세<매매<월세’ 순으로 전세로 거주함에 따르는 비용이 가장 낮다. 그럼에도 정부에서는 전세금 대출을 증가시켰고, 전세에 대한 수요는 지속적으로 증가했다. 그러나 전세 공급이 축소되면서 그 결과는 가격 상승으로 나타났다. 시장에서 전세재계약시 가격 상승분을 월세로 전환시키는 경우가 발생하게 된 배경이다. 사실 문제는 이 현상이 일시적인 것이라기보다는 구조적이고 또한 모든 임차인에게 동일한 효과가 아니라는데 있다.

저소득층 주거비부담 경감, 민간 활용한 임대주택 공급 방안 될 것

거시경제, 주택상황, 인구구조적 변화 등으로 인해 전세에서 월세로의 변화는 불가피한 상황인 것으로 보인다. 그런데 전세에서 월세로 전환되는 전환율이 시장이자율보다 높기 때문에 월세 전환에 따른 주거비 부담이 가계소비에 즉각적으로 영향을 미친다.

특히 아파트보다는 비아파트 유형에서 전월세전환율이 높고, 보증금이 낮은 경우에 그 영향이 큰 것으로 나타나고 있다. 결국, 상대적으로 열위에 있는 저소득층의 주거비부담이 증가하고, 주거안정이 저해되는 상황이 발생하는 것이다.

따라서 정부에서는 정책수단을 통해 무주택 임차인의 주거비 부담을 경감하는 방안을 강구하게 된 것이고, 그것이 월세세액공제를 통한 임차인 지원강화이다.

그러나 지속적인 임대주택의 공급은 임대시장 안정의 필수요건이다. 현재 LH의 재무여건 악화를 고려해 공공만이 공급하는 임대주택이 아닌 민간의 활력을 이용한 임대주택을 공급하려는 것이 이번 2.26 주택임대차선진화 방안이 담고 있는 또 다른 지원방안인 것이다. 마지막으로 선진화 방안에서는 기본적인 인프라 구축 강화를 제시했다.

임대차시장의 긍정적 변화 예상 효율성, 형평성, 투명성 전제돼야

이렇게 임대차 시장의 선진화를 위해서는 효율성, 형평성, 투명성이 담보돼야 한다.

우선 효율성제고가 필요하고 이를 위해 공공부문과 민간부문이 적절한 역할분담과 협력을 통해 효율적인 임대주택 공급체계를 구축해야 한다.

둘째 형평성이 실현해야 한다. 전세에 우호적이었던 그간의 정책지원을 전월세 중립적인 정책으로 전환하면서 정책지원의 형평성이 증대되어야 한다.

마지막으로 투명성이다. 이는 시장에 대한 정확한 정보의 축적과 공개를 통해서 달성될 수 있다. 전월세 변환이 심각하다고 하지만 전세에서 월세로, 어느 정도의 속도로, 어떤 유형에서, 얼마나 많이 빠르게 변환이 되고 있는지 등 시장의 변화에 대한 정확한 정보는 매우 부족하다. 순수월세에 대한 정보는 거의 전무하다고 해도 과언이 아니다. 정부가 시장에 대해 정확히 이해하는 것은 제대로 된 정책수립의 가장 기본적인 요건이다. 따라서 금번 조치에 인프라 구축이 포함된 것은 매우 바람직하다.

이렇게 주택임대차시장 선진화를 위한 방안은 임대차시장에 대한 이해와 원칙, 방향성 측면에서 바른 것으로 보인다. 계획대로 실현되는 경우, 월세 거주 저소득세입자의 주거비 부담이 완화될 것이고, 안정적인 임대주택 공급이 이루어지면서 시장전체적으로 임대 시장이 안정될 것으로 예상된다. 또한 과세형평, 임대시장 자료축적과 공개, 임차유형간 균형잡힌 정책도모로 임대차시장이 진일보하는데 기여할 것으로 기대된다.

임대인 과세에 필요이상으로 민감 대상 매우 제한적일 것

그런데 몇 가지 문제가 있다는 지적이 제기되고 있다. 임차인 월세 세액공제의 도입과 함께 제안된 임대인에 대한 분리과세 도입이 그것이다. 임대인 과세는 임대인에게 과도하게 많은 세부담을 가져오게 될 것이고 또한 월임대료 상승을 가져올 것이므로 임대인 뿐 아니라 임차인에게도 부정적인 영향을 미칠 것이라는 주장이다.

물론 임대인이 현재보다 부담해야하는 비용이 추가적으로 발생하면, 임대인은 월세를 증가시켜 이를 만회하려 할 것이다.

그런데, 실제 임대소득 과세 대상을 살펴보면, 2주택 보유자로서 연간 임대소득이 2000만원을 초과해야 한다. 이마저도 한시적이나마 2년간은 비과세하기로 했다. 연2000만원은 월165만원 이상의 임대수입을 의미한다.

2013년도 전월세실거래가를 토대로 분석해 보면 연간 월세가 2000만원을 초과하는 경우는 전체 월세의 1% 미만인 것으로 나타난다. 결국 영향을 미치더라도 그 영향이 생각하는 것처럼 크기 어렵고, 대상도 매우 제한적일 것임을 예상할 수 있다. 오히려 과하게 민감한 반응이 정책의 의도를 왜곡시킬 것이 우려된다.

유예기간 두어 시장 충격 완화하되 본래 명분 지켜나가야

금번 선진화 방안은 원칙과 명분, 당위성 측면에서 문제를 제기하는 사람은 없어 보인다. 단지 타이밍이 적절했는가, 속도가 너무 빨라 시장 충격이 과도한 것이 아니냐에 대한 우려가 지속되고 있다.

따라서 원칙을 지키면서 일정한 유예기간을 두어 급격한 시장 충격을 완화하고자 하는 노력이 필요하다. 물론 이때 너무 많은 예외규정을 두어 본래의 명분을 훼손하는 것은 바람직하지 못하다.

또 하나 중요한 것이 정부가 바뀌어도 주택정책의 기조가 바뀌지 않고 원칙을 지켜갈 것이라는 믿음을 높이는 조치를 강구하는 것이다. 정부에 대한 신뢰와 정책의 수용성이 제고되도록 해야 할 것이다. 이를 위해 국민에게 약속한 대로 제대로 정책이 집행되고 있는지, 기대하던 대로 임대주택이 공급되고 있는지에 대한 모니터링과 함께, 임대차 관련 정보시스템을 조속히 구축해 공개해야 한다.