가계부채 실태와 정부의 대응

한국은행이 발표한 자료에 따르면 2013년 말 현재 가계부채는 1021.3조 원으로 가계부채가 1천조 원을 넘어섰다. 우리나라 경제규모에 비추어 가계부채 총액이 1천조원을 넘어섰다는 것 자체가 큰 일이지만 보다 심각한 것은 가처분소득대비 가계부채 비율이 가파르게 상승하고 있다는 것이다.

기획재정부 자료에 따르면 가처분소득 대비 가계부채비율은 2008년 149.7%, 2009년 154.1%, 2010년 158.0%, 2011년 162.9%, 2012년 163.8% 등이다. 이러한 추세를 감안할 때 2013년의 가계부채 비율은 165%를 넘어섰을 것으로 추정되어 정부가 부동산 부문의 담보대출비율(이하 LTV)와 총부채상환비율(이하 DTI)를 규제해 왔음에도 불구하고 매년 가계부채는 증가했다.

특히 2012년 47조6000억 원이던 가계부채 증가액이 2013년 57조5000억 원으로 늘어났다. OECD 가처분소득 대비 가계부채비율은 평균 134.8%를 30%p 이상 초과한 것으로서 우리나라 국민은 처분이 가능한 소득이 1000만원이면 갚아야 할 빚이 1650만 원이라는 것이다.

가계부채 상황이 심각한 수준에 이른 시점에서 기획재정부 등은 가계부채 비율 축소를 목적으로 하는 ‘가계부채 구조개선 촉진방안’을 발표했다. 대책의 기본방향을 살펴보면 다음과 같다

첫째 주택담보대출 금리상환구조를 개선해 가계부채의 차환위험은 축소하고 , 둘째 전세대출 보증지원 대상을 전세보증금 4억원(수도권 외 지방은 2억원) 이하로 제한해 고액전세입자들을 매매 혹은 월세로 전환을 유도한다.

셋째 고위험·고금리대출을 이용하는 저소득층과 영세자영업자 등 취 약차주의 금리부담 경감과 채무조정을 지원학, 넷째 비(非)은행권 가계부채 관리를 강화하겠다는 것등이다.

가계부채 급증원인은 경기침체

그러나 이들 대책은 가계부채 비율을 어떻게 낮출지에 대한 뚜렷한 대안을 제시하지 못하고 있다. 일시상환·변동금리를 분할상환·고정금리 방식으로 대출구조를 개선하고, 취약차주의 금리부담이 경감되면 가계부채의 시스템리스크와 가계의 채무부담이 줄어들어 가계부채 비율이 낮아질 수도 있다. 하지만 가계부채의 만기구조를 중장기로 분산시킨다고 하더라도 갚아야 할 부채는 그대로 남아 있기 때문에 가계부채 비율 급증의 주된 원인을 차단하지 않으면 대책의 실효성이 상실될 것이며, 가계부채는 오히려 더 증가할 수도 있다. 

기획재정부 등은 가계부채 급증의 주된 원인으로 주택담보대출 증가를 지목하면서 LTV와 DTI규제 철폐에 반대하고 있다. 그러나 이러한 주장에도 불구하고 가계부채 비율이 급증한 원인은 따로 있다. 가장 큰 원인은 2008년 이후 지속되고 있는 경기침체의 여파로 가계소득의 증가속도가 더디고, 동시에 소득계층간 양극화가 심해졌기 때문이다. 저소득층의 경우에 2012~2013년 동안 근로소득은 651만원에서 664만 원으로 2% 미만의 증가를 보인 반면 이전소득은 283만원에서 253만 원으로 10% 이상 감소했다.

따라서 가계부채 증가라는 심각한 문제를 해결하기 위해서는 무엇보다 가계소득을 증가시키고 한편에서 소득분배 구조를 개선하는 대책이 제시되어야 하는데 정부는 계속 부동산 부문의 LTV, DTI 규제에만 집착하고 있는 것이다. 정부가 정말로 가계부채 비율을 축소하고 싶다면, 먼저 가계부채 급증의 원인인 소득증가 부진을 타개해야 하며, 이를 위해서는 정부가 경기를 부양시켜 소득증가로 이어지는 구조를 조성해야 한다. 곧 내수경기를 회생시킬 수 있는 중요한 수단인 부동산시장의 경기부양이 필요하다는 것이다.

DTI규제의 연혁

당초 DTI 규제는 노무현 정부시절 주택가격을 잡기 위해 총력을 기울이던 2006년 11월15일 수도권 집값 상승세를 막는다는 명분으로 도입됐다. 주택시장에 정부가 개입해 주택수요를 관리해서 집값을 잡겠다는 것이었으며, 수도권과 6대 광역시에서 6억원이 넘는 주택을 가진 사람은 원리금 상환액이 소득의 40%를 넘지 않는 금액까지만 주택담보대출을 받을 수 있게 했다.

주택미분양이 20만 세대를 넘어서자 2008년 11월3일엔 주택경기 활성화를 명분으로 서울 강남 3구를 제외한 수도권과 6대 광역시의 DTI 규제를 철폐했다. 이듬해 주택가격의 상승기미가 나타나자 2009년 9월7일 정부는 다시 강남 3구 등 투기지역에만 적용하던 DTI를 수도권 비투기지역까지 확대 적용했다.

1년이 채 지나기도 전에 위축되어 있던 주택경기를 되살리기 위해 2010년 8월29일 부동산 대책을 발표하면서 강남 3구를 제외한 지역에 한해 은행 자율심사에 맡겨 DTI 규제를 2011년 3월 말까지 한시적으로 폐지했다. 그러다가 규제완화 시점 종료 후 가계부채의 증가를 방지하기 위한 것이라며 규제를 다시 시행했다. DTI 규제의 변천을 보면 우리나라의 경제정책의 지향(指向)과 정책의 운영(運營)이 얼마나 갈팡질팡하는지를 여실히 알 수 있다. 

정부 당국이 DTI규제의 재도입으로 정책방향을 선회한 것은 가계부채 증가의 주된 요인을 주택담보대출로 보는데 따른 것이다. DTI 규제를 재도입해 주택담보대출 증가세에 제동을 걸면 가계부채의 증가를 막을 수 있을 것이라 기대했기 때문이다. 그러나 필자가 이미 여러차례 언급한 바와 같이 주택시장과 은행의 관행을 조금만 세밀히 살펴본다면 이야기는 달라진다.

우선 기존주택에 대한 담보대출을 줄이든 늘이든 간에 기존주택 거래는 주택담보대출잔액 변화에 별다른 영향을 주지 않는다. 즉, 주택 거래시에는 주택을 사는 사람과 파는 사람이 있어야 하는데 주택가격이 안정되어 투자재로서의 기능이 미약한 경우에는 누군가 대출을 얻어 집을 산다면 누군가는 집판 돈으로 대출을 상환하게 된다. 결국 주택가격의 급격한 상승 국면이 아닌 경우에는 주택담보대출을 허용해도 억제해도 총부채의 규모에는 큰 영향을 주지 않는다.

또 은행에서 주택을 담보로 대출해본 사람들은 경험했겠지만 대출시 은행은 방 한칸에 전세권이 설정되어 있다고 전제하고 대체로 주택가격의 60%미만 규모로 대출해주고 있다. 즉, DTI 최고한도까지 주택담보대출을 받는 경우는 거의 없기 때문에 DTI 규제 완화 조치가 종료된다고 해도 주택을 담보로 잡히는 가계대출의 규모에는 큰 변화가 없을 것이다. 

결국 시중은행이 손쉬운 주택담보대출로 돈 벌려는 행태를 바꾸지 않는 한 주택담보대출 증가 추세는 계속될 것으로 보인다. 여의도 금융권의 실무자들을 만나보면 2012년 IFRS 도입으로 규모가 큰 기업대출이 한계에 달하자 주택담보대출처럼 손쉬운 가계소액 대출을 늘리는 추세임을 알 수 있다.

정부는 가계대출이 빚 폭탄(debt bomb)이 될 것을 우려해 DTI 규제를 부활하기로 했지만 은행의 대출행태를 바로잡지 않는 한 가계대출 증가세를 제어하기는 쉽지 않을 것이다. DTI 규제와 완화의 반복과 같은 반시장적 정책운영 방식을 하루빨리 버리고, 금융권에 대한 감독을 강화하는 한편 경기부양을 앞당겨 가계소득 증가를 꾀하는 정책적 대안이 필요하다.

LTV·DTI 규제, 주택시장 침체 초래

DTI와 LTV 규제 등으로 주택거래가 위축되자, 주택가격이 하락하고 하우스푸어가 양산되고 있다. 또 전셋값이 급등하면서 서민들의 주거안정이 위협받고 있는 한편 내수시장의 위축으로 경기회복의 걸림돌이 되고 있다. 2008년 금융위기 이후 LTV 규제와 DTI 규제가 장기화되면서 주택거래 침체의 파장이 서민 가계를 뒤흔들고 있다.

LTV는 금융권에서 주택을 담보로 해 돈을 빌릴 때 인정되는 자산이다. 예를 들어 LTV가 60%라면, 1억원의 시장가치가 있는 주택에 대해서 60%인 6000만원까지만 대출해주겠다는 것이다. 국내에서는 대출 지역과 대출해주는 금융기관에 따라 다소 차이가 있지만 대체로 40~60% 수준이다. 더불어 DTI 규제는 주택으로 흘러 들어가는 자금 규모를 줄여 가계대출 증가를 억제함으로써 금융의 건전성을 보장한다는 것이다. 두 제도 모두 주택 매매·임대시장으로 자금 유입을 통제하는 규제로서, 주택시장의 거래를 정상화시키기 위해서는 LTV·DTI 규제를 철폐해야 한다.

주택시장으로의 자금 유입을 통제하자 연간 약 20만가구의 거래가 줄어들면서 사라진 금액이 52조원에 육박하며, 미분양이 발생해 순환되지 못하고 묶인 돈이 22조원에 이른다. 즉, LTV·DTI 규제로 인해 주택 거래가 감소하고 미분양이 발생하면서 묶인 돈이 74조원에 달한다는 것이다. 이는 한 해 신규 분양물량을 포함한 국내 주택시장 전체 규모인 약 250조원의 30%에 이르는 금액이다. 이렇게 주택시장의 거래가 줄어들고 시장의 규모가 줄어들자 부동산 중개업소 1만6500여곳이 폐업했고, 연 10만명이 종사하는 이사업계는 40%가 폐업하는 한편, 인테리어·도배업체 등도 사실상 개점 휴업상태다.

뿐만 아니라 하우스푸어가 10만여 세대에 달하는 것으로 나타났다. 주택 매매를 통한 주택 소비가 줄어들어 시세는 하락했지만, 당초 서민들의 주택소비 패턴인 전월세 형식으로 주택을 소비하는 수요가 비정상적으로 증가하면서 늘어난 과도한 전월세 수요로 인해 소득의 30% 이상을 임대료로 부담하는 렌트푸어가 240만 세대에 육박하고 있다.

주택시장의 침체가 지속되면서 2008년 이후 주택건설 물량이 40만호 수준을 벗어나지 못하고 있다. 2011년과 2012년 도시형 생활주택의 건설로 건설물량이 다소 증가했지만, 주로 소규모 토지 소유주들의 생산활동에 그쳤기 때문에 일정한 규모를 갖춘 주택건설업체의 정상적인 생산활동으로 이어지지 못했다. 이처럼 건설·부동산 경기 침체가 장기화되면서 산업생산액 78조2000억원과 연평균 GDP 성장률이 0.3%p 감소했다. 주택건설 경기의 침체로 건설근로자 일자리 역시 매년 13만개 정도가 사라지면서 서민 가계의 생활기반을 위협하고 있다.

주택 매매값이 1% 하락하면, 건설 투자는 0.20~0.25%, GDP는 0.02% 감소한다. 따라서 정부는 주택시장을 정상화시켜 내수 경기를 부양해야만 전반적인 경기부양과 국민가계소득의 증가를 실현할 수 있는 있기 때문에 하루라도 빨리 LTV와 DTI규제를 철폐해야 한다.

서민가계 이자부담 증가와 취약계층 파산 위험

정부가 LTV·DTI 규제를 통해 주택부문의 돈줄을 죄었으나 그 부작용으로 가계 부채의 질이 갈수록 나빠지고 가계부채 구조가 금리상승이나 신용경색 같은 외부 충격에 취약해 가계 부문의 건전성이 계속해서 나빠지는 부작용이 커지고 있다.

가장 큰 문제는 은행보다 금리가 비싼 2금융권 대출이 크게 불어나고 있다는 점이다. 지난해 은행 대출은 481조1000억원인 반면 2금융권 대출은 481조9000억원을 기록해 처음으로 2금융권 대출이 은행 대출을 앞질렀다. 2010년 말의 362조2000억원과 비교하면 3년 사이에 무려 120조원 가까이 증가했다. 같은 기간 은행 대출이 50조원 늘어난 것과 비교하면 2배 이상 가파르게 증가하고 있다.

특히 작년 4/4분기에는 2금융권 대출이 직전 3분기 평균보다 1조4000억원 더 많은 15조8000억원이 증가했다. 이는 은행 문턱을 넘어서지 못해 저축은행이나 캐피탈, 대부업체를 찾아 고금리 대출을 받아쓰는 취약 계층이 늘어났다는 것을 의미한다. 또한 전세금이 크게 올라 전세자금마련 대출도 상당히 늘었을 것이다.

이와 함께 월세가 증가하고 있는 현실에 대한 금융권의 대응이 부실하다는 것도 문제다. 2008년 이후 6년간 전세가가 상승하면서 서민들의 주거공간이 전세 중심에서 월세 중심으로 바뀌고 있지만, 정부는 금융권과 함께 전세금에 대한 대출상품만 쏟아내고 있다. 은행권이 구색을 갖추듯이 내놓는 월세 금융상품도 저소득층의 경우 담보여력은 물론 신용등급이 낮기 때문에 대출신청을 할 자격조차 갖추고 있지 못하다. 생색내고 내놓은 대출상품을 전혀 이용할 수 없어 저소득 월세 세입자들은 주택정책과 금융 지원의 사각(死角)지대로 밀려나고 있는 것이 현실이다.

‘표준임대차계약서’ 상 월세가 3개월치 이상 밀리면 집주인은 세입자를 쫓아낼 권리가 생기게 된다. 그러나 세입자를 위한 긴급 구호 금융은 존재하지 않기 때문에 대출을 얻지 못하면 길로 나앉을 수밖에 없다. 결국 저소득층의 주택임대시장이 월세 위주로 급변하는데 정부는 전세대책에만 집중하고 있고, 은행 등 금융권은 저소득층을 외면하고 있다. 월세 대출상품의 경우에도 이미 대출이 있는 경우 총 대출 상한 제한, 신용등급 9~10분위와 같이 신용등급이 낮으면 신청자격도 갖지 못하기 때문에 서민들은 연 20~30%의 이자를 내야 하는 대부업체를 찾아갈 수밖에 없다.

전문가들은 주택가격 상승세가 멈추었고, 저금리 기조가 이어지고 있어 임대주택 시장은 월세가 대세가 될 수밖에 없다고 진단한다. 그러나 우리나라에선 월세 중심의 주택시장에 대한 대책이나 금융상품은 찾아 볼 수 없다. 금리구조도 서민에게는 매우 불리하고 오히려 여유 있는 계층에게 유리하게 이뤄져 있다. 주택구입자금 대출 이자는 최저 2.1% 수준, 전세자금은 4% 수준이다. 반면 월세 대출은 가장 저렴한 은행 금리도 4.7% 수준이고, 일반적으로는 대부업체에서 20~30%가 넘는 고금리로 돈을 빌려 월세를 조달하고 있다. 이러한 금융구조 하에서는 전세에서 월세로의 주택시장의 변화는 서민들에게 주거비 부담의 증가, 고리대금 의존도의 증가 등으로 이어져 빈곤화의 메커니즘으로 작용하고 있으며, 저소득층의 가계파산 위험이 커지고 있는 것이다. 

내수경기 회복 위해서도 DTI·LTV 철폐 시급

주택가격이 하락하면서 주택담보대출의 담보인정비율도 덩달아 상승한다. 은행권 주택담보대출의 작년 말 LTV는 평균 50.5%로 작년 초에 비해 0.5%포인트 상승했다. 집값에서 대출금이 차지하는 비율인 LTV는 40~60% 이하로만 대출이 가능하도록 돼 있는데, 이 비율이 높아지면 빚 상환 부담이 커진다는 것을 의미한다.

LTV 평균이 50.5% 수준이지만 주택시장의 장기적인 침체로 주택가격이 하락한 지역의 LTV는 70~80%를 상회하는 경우가 발생하고 있다. 수도권에만 적용되는 DTI는 작년 초보다 3%p 떨어진 36%였다. DTI는 매달 갚아야 하는 대출 원리금 상환액이 월 소득의 50~60%를 넘지 못하도록 규제하는 것으로 낮을수록 대출금이 줄어들게 된다.

은행권의 주택담보대출 가운데 LTV와 DTI 규제를 함께 적용받는 수도권의 경우 대출 51조6000억원 가운데 70%에 해당하는 36조원은 LTV와 DTI 규제선인 50%를 넘었다. LTV와 DTI 모두 50%를 넘는 대출만 8조1000억원에 달한다. 즉, 50%를 초과한 만큼 부채를 상환해야 한다는 것이다.

정부의 LTV와 DTI규제로 인해 주택시장이 침체되면서 주택가격이 하락하고, 주택가격 하락에 따라 담보가치가 떨어져 대출금을 조기상환해야 하는 문제점이 야기되고 있는 것이다. 대출금 상환을 위해 담보물인 주택이 대량으로 쏟아질 경우 정부의 노력에도 불구하고 주택가격의 하락과 주택시장의 위축은 명약관화한 것이다. 결국 내수경기가 재차 위축되면서 경기회복은 더 어려워질 뿐이다.

향후 정부의 정책은 보다 시장의 현실을 반영한 위에 기초해야 한다. 주택시장을 회복시켜 내수경기와 경기전반의 회복을 위해서 무엇보다 시급한 것이 LTV·DTI의 철폐임을 다시 강조하고자 한다.