아파트 관리, 누가 하나요 

아파트 관리업무는 크게 입주자대표회의(입대의)와 관리주체가 담당한다. 입대의는 입주민이 선출한 동별 대표자로 구성되는데, 아파트관리 및 운영에 관한 주요사항을 결정한다. 아파트관리방식과 관리주체도 입대의의 손을 거친다. 단지 청소 및 경비 등 실제 관리업무는 관리소장을 비롯해 전문관리회사가 맡는다. 이때 관리주체는 입대의가 선정하게 된다.

관리방식은 크게 두 가지로 나뉜다. 먼저 입주자들이 스스로 관리하는 ‘자치관리’다. 입대의가 관리소장을 직접 고용하고 이하 관리업무를 맡는 관리주체를 구성한다. 자치관리는 비용지출 및 회계를 입대의가 직접 관리한다.

두 번째는 관리주체 및 관리소장 구성을 관리회사에 일임하는 ‘위탁관리’이다. 입대의가 전문관리회사와 위탁계약을 맺으면 위탁회사가 관리소장을 파견한다. 관리주체 구성도 위탁회사가 맡는다. 300세대 이상 아파트는 의무적으로 위탁관리를 해야 한다. 위탁관리는 비용지출 및 회계를 관리주체가 수행하고 입대의가 이를 감사한다.

이웃 단지보다 우리 단지 관리비가 더 비싸 

4 가지 관리비 부과 기준

세대수와 면적이 같은 아파트 단지라고 해도 매월 청구되는 관리비가 다를 수 있다. 단지 규모뿐만 아니라 다양한 요인에 따라 관리비가 부과되기 때문이다. 관리비 부과기준 중에 대표적인 네 가지를 정리했다.

단지 규모

일반적으로 세대수가 적은 단지일수록 관리비가 높은 경향이 있다. 규모와 상관없이 의무적으로 채용해야하는 관리직원(전기기사, 열관리기사 등)이 있기 때문이다. 세대수가 적을수록 세대당 인건비 부담이 커진다. 세대수에 비해 조경면적이 넓고 부대시설이 클 경우에도 관리비가 늘어난다. 비용은 느는데 이를 공동으로 부담해야할 세대수는 한정적이기 때문이다.

관리주체 및 경비방식

위탁관리는 입찰방식으로 업체를 선정할 때 가격경쟁을 벌이게 된다. 아파트 입장에서는 보다 저렴한 가격을 제시하는 관리업체를 고를 수 있다. 최근에는 관리비를 절약하기 위해 CCTV를 설치하고 무인경비를 실시하는 경우가 있다. 채용인원을 줄여 인건비를 절약하는 방법이다.

난방방식

개별난방 방식의 아파트가 중앙난방이나 지역난방에 비해 관리비가 적게 부과된다. 관리비에 포함되는 공동난방비 부분을 개별세대에서 자율적으로 절약할 수 있기 때문이다. 또한 중앙난방은 기계설비를 운영하는 인건비가 추가로 부과된다. 최근 논란이 된 사례를 참고하면, 중앙난방방식은 세대별 사용량을 따로 측정하지 않아 낭비되는 경우도 발생한다.

단지 노후정도

건축연도가 오래된 아파트일수록 관리비가 비싸다. 노후화에 따라 안전관련 보험료 및 수선유지비가 많이 들기 때문이다. 노후화에 따른 관리비는 시간이 지날수록 관리비가 상승하게 되는 요인이다.

항목별 관리비 부과 내용

관리비 항목은 크게 △공용관리비 △개별사용료 △장기수선충당금 및 잡수익 등 세 가지로 구분된다. 공용관리비는 단지 전체를 위해 사용하는 비용으로 전세대가 공동으로 부담한다. 개별사용료는 각 세대가 사용한 만큼만 내는 비용이다. 장기수선충당금은 장기적으로 건물노후 보수를 위해 수선계획을 세우고 그에 맞춰 매월 적립하는 비용이다. 잡수익은 단지 내 광고나 시설을 유치해 얻는 수익이다.

관리비를 절약하기 위해서는 공용/개별 비용을 구분하는 것이 중요하다. 특히 공용관리비는 전세대가 나눠서 내기 때문에 세대별 지출비용이 적을지라도 전체비용을 생각하면 매우 큰돈이 된다. 불필요하게 낭비되지 않는지 꼼꼼히 따져야한다. 개별사용료는 쓴 만큼 내는 돈이니 자율적으로 절약이 가능한 비용이다.

이웃 단지와 관리비 비교해볼까 

아파트 관리비의 적정수준을 확인하는 방법 중 하나가 바로 이웃 단지와 관리비를 비교해보는 것일 테다. 온라인을 통해 간편하게 다른 아파트와 관리비내역을 비교해보자.

K-apt (www.k-apt.go.kr)

국토교통부가 관리하고 한국감정원이 운영하는 공동주택관리정보시스템이다. 현재 살고 있는 아파트 관리비는 물론, 특정단지의 관리비 비교가 가능하다. 전국 및 시도평균 관리비도 볼 수 있다.

서울시 공동주택통합정보마당(openapt.seoul.go.kr)

서울시가 운영하는 홈페이지로 서울지역 내 다른 아파트와 관리비 비교가 가능하다. 아파트관리사무소에서 등록한 관련 정보를 모아서 보여준다. 관리비정보 외에도 커뮤니티, 관리규약, 층간소음 등 아파트와 관련한 다양한 주제를 다룬다.

우리집 관리비가 궁금해? 수상해 

아파트 관리비에 대한 궁금증이나 건의사항은 우선 관리업체를 고용해 관리하는 입대의에게 전달하는 것이 좋다. 혹은 매년 치러지는 아파트관리비 회계감사를 확인하자. 현행 공동주택관리법에 따라 모든 아파트는 매년 1회 이상 외부회계감사를 받아야 한다. 또, 관리비내역 회계장부는 매월 공개하는 것이 의무다.

만약 관리비 문제가 의심된다면 국토부가 운영하는 공동주택관리지원센터(happyapt.molit.go.kr)에 민원을 제기할 수 있다. 일반 관리업무와 회계에 관한 진단을 진행한다. K-apt(www.k -apt.go.kr)에서도 아파트관리진단을 신청할 수 있다.