가족과 생활패턴 돌아보기

생활권과 동선을 고려하자

상가주택은 주거를 겸하는 것이 대부분이기 때문에, 위치를 잡을 때 가족 구성원의 학교와 직장, 그리고 고향이나 자주 가는 시설로의 동선, 가족이 주로 사용하는 문화시설이나 편의시설 등을 고려하는 것이 좋다. 설령 전체를 임대로 준다고 할 경우에도 지금 주거지와의 동선을 고려해야 한다.

동선 뿐 아니라 업무상으로 보더라도 가까운 것이 좋다. 임대계약서를 작성할 때도 건축주가 직접 하는 것이 원칙인데, 거리가 멀면 중개인에게 위임을 하게 된다. 이 과정에서 보증금 등의 사고가 발생하는 경우가 많다.

사소한 하자가 발생할 경우에도 수시로 가봐야 하고, 세입자가 이사를 나갈 경우에도 가서 벽지를 바꾸어 주어야 하는지, 어디 불편하거나 고장 난 것은 없는지 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

이렇게 주인이 신경을 쓰는 집과 그렇지 않고 관리자에게 맡긴 집과는 많은 차이가 난다. 주인이 신경을 쓴다는 것이 외형상으로까지 나타나면, 안전을 중요시 하는 학생 세입자의 부모님이나 여성 직장인들의 선호도가 높아져서 공실률을 많이 낮출 수 있다. 그렇지 않고 임대료만 받으려는 집이라는 느낌이 들면 공실이 많아지는 것은 물론, 세입자들도 신경을 안 쓰게 되어 더 빨리 훼손되고, 더 빨리 노후된다. 이렇게 주인이 신경을 쓰려면 쉽게 움직일 수 있는 생활 동선이나 적정거리 안에 있는 것이 좋다.

▲집주인이 정성을 쏟아 꾸민 출입구는 입주에 대한 선호도를 높이고 주변에 비해 공실률을 낮추고 있다.

가족의 의견을 반영하자

우리는 지금까지 누군가에 의해 지어진 아파트라는 주거에서 살았다. 아무리 전문가들이 전담하여 자재와 동선, 편리함은 물론 건강까지 연구하여 설계에 반영하였다고는 하지만 나만을 위해서 지어진 집이 아니었다. 누가 들어오더라도 살 수 있는 그저 보편적인 집이었던 것이다. 그러다보니 맞춤형 주거에 대한 요구는 물론 그런 방식으로 집을 지을 수 있다는 생각조차 못한 경우가 대부분이다.

실제로 설계를 진행하다보면 ‘이렇게까지 우리 생각을 반영할 수 있어요?’라고 반문하는 건축주들을 많이 만난다. 매일 기성품에만 적응되어 있던 우리에게는 집이라는 것은 ‘내 생각대로 짓는 주문품’이라는 인식 자체가 없었는지도 모른다.

그렇다. 집은 법의 테두리 안에서, 내가 가진 비용을 가지고, 내 가치관을 최대한 반영하여, 인생을 가장 즐겁고 행복하게 살 수 있게 지으면 되는 것이다.

집을 지을 때는 가족과 상의를 하자. 상가주택이 아닌 조그만 단독주택이라도 그렇다. 상의를 하다보면 별의별 요구사항이 다 나온다. ‘별이 보이게 해 주세요’에서부터 ‘수납공간을 충분히’는 기본이고 ‘차를 마실 수 있는 공간이 필요해요’, ‘소음을 차단할 수 있는 공간’, ‘거실이 높았으면 좋겠다.’, ‘주방가구를 거실방향으로 해 주세요’라든가, ‘내 방은 다락방으로 해 주세요’, ‘화분에 물주기 편하게 해주세요’ 등등. 아마 전혀 생각하지도 못했던 이야기들이 많이 나올 것이고, 그럴수록 우리 가족을 위한 좋은 건물이 될 수 있다.

▲상가주택의 발코니. 폭을 좁게 설계하여 작은 온실처럼 만들었다. 이러한 발코니는 물주기가 편리하고, 여름에는 발코니가 차양 역할을 하여 시원하고, 겨울에는 온실 역할을 해주어 따뜻하다.

서로 다른 의견은 조율하자

가족들의 의견 중에는 기능적으로 서로 공존할 수 없는 것도 있고, 공사비용 때문에, 아니면 공간이 작아서 모든 기능을 수용할 수 없을 수도 있다. 그러나 가족들끼리 자기의 생각을 이야기하고 조율한다는 것은 얼마나 좋은 시간인가?

소풍가기 전날 밤이 가장 설레듯이, 단언컨대 이 시간이야말로 상가주택을 지으면서 가장 행복한 시간이다.

가족들의 모든 요구사항을 건축사에게 전달하고, 조금씩 건축사와 협의하면서 조율해 나가면 정리가 된다. 초기에 원 없이 자기의 생각을 이야기해 봐야 후회가 없다. 전문가들조차도 건물을 짓고 나면 아쉬운 것이 있게 마련인데 일반인들은 어떻겠는가.

본격적인 설계에 들어가기 전에, 아니 땅을 사기 전부터 가족끼리 최대한 많이 상의하라. 서로 마주하고 이야기할 수 있는 즐겁고 행복한 시간을 많이 가져라. 정말 주의할 것은 설계가 많이 진행되면 될수록 전혀 다른 내용이 불쑥불쑥 튀어 나오면 안 된다는 것이다. 이러한 경우가 ‘사공이 많은 경우’가 되는 것이고, 수정하는데 비용과 시간이 많이 들어가게 된다. 시공 중에 고치거나 추가하는 것은 더더욱 그렇다.

살 기간과 미래 생활을 꿈꾸자

세계적인 미래학자들이 미래를 예측한 것도 지난 뒤에 돌아보면 틀린 것이 더 많다고 한다. 그만큼 미래에 대한 예측은 어렵다. 그렇다고 하더라도 계획 없이 일을 진행할 수는 없지 않은가? 더구나 거의 전 재산을 동원하여 상가주택을 짓는 경우에는 수십 번이라도 나와 내 가족의 미래에 대해서 생각해 보아야 한다.

이곳에서 얼마나 살 것인가, 자녀의 출가 등으로 가족 수가 변동되면 어떻게 할 것인가, 노부모님을 모시게 될 경우에는 어떻게 할 것인가, 맞벌이를 하는 자녀를 위하여 손자들의 육아를 맡아서 해 줄 경우에는 어떻게 할 것인가 등등 각 가정마다 많이 있을 것이다. 경우에 따라서는 잠시 살다가 주변 주거단지가 어느 정도 형성되면 팔아서 이사를 나가는 계획일 수도 있다.

이러한 내용은 건물의 구조와 밀접한 관계를 가지고 있기 때문에 사전에 고민을 많이 해 봐야한다. 모든 것을 충족시킬 수 있는 변신로봇 같은 집을 지을 수는 없지만, 그래도 최대한 많은 것을 충족시켜야 하지 않겠는가? 그렇게 고민을 해도 나중에 아쉬움이 남고, 생각지 못한 상황이 벌어진다. 그러나 고민한 만큼 생활 만족도가 높고 경제적 가치는 올라가게 되어 있다.

▲상가주택 설계 방향은 무궁무진하다. 

층고를 높여 가족들의 로망인 복층 거실을 실현한 상가주택이다.

장래 발전가능성도 예측해 보자

상가주택의 장점은 매월 고정 수익이 실현된다는데 있다. 구도심이면 사용승인과 동시에 실현될 수 있고, 이제 겨우 도시의 틀을 잡아가는 신도시일 경우라 하더라도 이미 주변의 아파트들은 마무리가 되어 있는 경우가 대부분이기 때문에 제대로 설계를 하고 시공을 했다면 고정수익을 실현하는데 오래 걸리지는 않는다.

그러나 일반적으로 간과하는 것은 장래 발전가능성에 대한 판단이다. 이것은 경쟁력에 더하여 공실여부에 대한 판단까지 연결되는 것이므로 중요한 사항이다. 싼 땅에 건물을 짓는다면 초기 비용은 적게 들겠지만, 그만큼 임대료가 낮고 경우에 따라서는 공실을 염려해야 할지도 모른다. 반대로 비싼 땅을 사서 상가주택을 짓는다면 반대의 상황이 벌어질 수 있다.

땅의 가격은 자꾸 변한다. 결국 싼 땅을 사서 비싸게 임대를 줄 수 있는 곳을 찾는 것이 최선이다. 전문가에게도 쉬운 일은 아니다. 그러나 어느 정도 예견된, 혹은 확정된 호재가 있으면 비교적 판단하기 쉬울 것이다.

물론 노출된 악재나 호재는 이미 시세에 반영되어 있기 때문에 큰 의미가 없을 수도 있다. 그렇지만 미리미리 준비하는 사람에게는 판단할 수 있는 기준과 시간을 단축해주므로 매우 유리하다.

예컨대 광교신도시에 살고 싶다는 목표를 세웠거나 광교신도시가 관심지역인 사람이라면 광교신도시를 지나는 신분당선의 노선과 개통 예정 시기를 기본적으로 알 것이다. 경우에 따라서는 인접하여 있는 흥덕신도시나 영통, 수지 지역의 개발 상황에 대해서도 알게 된다. 이때 흥덕신도시에 지하철노선이 확정되었다는 뉴스가 나오면 인근의 상황이 머릿속에 있기 때문에 선택의 폭과 판단의 시간이 짧아져서 결정에 유리하므로 상대적으로 경쟁력이 있다는 이야기다.

그러므로 어디에 지을 것인가 하는 것들은 퇴직금 받은 후에 고민하지 말고, 최소 5년 전부터 준비를 해야 한다. 주말에 나들이 삼아 가족들이 둘러보는 것도 좋은 방법이다. 그래야 당장의 수익 실현 뿐 아니라 미래가치까지 확보하는 선택을 할 수 있다. 이것은 건축사도, 공인중개사도, 시공회사도 조언해 줄 수 없는 일이다.

사업성 직접 따져보기

조달 가능금액을 꼼꼼히 따져본다

상가주택에 관심이 있는 사람이면 대개 은퇴 시점에 아파트 한 채와 퇴직금이 가용금액의 전부인 경우가 대부분일 것이다. 여기에 더하여 약간의 적금이나 주식 등이 있으면 그건 아주 행복한 경우에 해당한다. 이보다 더 여유가 있다면 아마 상가주택에 관심이 없을 수도 있다.

퇴직금의 크기에 따라 다소 차이는 있지만 이 비용만 가지고 상가주택을 마무리하기에는 좀 부족하다. 이럴 경우에는 은행을 적극적으로 활용하기를 권한다. 토지 취득 시에도 담보대출을 활용할 수 있고, 건축 시에도 토지 취득 후 그 토지에다 임대사업이나, 신축판매업 등의 사업자등록증을 미리 내두면 추가 대출을 받기에 유리해진다.

은행 등 금융권을 활용하여 사업자금을 조달하는 것을 지렛대효과라고도 한다. 은행 이자는 3% 전후인 반면 월세는 보증금의 5~6% 정도를 유지하고 있어서, 그 차액이 사업의 기본 수익으로 잡힐 수 있기 때문이다.

은행권을 활용하라는 것은 현재 저금리상황이고 앞으로도 이러한 저금리기조는 계속될 것이라고 판단하기 때문이다.

상가주택 자금은 상가주택 짓는 데만 쓴다

저금리기조보다도 중요한 것으로, 정말 명심할 것이 있다. 상가주택을 짓기 위해서 조달하는 은행대출 비용은 상가주택 짓는 데만 사용하라는 것이다.

너무도 당연한 이야기지만 상가주택을 지으려고 준비한 자금은 반드시 상가주택 짓는 데만 사용해야 한다. 이 자금이 개인적인 상황에 의해 다른 곳으로 유용된다면, 잘해야 상가주택을 겨우 완성하는 것이고, 자금이 부족한 경우에는 자금을 확보하기 위하여 모든 임대를 전세로 주어야 하므로, 고정수입은 없는 대신 은행이자만 꼬박꼬박 내야 하는 경우가 발생한다. 소위 깡통 상가주택이다. 그보다 더 심해지면 어렵게 시작한 사업이 경매나 공매로 마무리되어 ‘상처뿐인 영광’이 될 수도 있다.

상가주택을 짓는 과정에는 아무리 사업성이 좋은 물건이 나타나도 ‘저것은 내 것이 아니다.’라고 ‘황금보기를 돌같이’ 해야 한다. ‘자금을 잠깐만 돌리면 되겠지’ 한 것이 계획대로 풀리지 않아서 둘 다 망치는 사례를 수도 없이 보았다. 무리한 욕심은 순식간에 모든 것을 빼앗아 간다는 것을 명심할 필요가 있다.

그러나 너무 따지기보다, 결정했으면 밀어 붙이는 용기도 필요하다. 살다보면 일이 계획한 대로, 혹은 기대했던 대로 이루어지지 않는 경우가 많다. 그때그때 최선을 다해서 풀어가는 수밖에 없다. 소위 몸으로 때우거나, 아니면 신용과 평판으로 견디어야 할 경우도 있을 것이다. 어떤 때는 사람의 힘으로 어쩔 수 없는 불가항력적인 경우도 있다. 1997년의 외환 위기나 2008년의 금융위기와 같은 상황이 생겨서 사업이 어려워지는 정도라면 그저 하늘에 맡길 뿐이다.

예산의 구성요소 세 가지를 파악한다

상가주택을 짓는데 들어가는 비용은 크게 세 가지로 나누어볼 수 있다. 토지구입비용과 건물 공사비, 그리고 제세공과금이다.

첫째로 토지구입비는 말 그대로 땅을 사는 비용으로 땅값과 취·등록세, 공인중개사수수료로 비교적 간단하게 구성이 된다.

둘째로, 건물공사비는 복잡한 편이다. 아래의 자료(건축공사비 원가계산서)는 순수공사비에 해당한다. 건설회사에서는 이 비용 말고는 더 들어갈 것이 없다고 큰소리를 치지만 수도와 전기, 도시가스 인입비등이 공과금으로 건축주의 몫이다.

신도시에서는 해당이 되지 않지만 땅의 위치에 따라서는 하수분담금이나 형질변경 비용(농지전용이나 산지전용에 따른 비용)을 내야 하는 경우도 있다.

그리고 민원이나 사고, 혹은 암반의 돌출 등이 있을 경우 공사비가 상승하는 것에 대비한 예비비를 반드시 계산에 두고 있어야 한다.

셋째로, 토지 취득 시나 건물 완성 시 취·등록세와 등기이전 비용 등 제세공과금을 준비하고 있어야 한다. 이러한 비용을 표로 만들어 보면 그것이 사업성분석표가 되는 것이다.

수익성분석이라고 하여 막연한 두려움을 가질 필요는 없다. 전문가 뿐 아니라 일반인들도 할 수 있는 내용이다. 돈이 얼마가 어디에서 들어가고, 얼마가 어떤 경로로 들어올지를 판단해보는 작업일 뿐이라고 생각하면 쉽다.

사업성분석은 반드시 필요하다

상가주택을 지을 때 경계해야 할 것이 몇 가지 있지만, 그중 가장 중요한 것은 수익성 분석을 하지 않고 덤비는 것이다.

수익성을 분석해보지 않고 상가주택을 짓는다는 것은 마치 입어보지도 않고 옷을 사는 것과 같다. 마네킹에 입혀져 있는 옷이나 슈퍼모델이나 잘생긴 인기 탤런트들이 입고 있을 때의 옷은 근사해 보이지만, 막상 내가 입어보았을 때는 그 느낌과 분위기가 전혀 다르듯이, 상가주택도 다른 사람이 말하는 ‘~하더라’는 말을 듣고 진행하는 것과 내가 직접 지어보는 것과는 정말로 많은 차이가 있다.

다른 사람의 말이라는 것은 각색을 하여 말하는 경향이 있는데, 임대료와 매매 가격에 영향을 주기 때문이다. 그래서 임대가 잘된다는 등의 유리한 것은 이야기하지만 다른 사람보다 공사비가 더 집행되었다거나 하자가 발생한 것과 같은 불리한 것은 숨기게 된다. 건물 값이나 땅값이 떨어질 것을 우려하기 때문이다. 마치 주식투자에서 돈을 벌었다고 말하는 사람은 많고 손해를 보았다고 말하는 사람은 없지만, 실제는 안 그렇듯이. 그래서 사전에 사업성분석을 통해서라도 내가 직접 확인을 해보야 한다.

▲상가주택은 시공 도중 변경시 손해가 크다. 애초 사업 방향을 잘 설정하고 사업성을 충분히 분석해야 한다.

내 사업은 내가 책임지는 자세로

아무리 상가주택에 대해 아는 것이 적고, ‘나는 수익성 분석을 할 줄 몰라서…’라고 변명을 해도 그 누군가가 내 사업에 책임을 져 주는 사람은 없다.

주변에 도움을 주는 사람은 많아도 결국 내 사업으로 인한 성공의 단 열매 뿐 아니라 실패에서 오는 쓰디쓴 리스크도 온전히 내 몫이다. 그러므로 부지런히, 그리고 미리미리 공부를 하고 준비하는 수밖에 없다.

이렇게 준비하고 이것저것 알아보는 과정이 입시 공부하는 분위기여서는 곤란하다. 그런 분들은 상가주택 사업을 안 하는 것이 좋다. 은퇴 후의 일은 충분한 사회생활을 경험한 인생의 베테랑들이 하는 것이다. 대학입시에서 학과를 선택하는 것과는 달리 내가 충분히 고민하고 선택할 기회가 있는 만큼 재미와 보람이 있는 분야여야 한다. 그래야 즐겁게, 오래 사업을 할 수 있는 것이다.

요행히 사업성 분석을 해 보지 않고 성공한 사람이 있다 쳐도 운이 좋아서 그랬을 뿐 결국 다음번에는 실패를 할 수 밖에 없다고 보면 된다. 주변에서 정말로 사업성분석을 하지 않고 사업을 하는 사람이 있을 수 있다.

이런 사람은 아주 경험이 많은 사람으로 종이로 된 사업성분석 ‘표’만 없을 뿐 머릿속으로는 이미 계산이 끝나 있는 경우다. 그러나 이런 사람이라고 하더라도 실제 사업성분석표를 가지고 어디에서 지출을 구체적으로 줄이고 어떻게 수입을 늘릴지 세밀하게 검토한다면 머리로 하는 계산보다 수익성을 더 높일 수 있다.

수익성분석을 하다보면 리스크에 대한 검토도 같이 이루어지므로 여러 가지로 경쟁력을 갖출 수 있다.

간단히 사업성분석을 하여 보자.

01 우선 지출 항목을 보자.

토지 취득 시 세금은 취득세(등록세 포함)와 농특세, 지방등록세 등으로 약 3.16% 정도인데, 상가와 주택의 가격, 토지가 위치한 지역에 따라 세금의 종류와 요율에 약간의 차이가 있다. 공사비에는 공과금 성격인 수도, 전기, 가스 인입비와 산재, 고용보험료를 포함하여 금액을 잡았다.

02다음으로는 수입 항목이다.

사업성은 두 가지로 따져 보자.

01우선, 은행 대출이 없을 때를 가정해 보자.

● 지출 합계 금액 : 862,275,000-150,000,000(보증금으로 회수하는 금액)=712,275,000원

●  수입 합계 금액 : 7,000,000×12개월=84,000,000원

●  수익률 계산 : 84,000,000÷712,275,000(수입 합계 금액÷지출 합계 금액)=0.12

●  수익률 : 12%/년

02그럼, 은행대출 3억이 있다고 했을 때는 어떨까 

●  지출 합계 : 862,275,000-150,000,000-300,000,000=412,275,000

●  은행 이자 : 300,000,000×4%=12,000,000원

●  수입 합계 : 7,000,000×12개월=84,000,000원

●  수익률 계산 : 72,000,000(은행이자를 공제한 수입 합계 금액)÷412,275,000(지출 합계 금액)=0.17

●  수익률 : 17%/년

위에서 보는 것처럼 수익률은 변한다. 전세와 월세비율을 어떻게 가지고 가느냐에 따라 달라지고, 은행대출 규모를 어떻게 하느냐에 따라서도 달라진다. 이러한 비율은 건축주의 자금 구도에 따라, 수익률을 최적화할 수 있는 방향으로 결정하면 된다.

당연한 이야기이지만 수익은 건축비와 토지비 등 지출을 줄일수록 커진다. 반대로 임대수입이 커질수록 수익 또한 커진다. 임대수입 중에서도 전세보다는 월세로 받을 경우 수익률이 더 좋아진다.

경우에 따라 내가 어떤 조건을 취해야 최대의 사업성을 확보할 수 있는지 익숙하게 판단할 수 있다면 건축주로서의 기본 준비가 되었다고 보면 된다. 이 기본 구도 속에서 땅이 처한 환경을 어떻게 극복해 나갈지 구상해야 후회하지 않는 상가주택 사업을 할 수 있다.

정리 구선영 기자

유훈조 ㈜유림피엔씨건축사사무소 대표이사

성균관대학교 대학원에서 한국전통건축으로 박사학위를 취득했다. 현대건축에 전통건축의 개념을 적용하는 노력을 펼치고 있다. 공동주택과 근린생활시설, 상업시설, 종교건축 등 다채로운 건축물을 설계하고 있으며, 최근 많이 대두되고 있는 상가주택의 사업성과 관련된 다양한 해법에 관심을 갖고 작업 중이다. 경희대학교 건축학과 겸임교수, 한국환경공단 VE위원으로 활동 중이다.