올해 1월3일 국토교통부는 ‘공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정방법 및 하자판정 기준’을 제정, 고시했다. 그리고 이보다 앞서 지난 2011년 10월에는 서울 중앙지방법원 건설소송실무연구회에서 만든 ‘건설감정실무 기준’을 발표한 바 있다. 국토부의 ‘기준’은 법원의 ‘실무’에서 나타난 현실적인 문제점을 보완하기 위해 만든 것이다.

즉 하자에 대한 법원의 판결에 그만큼 문제가 있다는 것을 의미한다. 이를 감안해 국토부의 기준이 마련되다보니 두 기준간의 내용이 다소 다른 경우들이 더러 발견된다. 국토부의 기준이 보다 현실적인 부분을 수용하고 있기 때문이다. 예컨대 ‘욕실문턱 높이’만 하더라도 서로 다른 기준이 적용된다.

이와 관련해 국토부 기준은 슬리퍼가 욕실문에 닿아도 이를 하자로 보지 않는다. 즉 ‘욕실 단 높이가 설계도면과 일치하면 슬리퍼가 욕실문에 걸려도 하자가 아닌 것’으로 판정한다. 이에 비해 법원의 기준은 이를 ‘설계도서대로 시공되지 않은 기능상 하자’로 보고, ‘설계도서의 규격과 일치하게 단차조정이 가능한 범위를 설정해 보수비용을 반영한다’고 규정하고 있다.

공법을 상향시켰음에도 당초 설계도서대로 시공하지 않았다고 하자라고 감정하는 경우도 있다. 통상적으로 준공도면 실내재료 마감표에 ‘시멘트몰탈’로 표기돼 있으나, 실제로 ‘수지미장몰탈’로 시공된 부분에 대해 감정인들은 시공된 벽면마감이 일반미장몰탈 마감보다 품질의 더 우수한지 여부는 제껴둔 채 두께만을 가지고 하자여부를 따지는 것이다.

그러나 실제 판결에서는 ‘이를 하자로 볼 수 없다’고 판시했다. 2013년 11월21일 선고된 서울중앙지방법원 선고 2012가합 5587 판결은 ‘시공 두께는 건축시방서에 있는 것보다 부족하지만, 수지미장몰탈은 마감의 품질을 더 좋게 할 목적으로 사용되는 공법이므로 이를 하자에 해당한다고 볼 수 없다’고 한 것이다.

하자분쟁 조정신청 및 소송 등 크게 늘어

이처럼 같은 사안을 놓고도 한쪽에서는 하자로 판정하는 반면, 다른 쪽에서는 하자로 보지 않는데 하자문제를 푸는 어려움이 있다. 특히 하자문제가 소송으로 걸릴 경우 보수비용이 수반되는 것이기 때문에 이를 두고 양측이 치열하게 하자 여부를 다툴 수밖에 없게 된다. 하자 여부, 또 하자를 어떤 방법으로 보수하는가에 따라 보수비용이 달라지기 때문이다.

하자와 관련한 분쟁은 최근들어 크게 늘어나고 있다. 국토교통부 산하에 설치된 ‘공동주택 하자심사분쟁조정위원회’에 따르면 위원회 출범 이후 2010년 69건에 불과했던 조정신청이 2011년 327건, 2012년 836건으로 늘어났다. 2013년 상반기에도 652건이 넘었다. 하자분쟁이 크게 늘어나고 있음을 보여주는 수치다.

그러나 이는 분쟁조정위원회에 접수된 신청건을 기준으로 한 것일 뿐 소송으로 이어지는 사례는 현황을 파악하기조차 어려운 것이 현실이다. 건설업체들의 경우 하자문제가 대외적으로 불거질 경우 회사 이미지에 손상을 입을 수 있다는 점 때문에 관련 정보의 공개를 꺼리는 게 보통이며, 음성적으로 해결을 시도하는 경우도 적지 않다.

특히 하자관련 분쟁을 둘러싼 기획소송도 판을 치고 있다. 이는 이미 수년전부터 제기돼온 문제로, 변호사들이 늘어나면서 일감이 딸리자 공동주택 입주자 대표회의 등을 부추겨 건설업체들을 상대로 이른바 ‘돈이 되는’ 하자소송을 기획하는 것이다. 이들은 대부분 감정인들과 손을 잡고 실제 하자내용보다 부풀리는 경우가 태반이다.

건설업체들로서는 이들에게 일방적으로 당하기 일쑤다. 업체내에 고문변호사를 두고 있는 경우도 많지만, 정작 건설실무에 들어가면 철저히 준비를 하고 들어오는 기획소송 변호사들을 당해내기 어려운게 현실이다. 또 판결을 내려야 하는 법관들도 실무적인 부분을 대부분 감정인들에게 의뢰하는 실정이어서 판결도 저마다 들쭉날쭉하다.

서울중앙지방법원에서 ‘감정실무 기준’을 마련한 것도 바로 이런 배경이 자리잡고 있다. 같은 내용의 하자를 두고도 법원마다 판결내용이 다르고, 보수비용 산정도 다르다는 지적이 적지 않았다. 따라서 이같은 판결의 문제점을 해소하기 위해 일정한 기준을 마련코자 한 것이다. 법관들도 스스로의 문제점을 인정한 셈이다.

기획소송, 불분명한 하자개념 등 문제

지난해 7월 대한건설협회에서 건설업체들을 대상으로 하자보수 및 분쟁처리 등에 대한 긴급 설문조사를 실시한 바 있다. 이에 따르면 37개 응답업체들에 대한 최근 5년간의 하자발생 건수는 309건으로 업체당 평균 8건이었다(표 참조). 특히 이들중 4개사가 기획소송을 경험했다고 응답했다. 또 2개사는 과도한 손해배상으로 피해를 입은 것으로 조사됐다.

또 이들 업체들이 꼽은 애로사항을 보면 ▲하자판단 기준의 미비와 ▲설계 등 기타 원인 및 원인불명 하자의 보수 요구 등이 각각 10개사로 가장 많고, ▲하자보수 확대 요구 또는 과도한 손해배상 청구(5개사), ▲하도급업체 등 타 시공업체 보수 미이행(2개사), ▲기업이미지 실추 및 공사대금 미지급 등으로 불가피한 하자보수 요구 수용(2개사) 등이었다.

국토교통부 산하 ‘공동주택 하자심사분쟁조정위원회’의 위원장을 맡고 있는 정홍식 변호사는 최근의 하자소송과 관련해 몇가지 문제점을 지적했다. ▲기획소송 문제와 함께 ▲불명확한 하자의 개념, ▲감정절차 및 비전문적 감정 등 감정의 문제, ▲분양전환 임대아파트의 하자 적용 여부, ▲재판부의 전문성 부족 등이 그것이다.

정 변호사가 지적하는 기획소송의 문제는 정작 하자를 보수해 달라는 것이 아니라 하자보수에 소요되는 금액을 청구하고 있다는 점이다. 그러나 실제로 개별 입주자들의 경우 금전보다 하자에 대한 보수를 받고 안정적인 주거생활을 원하는 경우도 상당수 있지만, 집단 기획소송이 제기되면 개인의 하자보수 요구가 어렵기 때문에 주거안정이 침해되는 결과를 빚는다.

하자 개념도 문제다. 이는 하자의 내용이 규정된 주택법과 집합건물법의 내용이 다소 다른데 기인한다. 주택법상 하자는 46조에 규정돼 있다. 즉 ‘공사상의 잘못으로 인한 균열, 침하, 파손 등 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 경우에는 입주자대표회의 등의 청구에 따라 하자를 보수해야 한다’고 규정하고 있다. 그리고 시행령 59조에는 ‘사업주체가 보수책임을 부담하는 하자의 범위, 내력, 구조부별 및 시설공사별 하자담보책임기간은 별표 6 및 별표 7과 같다’고 규정돼 있다.

별표6에는 하자의 범위로 ‘공사상 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 작동 또는 기능불량, 부착?접지 또는 결선불량, 고사 및 입상불량 등이 발생해 건축물 또는 시설물의 기능·미관 또는 안전상의 지장을 초래할 정도의 하자’라고 적시돼 있다. 여기에 나타난 하자는 담보책임기간이 적용되는 사용검사후 하자를 말한다.

그러나 최근 집합건물 하자소송에서 큰 금액의 하자보수비가 산출되는 주요 하자항목은 이같은 상식적인 하자가 아니라 ‘사용검사전 하자’다. 이는 집합건물법의 하자담보책임을 준용한 것으로, 특정 도면이나 계약내용에 실제 시공이 미달한다는 이유로 공사비 차액을 산출하는 경우다. 그러나 엄밀히 말하면 이는 공동주택에 사는 입주자들의 주거안정을 위한 것이라기보다 ‘하자를 위한 하자’에 가깝다.

감정의 전문성, 기산점, 면책조항 등도 개선 필요

감정의 문제는 특히 최근 기획소송을 통해 그 문제가 적나라하게 드러나고 있다. 감정은 하자분쟁 소송 재판과정에서 주요 쟁점에 대해 전문지식이나 경험이 있는 이들로 하여금 조사, 판단하게 하고 이를 증거로 활용하기 위한 제도이다. 즉 건설하자 판정에 있어 전문성과 객관성을 담보하기 위해 도입된 제도인 셈이다.

그러나 실제로는 감정인의 선정과정에도 객관성이나 전문성을 검증하는 장치가 없다. 또 감정인들도 독립적이고 중립적인 위치에서 하자 감정을 하는 것이 아니라 입주자대표회의나 기획소송사 등 어느 한편에 소속돼 감정을 행하는 경우가 다반사다. 기획소송의 경우 소송에서 이길 경우 감정에 대한 일정 비율의 금액이 배분되기 때문이다.

또 어떤 감정인들은 설계도서를 기계적으로 해석하기도 한다. 즉 해당 건축물의 설계도서를 기준으로 하자 여부를 판정해야 함에도 표준시방서나 한국토지주택공사의 표준상세도를 기준으로 삼아 기능상 전혀 문제가 없는데도 공사비 차액분을 하자보수비로 산출하는 경우가 그것이다.

분양전환 아파트의 경우에도 하자와 관련해 적지 않은 문제가 발생한다. 집합건물법에 따르면 소유자에게 인도된 시점으로부터 하자담보책임기간을 따지도록 돼 있다. 그런데 분양전환 임대아파트의 경우 임대기간에는 소유자가 없으므로 하자담보책임기간에 포함되지 않는다. 즉 분양전환한 이후부터 기간이 계산된다는 얘기다. 결국 이는 임대기간까지 포함해 하자담보책임기간이 그만큼 늘어나는 결과를 가져오게 된다.

재판부의 전문성도 문제다. 현재 법원에 건설전담재판부가 마련돼 있으나 2년마다 정기적으로 인사이동이 있어 전문성을 갖추기에는 현실적으로 어렵다. 소송의 추이가 계속 변화하기 때문에 다른 자리로 옮겼다가 다시 건설재판부로 돌아온다고 하더라도 변화된 환경에 대처하기 쉽지 않다는 게 법조계의 지적이다.

한편 지난해 11월 한국건설산업연구원 두성규 연구위원이 발표한 하자분쟁 관련 연구보고서에서 제시한 하자분쟁의 주요 쟁점사항 역시 정홍식 변호사가 지적한 문제점과 대체로 비슷하다. 하자의 판정기준 부재와 기산점의 문제, ‘하자’와 ‘공사 미완성’ 및 ‘미시공’의 문제 등이 주요쟁점으로 지적됐다.

두성규 연구위원은 이들 문제점 외에 공사 목적물별 하자분쟁 처리절차의 다원화로 혼란이 우려된다는 점도 지적하고 있다. 즉 그간 대부분의 하자관련 분쟁은 법원의 재판을 이용했으나, 소송비용과 시간 등의 문제가 제기되면서 건설분쟁조정위원회나 국가계약분쟁조정위원회, 하자심사분쟁조정위원회 등으로 다원화돼 있어 오히려 혼란을 일으킬 우려가 있다는 것이다.

면책조항이 없어 사업주체나 시공자에게 일방적으로 책임이 전가되는 문제도 지적된다. 건설산업기본법의 경우 수급인의 면책사유를 규정하고 있으나, 집합건물법이나 주택법에서는 면책규정을 별도로 두고 있지는 않다.

다만 ‘공사상 잘못으로 인한…건축물 또는 시설물의 기능·미관 또는 안전상의 지장을 초래할 정도’의 표현을 통해 공사상 잘못이 없거나 기능?미관 또는 안전상의 지장을 초래하지 않을 정도로 심각하지 않은 경우 하자관련 책임을 부담하지 않는 것으로 해석할 여지는 남겨두고 있으나 충분히 방어할 수 있는 정도는 아니다.

‘공동주택 하자심사분쟁조정위원회’ 위상 강화

하자관련 분쟁의 경우 최근들어 국토교통부 산하 ‘공동주택 하자심사분쟁조정위원회’의 커지고 있는 점은 주목할 만하다. 특히 지난 2012년 주택법의 개정으로 조정위원회의 조정이 성립되면 재판상 화해의 효력이 발행하며, 하자판정에 대해서는 보수를 의무화하는 등 강제력이 생기는 등 위원회의 위상과 권한도 강화됐다.

실제 최근들어 하자심사분쟁조정위원회에 조정신청 건수가 증가하고 있는 점도 위원회의 역할이 커지고 있음을 반영하고 있다. 그러나 아직도 보완해야 할 문제가 많은 것으로 지적된다. 위원회에 조정을 신청해도 건설업체는 참여가 의무화돼 있지만, 입주자대표회의는 참여하지 않아도 되는 점 등이 그런 예다.

현재 대한주택건설협회 등 주택건설업계에서는 하자심사분쟁조정위원회의 조정을 받을 경우 법원의 판결과 같은 효력을 가질 수 있도록 하는 개선방안을 추진하고 있다. 위원회의 위상을 지금보다 더 높이자는 것이다. 이는 위원회가 재판부에 비해 오히려 더 전문성을 갖추고 있다는 점을 근거로 하고 있다.

앞에서도 언급한 것처럼 공사상의 잘못으로 인한 하자는 당연히 보수해 주어야 한다. 그러나 하자로 볼 수 없는 것까지 하자로 판정하거나, 또는 경미한 하자에 대해서도 과도한 보수비를 산정하는 것은 분명 문제가 아닐 수 없다. 하자관련 법령이나 제도가 보다 합리적으로 개선해야 주거안정의 질도 높아질 수 있을 것이다.