요즘 왜 상가주택이지 

상가주택을 비롯한 수익형부동산의 주목 배경

우리 사회도 베이비부머들의 본격적인 은퇴가 진행되고 있다. 우리나라의 경우 일반적으로 1955년에서부터 1964년까지 태어난 900만 명을 베이비붐세대라 한다. 일부에서는 그 범위를 넓게 잡아 1979년생까지를 베이비붐세대로 보기도 한다. 이 인구는 어림잡아도 2000만 명이다.

통계청의 자료에 의하면 우리나라의 평균 수명은 2014년 현재 남자가 79.0세이고 여자가 85.5세, 평균 82.4세로 나와 있다. 약 55세에 은퇴하는 현재의 베이비부머들을 기준으로 보면 2045년에는 평균수명이 97.4세로, 100세 시대라는 말이 전혀 어색하지 않은 현실이 되었다.

그렇다면 은퇴 후 남은 40년이라는 시간동안 어떻게 해야 행복한 삶을 살 수 있을까. 행복한 삶을 위해서는 건강과 가족, 자아실현과 사회활동 등이 필수적으로 수반되어야 한다. 그 바탕에는 경제활동을 얼마나 할 수 있을 것인가가 관건이다. 베이비부머들에게 가장 큰 관심이고, 걱정이 아닐 수 없다.

▲지하층과 1층에 상가, 2층과 3층에는 다가구주택, 4층에는 주인이 거주하는 스타일의 상가주택이다.

그동안 충실히 모은 자금이 있다면 예금금리를 통해 경제생활을 할 수 있겠지만, 요즘과 같은 저금리에서는 과연 어느 정도의 현금이 있어야 걱정을 안 할 수 있을지 의문이다. 아니면 주식투자를 한다거나 자영업을 통해 경제활동을 할 수도 있을 것이다. 그러나 개인의 주식투자는 성공확률이 높지 않다. 자영업도 충분히 준비되지 않은 비전문가의 도전은 70% 실패, 20% 현상유지, 나머지 10%가 성공한다는 통계가 나와 있을 정도로 어렵다.

이러한 사회 분위기는 베이비부머 세대의 관심을 수익형부동산으로 이끌었다. 그러나 수익형부동산이 무조건 성공을 보장해주는 것도 아니고, 누구나 성공할 수 있는 것도 아니다. 차근차근 준비하고 공부하는 사람에게 그만큼의 확률이 높아질 뿐이다. 경우에 따라서는 과감하게 도전하여 실전경험을 해 보는 것이 무엇보다 중요할 수도 있다.

수익형부동산도 여러 가지, 특성도 제각각

수익형부동산의 기본은 임대사업이다. 상가나 오피스텔을 분양받아 하는 일반임대사업, 도시형생활주택이나 다세대주택, 상가주택이나 다가구 주택을 활용한 주택임대사업, 공장이나 나대지를 빌려주는 임대사업 등이 그것이다.

다음으로는 매매차익이나 시세차익을 남기는 경우의 수익형부동산을 들 수 있다. 그러나 이 방법은 경제가 고성장 하던 시기에 고수익을 낼 수 있었던 방법이다.

펜션이나 카페와 같이 부동산을 운영하여 스스로 수익을 올리는 사업도 있다. 직장생활을 하면서 오랜 시간을 투입하여 자신이 정말 좋아하는 아이템을 준비한 후, 정년 이후를 경제적인 성취는 물론 삶 자체를 즐겁게 보내는 사람들도 많다.

만약 부동산을 통해 수익을 올리려고 마음을 먹었다면 자신의 스타일과 잘 맞는지 한번쯤 생각을 해 볼 필요가 있다. 그냥 건물만 지어 놓고 가만히 있어도 수익을 알아서 올려주는 경우는 없기 때문이다.

특히 상가주택과 같은 경우는 그 안에 임차인들이 여러 명이기 때문에 임대차관리와 건물유지관리가 필요하다. 임대차관리는 공인중개사사무소에서 대행을 해 주고, 건물청소도 대행해 주는 업체에게 맡기는 것이 일반적이지만 소소하게 전등을 교체한다든가, 보일러의 기본 기능을 알아야 한다든가, 물을 사용하는 기구들의 교체가 필요할 경우를 대비해야 한다.

정년퇴임을 하여 특별히 할 일이 없다면 소일거리로 직접 해보는 것도 좋을 것이다. 그러나 수도꼭지 교체하기가 죽기보다 싫고 전구 하나 바꾸기가 여러 번 마음을 먹어야 할 수 있는 일이라면 상가주택은 생각해 볼 문제다. 모든 것을 업체에게 위임하면 편리하지만 그만큼 관리비가 상승하니 수익이 줄어든다.

▲1층에는 소형 상가가 설치되어 있고 2층에는 다가구주택, 3층에는 주인세대가 설치된 사례다.

수익형부동산의 하나, 상가주택이란 무엇인가 

우리가 일반적으로 부르는 ‘상가주택’을 신도시 지구단위계획에서는 ‘점포주택’이라고 부르고 있다. 이 글에서는 보다 익숙한 ‘상가주택’을 사용하기로 한다.

상가주택은 1층과 지하층에 근린생활시설을 설치하고 지역에 따라 2층, 혹은 3층까지 임대용 다가구주택을 설치하며 3층, 혹은 4층에서는 주인이 살 수 있도록 지어지는 주택을 말한다. 물론 최상층의 주택을 임대용으로 설계해도 무방하다. 이런 신도시에서는 지역에 따라 3가구, 혹은 5가구 등 가구 수의 제한이 있고, 층수가 정해져 있으며 상가와 주택의 면적 비율도 엄격히 정해져 있다.

신도시 상가주택과는 달리 구도심에서는 아래층에는 법이 정하는 한도 내에서 임대용주거나 근린생활시설을 설치하고, 최상층에 주인이 기거하는 경우이다.

전원주택형 상가주택은 1층과 2층에 근린생활시설을 설치하고 3층에서는 주인이 기거하는 경우로 아래층에는 주로 카페나 식당, 공방 등이 설치된다. 건물의 규모는 건폐율, 용적율, 주차대수, 일조권사선제한, 대지안의 공지 등의 규정에 의하여 결정된다.

최상층에서는 주인이 기거를 하든 임대를 하든 주택의 용도로 사용하고, 아래층은 주택과 근린생활시설로 임대를 주어 고정적으로 임대수익을 올릴 수 있는 구조로 된 주택을 상가주택이라 한다. 이번 연재에서는 주로 신도시상가주택을 중심으로 이야기를 하고자 한다.

상가주택을 ‘왜’ 지으려고 하는가 

상가주택을 짓고자할 때 건축주가 고민해야 하는 것 가운데 가장 중요한 것이 ‘왜’이다. ‘나는 상가주택을 왜 짓고자 하는가?’에 대한 명확한 해답을 가지고 있지 않으면 지은 후에 후회를 하게 되거나, 상가주택의 건축 방향이 달라져서 내가 원하는 것과는 다른 모습이 나오기 때문이다.

건물은 지을 때 비용이 만만치 않게 들어가는 어려움도 있지만 유지하면서도 경제적으로 계속 손해를 감수해야 하는 상황이 발생할 수 있다. 또 마음에 들지 않는다고 철거해 버리거나, 이사를 갈 수 없는 상황이 되면 그것처럼 답답한 노릇이 없다.

일반적으로 상가주택을 짓는 이유 중 하나는 사업성, 즉 고정수입을 원하기 때문일 것이다. 1층 상가와 아래층 임대주택을 통한 정기적인 수입은 은퇴 후 생활을 여유롭게 해 줄 것이다.

둘째로는 1층 상가를 자신이 원하는 커피전문점이나 식당, 또는 공방이나 사무실 등으로 사용하고 싶어서 지으려고 하는 경우도 있다. 임대료 걱정 없이 자신의 사업을 할 수 있다는 것은 생각만 해도 즐거운 일이다.

셋째로 최상층 주택을 전원주택이나 단독주택처럼 꾸며서 여유롭게 사는 모습을 꿈꾸기 때문일 수도 있다. 옥상에서 차를 한잔 마신다던가, 온갖 채소를 심어 놓고 무공해로 자란 이들을 밥상에 올려 가족의 건강을 지킬 수 있다면 얼마나 행복하겠는가.

경우에 따라서는 자녀를 출가시켜 아래 세대에서 머물게 하면서 육아를 분담해 주거나, 주말을 같이 보내는 ‘따로 또 같이’형의 주거 형식을 꿈꾸는 이도 있을 수 있다.

이런 것이 아니라 하더라도 본인만의 중요하고 확고한 이유가 있다면, 건물을 짓는 비용과 방법을 결정하기가 명쾌해지고, 건물 짓는 과정의 어려움을 감내하거나 막연한 아쉬움을 털어내기가 수월해진다. 상가주택을 짓고 싶다면 적어도 ‘왜 나는 상가주택을 지으려고 하는가’가 명확해야 한다.

▲상가주택 옥상에 차를 마실 수 있는 공간을 만들고, 주변에는 채소를 가꿀 수 있는 소형 텃밭을 길게 두었다.

상가주택, ‘어떻게’ 짓고 싶은가 

상가주택을 ‘왜’ 지으려는가를 고민할 때는 온갖 환상의 나래를 펴고 상상해도 무방하지만, ‘어떻게 지으려는가?’를 결정할 때는 겸손해지는 것이 좋다. 전문가들의 도움을 많이 받아야할 것이 바로 이 ‘어떻게’를 결정하는 단계다.

우리가 아는 건물에 대한 단편적인 내용들은 예산과 생각, 용도가 바뀌면 수시로 바뀌기 십상이며, 수시로 바뀌는 대상을 목표나 기준으로 삼고 일을 진행하면 결과물의 상태는 보지 않아도 뻔한 것이다.

건축사에게 내가 왜 상가주택을 지으려고 하는지를 자세히 이야기 하는 것이 중요하다. ‘수익성이 가장 우선이었으면 좋겠다’, 혹은 ‘경쟁력이 있었으면 좋겠다’, ‘사용자의 프라이버시가 확보되고, 편리했으면 좋겠다’, ‘공사비가 저렴했으면 좋겠다’, ‘아주 멋지게 지어졌으면 좋겠다’ 등. 그 요구사항 중에서는 서로 반대되는 요구사항이 있을 것이고, 어디에 우선순위를 둘 것인가를 상의하여 조정해 나가면 된다. 건축사들은 경험과 자료, 기술적인 노하우가 축적되어 있어서 매 경우마다 적절한 사례를 보여 주거나 결과물을 만들어 줄 것이다.

상가주택을 짓는다는 것은 이렇게 건축주와 건축사가 설계와 감리, 시공 단계까지 끊임없이 수 십 차례를 상의하며 포기할 건 포기하고, 중요한 것은 악착같이 그 끈을 놓지 않고 살려가는 기나긴 과정인 것이다.

상가주택, 어디에 포인트를 둘 것인가 

① 상가주택은 사업성이 최고

사업성이 확보되지 않는데도 불구하고 상가주택을 진행하는 경우는 거의 없을 것이다. 상가주택의 사업성이란 투자한 비용대비 매월 들어오는 수익의 비율로, 최소한 은행의 이자는 넘어서야 한다. 수도권에서는 연간 6%이상의 수익이 확보되면 ‘수익성이 있다’고 말한다.

무엇보다 주변 사람들이 하는 이야기를 듣고 사업을 한다거나, 남들이 돈을 벌었다고 말하니 나도 해보자는 식의 진행은 정말 금물이다. 그러나 주변에는 이런 식으로 사업을 진행하는 분들이 상상외로 많다. 결과가 좋으면 다행이지만 결과가 좋지 않으면 그 책임에 따르는 고통은 고스란히 오랜 세월동안 자신이 지고가야 한다. 

따라서 엉성하나마 전체 투입되는 비용 대비 임대료 수입이 어느 정도 확보될지를 예상하는 수지분석표를 직접 만들어 봐야 한다.

막연히 사업성이 좋을 것이라고 생각해서는 곤란하다. 누구나 사업을 처음 시작할 때는 성공을 꿈꾼다. 그러나 성공하는 사람은 그 중 아주 소수에 불과하다는 사실을 알아야 한다.

상가주택의 사업성을 결정하는 요인은 여러가지다. 부지선정에서부터 임대료를 책정하기까지 모든 과정이 사업성과 연관되어 있다. 그 과정을 남이 해주기를 바라서는 곤란하다. 스스로 부지런히 공부하여 이해하고, 전문가의 도움을 받아서라도 성공할 수 있는 안목을 키우는 것밖에는 다른 방법이 없다.

▲최대한 경제성을 고려하여 지은 사례다. 외장 재료를 단일화하는 대신 전체 형태를 강조했다.

② 내게 맞는 경제성을 갖추어야

처음 상가주택을 시작하는 사람에게는 예산의 한계가 있다. 대부분 넉넉지 못할뿐 아니라, 퇴직금과 살고 있던 아파트를 판 돈이 전부인 경우다. 여기에 은행의 대출을 추가하여 예산을 잡는다. 대개 임대수입이 은행의 이자보다는 비싸므로 은행 대출로 지렛대를 삼는 것이다.

설계 단계에서는 좀 덜하지만 시공단계로 넘어가면 좋은 자재, 좋은 제품을 보면 욕심이 생긴다. 이때 절제하지 못하고 하나 둘씩 사용하기 시작하면, 가랑비에 옷 젖듯 지나가는 과정에서는 몰랐는데, 결산을 하여 보면 예산을 훌쩍 초과하여 버린다.

설계 단계에서부터 설계자와 함께 예산을 계속 점검해야 한다. 건축공사에 들어가면 시공자와도 예산을 초과하지 않도록 계속 협의를 해야 한다. 비싸게 짓는다고 꼭 임대료가 올라가는 것도 아니고, 경제적으로 짓는다고 사업성이 떨어지는 것도 아니다. 내 상황과 땅의 조건을 가지고 설계자와 상의하고 시간을 투입하여 방법을 찾으면, 적절한 아이디어가 나온다.

③ 미래의 대세는 디자인

디자인을 착각하는 경우가 있다. 그 첫째가 외벽에 얼룩덜룩, 혹은 덕지덕지 무언가를 해 놓으면 디자인이 된 것으로 생각하는 사람들이다. 비용만 많이 들어가고, 하자 요인만 상승할 뿐 건물의 가치를 올리는데 별 도움이 안 된다.

둘째로는 돈이 많이 들어가는 디자인이다. 물론 무언가 개념을 반영하여 결과물을 만들어 내는 데는 비용이 들지 않을 수 없다. 그러나 비싸게 시공된 집이 잘 디자인된 집은 아닌 것이다.

마지막으로 건물도 유행을 탄다. 지금 유행하는 재료, 형태를 고집하다보면 그 유행이 지난 후에는 너무 초라해 보이는 경우가 많다. 빨리 변하는 유행에 비해 건물의 수명은 길기 때문이다. 따라서 오랜 세월이 지나도 시간의 연륜이 보여서 좋도록 디자인 하는 것이 좋고, 상가주택이므로 주기적으로 리모델링하여 이미지 변신이 수월하도록 디자인하는 것도 좋을 것 같다.

▲주변의 상권과 여건에 맞추어, 아래 두 개 층은 상가로, 위 두 개 층은 주택으로 지은 사례다.

④경쟁력을 갖추지 못하면 모두 헛수고

수익형부동산은 말 그대로 수익이 발생해야 한다. 그러나 일반인들이 놓치는 것 중 하나가 경쟁력이다.

시장이 축소되거나 경기가 하락할 경우에도 살아남으려면 주변의 상가주택들보다 좋아야 한다. 좋다는 것은 임대료가 싸거나, 임대료가 비싸더라도 단열이 잘되어 있어서 유지관리비가 적게 들거나, 방범이 잘되거나, 프라이버시가 잘 확보되었다거나, 사용이 편리하다거나 하는 것들이다.

이러한 요소는 설계 단계에서부터 리스트를 작성해서 꼼꼼히 체크해야 한다. 경쟁력에서 밀리면 빈집, 빈방이 발생하게 된다. 임대료가 하락하는 것보다 더 무서운 것이 공실이다. 사업수지를 분석해 보면 금방 알 수 있다.

⑤상가주택, 갖출 수 있는 모두를 갖추어라

적어도 위 내용들을 모두 갖춘 상가주택을 지어야 한다. 사업성과 경제성, 디자인과 경쟁력은 별개의 것들이 아니다. 서로 아주 긴밀하게 연관되어 있는 것이다. 그러나 사업성을 따지다 보면 디자인이 밀리고, 경쟁력을 갖추려 하다 보면 경제성이 밀리는 상황이 발생할 수 있다.

이때는 건축주의 현실적인 사정으로, 그리고 땅이 처한 지역적, 지형적 환경으로 보아 우선순위를 정해 나가야 한다. 살아가는 것도 선택과 집중이 필요하듯이 상가주택도 건축주가 가지고 있는 생각의 폭과 경제력에 따라서 선택과 집중을 해야 한다. 여기에서 건축주의 건물에 대한 안목과 가치관, 판단력이 중요하게 작용하게 된다.

상가주택을 왜 지으려고 하는지 자신을 잘 돌아보라. 그리고 능력 있는 건축사를 적정한 대가를 주고 적극적으로 활용하라. 한가지 더, 작은 것을 포기해야 큰 것을 얻을 수 있다는 점을 기억해야 할 것이다. 

유훈조 ㈜유림피엔씨건축사사무소 대표이사

성균관대학교 대학원에서 한국전통건축으로 박사학위를 취득했다. 현대건축에 전통건축의 개념을 적용하는 노력을 펼치고 있다. 공동주택과 근린생활시설, 상업시설, 종교건축 등 다채로운 건축물을 설계하고 있으며, 최근 많이 대두되고 있는 상가주택의 사업성과 관련된 다양한 해법에 관심을 갖고 작업 중이다. 경희대학교 건축학과 겸임교수, 한국환경공단 VE위원으로 활동 중이다.