Q. 현재 주택을 2채 보유중이고 월세로 연 1200만원 정도 받고 있다. 당장 올해부터 세금을 내야 하는가?

 A. 당장 내야할 세금은 없다. 올해와 내년 임대소득 부분에 대해서는 2년간 비과세하기로 했기 때문이다. 주택임대차시장 선진화 방안에 따르면 정부가 2주택 보유자로 주택임대소득이 연 2000만원 이하인 집주인에게 2년간비과세 후 2016년부터 분리과세를 적용키로 했다. 2주택 보유자의 전세임대소득도 2000만원 이하라면 분리과세 대상에 포함된다.

분리과세는 단일세율 14%를 적용하되 필요경비율을 60%로 높인다. 2000만원 임대소득 시 1200만원(2000만원의 60%)을 비용으로 차감하고 세율을 적용하는 것이다. 이는 현재 장기임대사업자(국토부 등록 임대사업자)의 단순경비율을 적용한 것으로 아파트 등 공동주택의 임대사업자 대상 경비율(45.3%)보다 높은 수준이다. 또 월세 소득만으로 생활하거나 월세 소득이 2000만원 이하일 경우엔 400만원 기본 공제를 인정해주기로 했다.

Q. 잠실에 소형아파트 한 채를 전세로 놓고 있다. 월세를 받지 않고 있는데도 임대소득세를 내야 하나?

A. 당장은 낼 필요가 없으나 2016년부터 내야한다. 2주택 보유자의 전세 임대소득(간주임대료)을 월세 임대소득자와의 형평을 고려해 정부는 분리과세 방침(2000만원 초과는 종합소득세로 과세)은 유지하되 적용시기를 2016년으로 늦추고 있다.

단 기준시가 3억원을 넘지 않는 국민주택 이하의 주택은 과세대상에서 빠지므로 상당수 2주택 보유자가 제외된다. 다른 소득이 없는 경우 보증금 10억원 수준까지는 과세금액이 거의 없을 것이다.

Q. 분리과세하더라도 결국엔 세 부담이 늘어나는 것 아닌가?

A. 영세 주택임대사업자의 세 부담은 오히려 낮거나 비슷하다. 분리과세의 세율이 14%로 높지만 필요경비나 기본공제 등을 통해 세부담을 낮췄기 때문이다.

예를 들어 2주택자로 배우자와 생계를 같이하는 가구주가 집 한 채를 임대해 연간 1000만원의 소득을 올린다고 가정하자. 과거에는 1000만원에서 필요경비율 45%(450만원)을 감안한 550만원을 소득액으로 인정했다. 여기에 종합소득공제(300만원)를 차감해 과세표준(250만원)을 산출하고 세율(6%)을 적용했다. 산출세액 15만원에서 다시 표준세액공제(7만원)를 뺀 실제 납부세액은 6만원이다.

그러나 바뀐 제도에서는 1000만원에서 필요경비(600만원)와 소득공제액(400만원)을 빼면 과세표준이 0원이 된다. 세금이 종전보다 줄어드는 것이다.

Q. 역삼동 다세대에서 월세를 살고 있고 연봉은 6000만원 가량이다. 정부에서 한달치 월세를 내준다는 건 무슨 말인가?

A. 월세소득공제를 세액공제로 전환해 월세액의 10%를 소득세에서 빼준다는 얘기다. 현재는 월세의 40%를 소득공제해 주고 있는데, 예를 들어 연봉 3000만원 직장인이 월세 50만 원을 낼 경우 지금은 1년간 낸 월세(600만 원)의 40%인 240만 원을 소득공제한 뒤 21만6000원을 환급받는다. 하지만 세액공제로 전환하면 1년치 월세의 10%인 60만 원을 받게 돼 소득공제시보다 40만 원 가까이를 더 받게 된다.

Q. 성산동에 재건축대상 소형주택을 소유하고 있는데, 이 경우 월세 세액공제 혜택을 못 받는지?

A. 안타깝지만 그렇다. 월세 세입자에 대한 10% 세액공제 혜택은 연소득 7000만원 이하인 무주택자만 대상이기 때문이다. 즉 집을 한 채라도 가지고 있으면 세금 혜택을 못 받는다.

Q. 연봉 3000만원을 받고 있는 직장인으로, 회사 근처 빌라에서 월세를 살고 있다. 세액공제를 받을 수 있나?

A. 정부가 이번에 월세 세액공제 면세 대상으로 연간 총급여 기준을 기존 5000만원 이하에서 7000만원 이하로 확대하기로 해 연간 총급여 2000만~7000만원인 가구 중 월세 세입자가 세액공제 대상이 될 것이다.

하지만 연봉 3000만~4000만원인 월세 가구도 의료비ㆍ보험료ㆍ신용카드ㆍ기부금 등 각종 공제를 모두 제하면 월세 세액공제 혜택을 받지 못할 가능성이 커 사실상 혜택 범위가 크지 않을 것이다.

국세청의 ‘2013년 국세통계연보’에 따르면 2012년 귀속소득 기준 근로소득자 1577만명 중 세금을 내지 않는 과세미달자는 516만명이다. 전체 근로자 3명 중 1명꼴이다. 과세미달자는 사실상 세금을 내지 않기 때문에 정부가 월세 세액공제를 해주더라도 돌려받을 세금이 없다. 즉, 기존 공제받고 있는 세금만으로도 신고소득 수준 이상이 돼 더 이상 환급받을 게 없는 것이다. 이들의 2012년 연소득(4인가족 기준)은 2064만원 미만이었다. 특히 1인가구이면서 연봉 2000만원 이하 가구 대부분은 이 같은 과세미달자에 포함된다.

Q. 강동구 주택은 월세로 놓았고 강남에 있는 아파트에서 월세를 내고 살고 있는 경우 혜택을 받을 수 있는지?

A. 집을 소유한 세입자는 무주택자가 아니기 때문에 일단 본인이 낸 월세에 대해서는 세금 혜택이 없다. 하지만 본인이 월세로 받은 소득에 대한 세금은 꼼꼼히 따져봐야 한다.

먼저 집을 한 채 가졌다면 시세가 9억원 이하인 경우에 한해 세금이 면제된다. 1주택자는 실수요층으로 간주해 월세소득에 대해서도 세금을 매기지 않도록 한 것이다.

집이 한 채라도 시세가 9억원을 넘는 경우나 집이 2채인 경우에는 연간 월세소득이 2000만원 이하이면 월세 소득 14% 수준의 낮은 세율(분리세율)을 적용한다. 또 집이 3채 이상이거나 연간 월세 소득이 2000만원을 넘으면 종합소득세로 합산해서 세금을 내야 한다.

Q. 은퇴 후 여유주택 1채를 임대하고 있다. 연간 임대소득이 1200만원인데, 소득세는 얼마나 나오나?

A. 종전대로라면 소득세 15만원을 냈지만 앞으로는 필요경비(1200만원×0.6=720만원)와 소득공제(400만원)를 인정받아 세율이 6%에서 14%로 높아졌음에도 세액은 11만원으로 4만원 줄어든다. 은퇴 후 연간 임대소득이 1000만원인 2주택자(2인가구)는 부담해야 할 세금이 현행 6만원이지만 개정안에서는 한 푼도 없다.

Q. 내 명의로 한 채, 아내 명의로 한 채를 소유하고 있다. 내 명의 주택을 월세로 주고 있는데, 과세대상이 되는가?

A. 세법에서는 본인과 배우자의 주택 수를 합해 판단하기 때문에 2주택자에 해당돼 2016년부터 과세 대상이다. 주택 한 채와 상가겸용주택 한 채를 소유하면서 주택에서 월세를 받고 있는 경우도 과세 대상이다. 가령, 자신의 집을 월세로 주고 부모님 집에서 함께 사는 경우의 월세 소득은 과세 대상이 아니다. 월세 소득 계산 시에는 배우자의 주택 수만 합산하기 때문에 동거하고 있는 부모나 자녀의 주택 수는 합산하지 않는다.

Q. 친구와 공동으로 주택에 투자했는데, 과세 대상인가?

A. 친구와 공동으로 투자한 주택에서 월세를 받고 있다면 2016년부터 둘 중 지분이 큰 사람의 주택 수로 계산하되, 지분이 큰 사람이 2인 이상이라면 각각의 소유로 계산해 과세 된다.

Q. 다가구주택 한 채를 보유중인데, 과세 대상인가?

A. 다가구주택 한 채를 보유하면서 본인은 3층에 거주하고 1층과 2층에서 월세를 받을 경우 고가주택만 아니라면 현재까지 과세 대상이 아니다. 다가구주택은 한 개의 주택으로 보기 때문이다(다가구 주택도 과세를 검토 중인데 결정된 것은 없다).

Q. 잠실 아파트 2채를 전세로 임대하는데, 과세대상인지?

A. 2주택 전세보유자는 간주임대료로 간주되어 과세가 안 되었는데, 2016년부터 과세한다. 단 국민주택 규모(85m²) 이하로 기준시가가 3억원 이하의 주택은 주택 수에 포함하지 않는다. 따라서 전세로 주고 있는 집이 국민주택 규모 이하로, 기준시가 3억원 이하의 주택은 과세되지 않는다. 월세와의 형평성 때문에 과세되는 것이지 실제 세금부담은 많지 않을 것이다.

Q. 아파트를 외국인에게 월세를 놓았는데, 과세 대상인가?

A. 외국인에게 집을 세놓는 경우 통상 월세 일부를 돌려받겠다는 조건으로 소득공제신청을 하지 않고 전입신고나 확정일자도 거의 안 받기 때문에 틈새 임대상품일 수 있다.

현행처럼 국세청이 국토교통부로부터 임대차 확정일자 자료를 넘겨 받아 임대소득에 과세하는 방법만으로는 외국인 대상 임대인에게 세금을 물릴 수 없다. 일반적으로 외국인 대상 임대는 ‘깔세’라는 이름으로 1~2년치 월세를 한꺼번에 낸다. 또는 한달치 보증금만 내고 매월 월세를 내는 방식도 있다. 보증금이 적기 때문에 향후 대항력을 갖출 필요가 없어 확정일자를 받는 외국인이 거의 없는 게 현실이다.

Q. 학군때문에 이주를 계획중이다. 옮기려는 지역의 전세금이 최소 5억이 넘는데 저리 대출은 힘든가?

A. 국토부는 전세보증금 4억원(지방 2억원)을 초과하는 고액 전세를 사는 사람들에 대해서는 정부 보증을 전면 중단키로 했다. 은행에서 전세대출을 받을 때 정부(주택금융공사)가 고액 전세대출에 대해선 더 이상 보증을 서 주지 않겠다는 것이다. 일반 은행에서 심사를 통해 대출을 받을 수는 있겠지만 주택금융공사 보증이 없으면 금리를 더 부담할 수밖에 없다. 주로 서울의 강남권이나 경기 성남시 분당 등에서 고액 전세를 사는 사람들이 대상이다. 주택기금 전세자금 수혜 대상도 전세보증금 3억원 이하로 제한된다.

Q. 분당에서 소형아파트 한 채를 임대하고 있는데, 향후 종합소득세 부담이 커지지 않을까?

A. 2016년부터 소규모(2가구 이하) 주택임대소득을 이자ㆍ배당 등 금융소득과 동일하게 분리과세한다. 3호 이상자 또는 주택임대소득 2000만원을 초과할 경우 금융소득과 같이 종합과세 대상에 포함해 과세형평성을 높인다. 소규모 임대사업자 과세방식을 개편하는 이유는 소규모 주택임대소득은 규모의 영세성 등을 감안할 때 사업소득보다는 금융소득과 유사한 소득으로 보는 것이 현실적이기 때문이다. 사업성이 낮은 소규모 주택임대소득을 종합과세되는 사업소득에서 제외시킴에 따라 소규모 임대사업자의 세부담이 명확해지고, 부수적으로 세법상 사업자 등록 및 사회보험료 납부의무 완화가 가능해진다.

Q. 직장인의 월세세액 공제는 언제부터 신청할 수 있나?

A. 월세소득공제의 세액공제 전환은 금년 1월 이후 지급하는 월세분부터, 대상자 확대는 개정안 시행 이후 최초로 지급하는 월세분부터 적용한다.

Q. 강동구에 거주하면서 아파트 한 채를 구입해 보증금 5000만원에 월세 30만원을 받고 있다. 과세 대상인가?

A. 2주택을 소유하면서 임대보증금만을 받는 경우엔 주택임대소득을 비과세한다. 임대보증금과 월세를 함께 받는 경우에는 임대보증금은 비과세하고, 월세에 대해서만 소득세를 내면 된다. 하지만 부부가 합쳐 3주택 이상을 소유하면서 임대보증금의 합계액이 3억원이 넘는 경우 주택임대소득에 해당돼 종합소득세를 신고해야 한다.

주택임대에 대한 수입금액은 3주택 이상의 전세보증금에서 3억원을 뺀 금액의 60%에 정기예금이자율(2011년 귀속은 3.7%, 2012년 귀속분은 4.0%)을 곱하고, 수입이자와 할인료·배당금을 차감한 금액이 된다. 다만 2011년부터 2013년 말까지 3주택 이상 소유자가 주택을 임대하는 경우 한시적으로 국민주택 규모 이하(전용면적 85㎡ 이하이고 가격이 3억원 이하인 주택)는 부부합산 주택 수를 산정할 때 제외한다.

결론적으로 △주택임대시 1주택자의 경우 주택가격이 9억원을 넘는다면 월세 수령액 △부부합산 2주택자라면 월세 수령액 △부부합산 3주택 이상자(다만 2011년부터 2013년 말까지 소형주택은 주택 수 제외)라면 3억원을 넘는 임대보증금 및 월세는 주택임대소득으로 보아 소득세를 내야 한다.

Q. 앞으로 리츠를 통해 임대주택 공급이 확대되는가?

A. 그렇다고 볼 수 있다. 당초 LH의 10년 공공임대주택 공급목표인 ‘2017년까지 4만가구’에 추가해 최대 8만가구까지 임대주택 공급 확대가 가능하다. LH 재무여건을 감안해 민간자금과 주택기금이 투자하는 리츠를 통해 임대주택 공급을 확대한다.

리츠 등 기업형 임대사업자의 원활한 임대사업 지원을 위해 청약제도를 개편하고, 전문임대관리업에 대한 세제지원 등을 강화한다는 방침이다. 준공공임대에 대한 양도세 한시면제 등 세제·금융지원 및 과도한 규제 완화, 임대소득 과세방식 정비를 통해 민간의 임대주택 공급을 확대한다.

Q. 아파트가 낡아서 임대료도 적고 오히려 대출이자만 나가고 있다. 이럴 경우 손실 부분을 공제 받을 수 있나?

A. 공제 받을 수 있다. 임대소득이 종합소득의 일부(사업소득)인 경우에도 다른 소득에서 손실을 차감할 수 없어 임대업 투자를 저해한다. 외국의 경우에도 임대소득이 금융비용 등 비용보다 적은 경우 손실을 다른 사업의 수익에서 차감할 수 있도록 해 임대사업을 지원한다. 부동산 임대사업에서 손실이 발생(임대수익 500만원, 금융비용 1000만원)하고 다른 사업소득에서 이익(1000만원)이 발생한 경우 부동산 임대손실을 비용으로 인정 가능하다.

Q. 기존에 매입임대로 운영하고 있던 소형아파트를 준공공임대주택으로 전환할 수 있나?

A. 현재도 2013년 4월1일 이후 매입해 등록한 매입임대주택을 준공공임대주택으로 전환 등록할 수 있다. 그러나, 명문규정을 두지 않은데다 10년의 임대의무기간에 임대주택으로서 기 임대한 기간을 전혀 산입하지 않아 전환 등록의 실익이 적었다.

향후에는 5년매입임대주택을 준공공임대주택으로 전환 등록하면 기 임대한 기간의 50%를 준공공임대주택으로 산입(최대 5년)하게 된다. 더욱이 2013년 4월1일 전에 매입한 주택도 준공공임대주택으로 등록할 수 있도록 법이 개정되면 전환등록의 실효성이 더욱 높아질 전망이다.

다만, 기존 보유주택을 준공공임대주택으로 전환 등록하더라도 새로 매입하는 것은 아니므로 국민주택기금 매입자금 대출대상에서는 제외된다. 준공공임대주택에 대한 60% 장특공제율 인정은 2013년 4월1일 이전 등록한 매입임대주택에 대해서 적용한다.

Q. 은퇴가 얼마 남지 않았다. 퇴직 후 어떻게 해야 세금을 줄이면서 당당하게 임대사업을 할 수 있나?

A. 신규 분양시장에 접근해 임대사업등록을 하는 게 가장 현명한 세테크 방법이다. 임대사업자가 임대목적으로 신규분양되는 공동주택과 오피스텔을 취득할 경우 취득세가 면제(감면)되기 때문이다. 60㎡(이하 전용면적) 이하의 경우엔 취득세가 전액 면제되고 60~85㎡ 이하 주택은 취득세율 25% 감면혜택이 주어진다.

임대사업자로 등록하면 재산세도 감면된다. 임대사업자의 임대주택은 종합부동산세(종부세)를 책정하는 합산요건에서 배제될 수 있어 절세가 가능하다. 종부세 혜택을 보려면 임대주택법에 의한 임대사업자 등록뿐 아니라 세무서 임대사업자 등록도 모두 마쳐야만 가능하다.

10년 의무로 임대해야 하는 준공공임대주택으로 등록하는 것도 고려해 봐야 한다. 60%까지 특별공제를 받을 수 있고, 최소 3년간 집값 인상분에 대한 매매 차익도 과세하지 않는다. 또 준공공임대에 대한 재산세와 소득·법인세 감면율도 확대한다. 지금은 전용면적 40∼60㎡인 준공공임대에 대해 재산세를 50%, 60∼85㎡는 25% 감면해주고 있는데 이를 각각 75%, 50%로 조정하기로 했다.

그밖에 소득·법인세도 85㎡ 이하 주택에 대해 20% 감면해주던 것을 30%로 상향 조정하기로 했기 때문에 준공공임대주택으로 등록을 적극적으로 검토할 만하다.