● 4·13총선 이후 부동산 정책·시장 흐름에 관심이 집중되고 있다. 4·13총선 결과 정치 지형도가 여소야대로 바뀌었다. 부동산 정책을 다루는 국회 국토교통위원회만 보아도 소속 위원 31명 가운데 11명이 떠났다. 정부를 상대로 한 야당의 공격에 든든한 방패막이 역할을 해줬던 여당 의원 가운데 상당수가 낙마했다. 반면 목소리가 높았던 야당 의원들은 20대 국회에 재입성 했다. 향후 부동산 정책에서 야당의 목소리가 높아질 것으로 전망된다.

전월세상한제·계약갱신청구권 입법, 뜨거운 감자로 부상

여소야대에 따라 달라질 수 있는 부동산 정책 가운데 ‘뜨거운 감자’로 떠오를 수 있는 정책은 전월세상한제와 계약갱신청구권 입법이다. 두 가지 입법은 19대 국회에서 야당인 더불어민주당이 강력하게 주장했지만 여당의 힘을 업은 정부의 반대로 일단 무산됐다. 하지만 바뀐 정치 지형도 아래에서 야당이 다시 밀어붙일 가능성이 커졌다.

전월세상한제는 재계약시 전월세 인상률을 5% 이내로 제한하는 제도이다. 계약갱신청구권은 2년 임대차기간이 끝나는 경우 임차인이 2년 추가 계약 갱신을 청구할 수 있는 제도로 최대 4년간 안정적인 주거생활을 할 수 있게 한 제도다. 19대 국회에서는 여야가 주택임대차시장의 안정을 위해 관련 법률 입법의 필요성에는 공감하고 특위까지 구성해 논의를 거쳤으나, 여야 입장 차이가 크고 정부가 반대해 입법에 실패했다.

하지만 현 정부의 주택정책이 거래활성화, 민간임대주택공급 확대에만 맞춰져 서민들의 전월세 대책과 거리가 멀다는 야당의 주장이 20대 국회에서는 더욱 힘을 받을 것으로 전망되면서 입법이 탄력받을 것으로 보인다. 그 근거로 야당은 전월셋값 상승 수준이 서민들이 감당할 수 있는 수준을 넘어섰다고 진단한다. 단순한 시장원리에만 맡겨서는 안 되기 때문에 과도한 전월세 상승을 제도적으로 막을 수 있는 제도를 도입해야 한다는 것이다.

그동안 정부와 시장경제론자들은 이 법을 도입하면 단기간 급격한 전월세가격 상승 부작용이 우려된다며 반대했다. 하지만 야당은 과거 전세기간을 2년으로 법제화했을 당시 전셋값이 폭등한 것은 법률 시행에 따른 부작용이 아니라 경기호황과 절대적인 주택 부족에서 발생한 문제일 뿐이라며 제도 도입으로 시장이 혼란에 빠질 것이라는 예상은 근거가 약하다고 주장한다.

계약갱신청구권, 정부도 도입 필요성 인정

주요 선진국도 이미 전월세 상한제를 도입했고, 전셋값 상승에 따른 국민들의 불만 또한 팽배해져 여론을 업고 입법에 적극 나설 수 있다는 전망도 나온다. 독일과 프랑스 등 유럽 국가들이 임대료상한제를 실시하고 있다.

독일의 경우 3년간 최대 20% 이하로 묶다가 지난해부터는 신규 임대차 임대료는 지역 평균 가격의 10%를 초과할 수 없고 도입 시 5년간 유지하도록 하는 쪽으로 강화시켰다. 프랑스는 임대료를 지역 평균가의 70~120% 범위에서 설정하도록 하는 내용의 상한제를 실시하고 있다. 우리나라도 상가는 상가건물임대차보호법에 따라 계약갱신청구권과 인상률상한제가 도입돼 운영되고 있다.

반대의 목소리도 높지만 19대 국회처럼 힘을 발휘하기 어려울 것으로 전망된다. 제도가 도입될 경우 임대인은 앞으로 4년간 올리지 못할 임대료를 한꺼번에 받으려고 하기 때문에 세입자들에게 더 큰 부담으로 작용할 것이라는 게 반대 근거다. 또 최근의 전셋값 폭등은 정부 주장대로 임대차시장이 전세에서 월세로 넘어가는 구조적인 상황에서 발생한 것이기 때문에 정부가 깊게 개입해서는 안 된다고 주장한다. 전월세 정보가 완벽하게 드러나지 않는 상황에서 정부가 섣불리 개입하면 시장왜곡 현상이 발생할 수 있고, 상한을 둘 경우 이중계약서 작성, 암시장 발생, 사유재산권 침해에 따른 위헌소지 등을 근거로 든다.

하지만 정부도 두 가지 제도 도입 중 계약갱신청구권에 대해서는 어느 정도 탄력적으로 대처할 수 있다는 입장이다. 지난해 관련 법률 도입 논의 때도 정부는 계약갱신청구권 도입 필요성에 어느 정도 수긍했다. 또 2년인 임대차보호기간을 3년으로 늘리는 방안에 대해서는 찬성할 수 있다고 밝힌 바 있다.

영산대 부동산연구소가 내놓은 ‘4·13 총선 후 부동산 시장 전망에 대한 긴급 설문조사’ 결과에서도 여소야대 정국이 두 가지 제도의 입법화에 영향을 줄 것으로 전망했다. 조사 결과 여소야대 정국에서 가장 영향을 받을 정책으로 ‘전월세 상한제 규제’라고 응답한 비율이 52.1%로 가장 높았다. ‘주택담보대출 규제’가 23.9%로 다음을 차지했다.

행복주택 및 뉴스테이 공급확대정책 발표

입법이 필요 없는 부동산정책은 큰 영향을 받지 않을 것으로 전망된다. 정부가 강력하게 밀어붙이고 있는 행복주택 공급 확대나 뉴스테이 주택 공급 확대 정책은 순항할 것으로 보인다.

행복주택은 박근혜정부가 야심차게 추진하고 있는 임대주택 정책이다. 14만가구를 공급(사업승인 기준)할 계획이다. 비록 정권이 바뀔 때마다 다양한 임대주택 상품이 나왔지만 행복주택은 상품성이 워낙 뛰어나 총선 결과에 따라 좌우되지 않을 것으로 보인다. 정부도 총선이 끝난지 며칠 되지 않은 28일 행복주택 공급 확대정책을 발표했다.

정국 주도권을 야당이 잡더라도 정부의 행복주택 정책이 흔들리지 않는 것은 임대주택정책으로 이만한 상품이 없다는 판단에서다. 완전한 소셜믹스 단지로 개발되는 데다 여야가 모두 공약에서 밝힌 청년층 주거난 해결에 적합한 상품이기 때문이다. 지자체장들이 소속 정당과 관계없이 행복주택 공급에 적극 참여하고 있는 것도 정책 일관성을 유지하는 데 응원군이다.

행복주택 공급 물량 확대와 함께 공급방식도 다양해진다. 중앙정부나 LH 차원의 공급뿐만 아니라 지자체, 기타 공공기관 등도 참여할 수 있는 길이 트였다.

뉴스테이 공급 정책 역시 흔들리지 않고 추진된다. 총선이 끝나자마자 뉴스테이 공급물량 확대와 2차 공급촉진지구를 공개한 것은 정국 주도 변화와 관계없이 일관성 있게 추진하겠다는 시그널이다.

뉴스테이는 중산층 주거안정을 위해 8년간 민간업체가 운영하는 임대주택이다. 올해 뉴스테이 5만가구를 지을 수 있는 부지를 확보하고 2만5000가구를 영업인가할 방침이다. 이중 1만2000가구는 올해 입주자를 모집한다. 사업 리스크가 줄어들면서 대형 건설업체들도 적극 뛰어들고 있다. 롯데건설은 이달에 경기 화성 동탄에서 대규모 뉴스테이를 공급할 채비를 갖췄다.

다만 야당이 그동안 주장했던 정책은 공공임대주택 확대였기 때문에 뉴스테이 확대 정책이 질타를 받을 수는 있다. 하지만 상품이 만들어졌고 제도도 갖춰졌기 때문에 현 정부에서는 일단 순항할 것으로 보인다.

공공임대·도시재생 사업 등도 계속될 듯

분양가상한제 탄력적용 정책도 공격받을 것으로 전망된다. 공공택지와 달리 재건축·재개발단지 등 민간택지에서 공급하는 아파트는 일률적으로 적용했던 분양가상한제가 원칙적으로 폐지됐다.

대신 최근 3개월간 아파트 가격 상승률이 10%를 넘거나 최근 3개월간 거래량이 전년 동기 대비 200% 이상인 지역에서만 분양가상한제를 적용하도록 했다. 하지만 서울 강남 재건축 아파트 분양가가 천정부지로 치솟는 등 부작용이 나타나면서 분양가상한제를 다시 환원해야 한다는 야당의 목소리가 한층 높아질 것으로 보인다.

이밖에 다양한 공공임대주택 공급 확대 정책은 계속 이어진다. 저소득층을 위한 전세임대 공급 확대, 대학생·취업준비생, 신혼부부, 노년층 등 생애주기별 특화형 임대주택 공급도 확대한다. 또 공공·민간의 협력을 통한 저렴한 임대주택 공급 확대정책도 일관되게 추진된다. 주택자금 지원도 강화된다. 주택도시기금의 융자금액 및 지원금리를 조정하고 주택임대차 시장 인프라도 개선된다. 임대차계약 분쟁조정, 통계개선 등이 이뤄질 전망이다.

도시재생사업도 총선 결과와 관계없이 꾸준히 추진되는 정책 가운데 하나다. 여야 모두 공감하는 정책이기 때문이다. 정부는 최근 도시재생 지원 대상지역 33곳을 확정했다.

서울 용산구 해방촌 일대는 서울 중심이라는 입지와 남산 자연자산, 이 지역 문화예술을 활용해 녹색문화마을로 탈바꿈한다. 가리봉동 일대 벌집촌은 구로디지털단지 배후도시로 개발한다. 부산 서구 아미동 일대 비석마을은 경사지 마을을 안전한 주거지로 조성하고 유휴 공간에 근린경제시설을 조성하기로 했다. 광주 KTX 송정역 앞 일대는 음식특화거리 및 전통시장이 어우러진 문화관광형 상권으로 특화 개발된다.

서울 노원·도봉구 창동역 일대 주변 체육시설·철도차량기지 부지에는 지식산업단지와 공연장이 들어선다. 대전 충남도청 이전부지는 창조문화센터로 탈바꿈한다. 부산 영도에는 두부공장·어묵공장(삼진어묵) 등 경쟁력 있는 지역점포의 기술 전수·체험이 가능한 시설이 들어서 일자리 창출과 전통상권 회복이 기대된다. 경북 김천 KT&G 폐창고는 복합문화센터로 바뀐다.

정부는 사업지구마다 경제기반형 사업은 6년간 최대 250억원, 중심 시가지형은 5년간 100억원, 일반 근린형 사업은 5년간 50억원을 지원한다. 또 국토부를 비롯해 행정자치부, 법무부, 문화체육관광부 등 9개 부처가 협업 지원하기로 했다.

부동산 시장, 총선효과 기대 불투명

과거 같으면 총선 이후 부동산 시장은 활기를 띠었다. 하지만 이번에는 ‘총선 효과’를 기대할 수 없을 것으로 전망된다. 여당이 내세운 총선 공약은 대부분 현 정부에서 추진하는 정책 카테고리를 크게 벗어나지 않고 있다. 야당 공약은 획기적인 내용도 있지만 정책으로 입안되기 까지는 상당한 시일이 걸리고 정책으로 채택될지도 미지수다.

따라서 총선 이후 부동산 시장 흐름은 지역 개발공약보다는 정부의 부동산 정책, 전반적인 경제상황에 따라 움직일 것으로 예상해야 한다. 그런 차원에서 국내 기업 구조조정, 경제 현안과 대내외 리스크 요인에 따라 시장이 움직일 것으로 보이며 썩 좋은 편은 아니다.

총선 임팩트도 강하지 않다. 그동안 7번의 총선 다음 해부터 2년간 주택시장 누적상승률은 평균 10.7%로 집계됐다. 하지만 1996년 15대 총선 이후에는 외환위기의 충격으로 하락세가 커졌고, 2008년 18대 총선 이후 글로벌 금융위기의 여진으로 상승폭이 제한적이었다. 예전처럼 집값이 급등하는 시기도 아니다. 19대 총선 이후인 2013∼2014년 집값 누적상승률은 2.5%에 불과했다.

대규모 아파트 물량 공급도 거래·가격에 영향을 준다. 건설업체들이 총선 이후로 미룬 아파트 분양을 다시 재개하면서 상반기까지 모두 14만 가구가 공급될 예정이다. 지난해 같은 기간과 비교해 30%정도 증가한 물량이다. 수도권 물량만 7만가구에 이른다. 입지가 떨어지는 지역에서 나오는 미분양 아파트 증가도 예상된다. 화성·시흥·평택·남양주·하남에서 5000가구 이상 쏟아질 것으로 예상되면서 벌써부터 미분양 우려가 짙게 드리워지고 있다.

지난해에 비해 거래량도 급감했다. 3월까지 전국 주택 거래량은 지난해보다 30%나 감소했다. 총선 이후 활기를 띠었던 과거와 달리 되레 시장 분위기는 위축될 것으로 보인다. 5월부터 수도권에 이어 지방 주택거래에도 적용되는 주택담보대출 원리금 동시상환 규제가 시장 위축을 부추기는 악재로 작용한다. 3월 주택 거래량이 크게 줄어든 것도 수도권에 적용된 이 같은 규제 탓으로 분석된다.

7월로 끝나는 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 규제 완화 조치도 시장을 움직이기에 충분한 재료다. 만약 DTI, LTV규제 완화가 이대로 끝난다면 거래량 감소폭은 예상 밖으로 커질 수 있다. 가뜩이나 가라앉은 주택시장을 깊은 침체로 몰아넣는 악재로 작용할 것이라는 우려가 나온다.

거래 침체는 지방 도시일수록 심각하다. 대구·경북, 호남지역에 이어 세종을 뺀 충청지역까지 거래량이 뚝 떨어졌다. 서울, 수도권은 그동안 신규 아파트 공급이 집중되지 않았고, 수요도 상대적으로 많아 공급과잉 우려에서 어느 정도 벗어났다. 하지만 지방도시는 최근 3~4년간 신규 아파트 공급이 급증하고 입주 물량도 폭증하면서 기존 아파트 거래량이 급격히 줄어 거래절벽 현상을 걱정해야 할 판이다.

다만 여야 승리 여부에 관계없이 리스크가 해소되고 기존 정책 수혜를 받는 일부 상품에 대한 투자는 다시 활기를 띨 전망이다. 최근 서울 강남권 재건축 아파트를 중심으로 가격이 오르고 투자자가 증가하는 현상도 같은 맥락이다.

신규 아파트 청약시장, 수도권 지방 양극화 예상

기존 주택 거래와 달리 아파트 신규 분양시장은 대출 규제를 받지 않지만 이곳에도 복병이 있다. 집단대출 규제가 여전히 작용하고 있기 때문이다. 금융권이 집단대출 규제를 죄면서 건설업체들은 금리가 높은 제2금융권으로 갈아타는 경우가 속출하고 있다. 집단대출을 약속하고도 금리를 올리거나 규모를 줄이는 바람에 중도금 납부 기한을 연장해준 사례도 나왔다.

100%분양을 마친 현장조차 금융권이 집단대출에 까다로운 조건을 붙이고 있을 정도다. 분양성이 좋은 곳은 그래도 나은 편이지만 분양성이 떨어지는 지역에서 분양하는 업체는 집단대출을 원활하게 받을 수 있느냐 여부가 최대 관건으로 떠오를 전망이다.

아파트 청약시장은 지역에 따라 양극화 현상이 예상된다. 서울과 입지가 빼어난 수도권에서는 큰 걱정을 하지 않아도 되겠지만 수도권 외곽이나 지방에서는 미분양을 걱정해야 한다. 반짝 청약열풍이 불어도 실제 계약률로 이어지지 않고 분양권 웃돈 거래도 잠잠할 것으로 기대된다. 지금도 지방에서는 실제 계약으로 이어지지 않는 물량이 수두룩하다.

국지적인 호황을 기대할 수 있는 곳은 오는 8월 고속철도 개통을 앞둔 서울 수서역 일대, 동탄신도시, 평택 지제역 일대다. 서울 강남 재건축 대상 아파트도 일반 아파트에 비해 상대적으로 투자 분위기가 살아 있을 것으로 보인다. 판교 신도시 아파트도 테크노밸리 조성 영향을 받아 다른 신도시와 달리 수요 증가를 예상할 수 있다.