바야흐로 뉴스테이 전성시대다. 지난해 3월, 첫 번째 뉴스테이인 대림산업의 ‘이편한세상 인천도화’가 공급된 이후로 서울 및 수도권을 중심으로 뉴스테이 단지가 연이어 공급되고 있다. 시장의 반응도 뜨겁다. 인천도화의 경우 청약경쟁률이 5.5대 1를 기록했는데, 이는 당시 인천지역의 1년 분양아파트 청약률인 2.6대 1의 두 배가 넘는 기록이다.

이에 맞춰 정부도 올해 뉴스테이 사업부지를 작년의 두 배 수준인 5만가구 규모 확보했다. 입주자 모집 물량도 1만2000여가구로 늘렸다.

뉴스테이가 주택시장의 블루오션으로 떠오르면서 대형 건설사는 물론, 중견 및 지방건설사들도 뉴스테이의 문을 두드리고 있다.

대전지역 향토기업인 금성백조주택은 김포한강신도시 내 최대 규모(1770가구)의 뉴스테이를 공급한다. 중견건설사인 반도건설은 올 하반기에 서울시 중구 신당동에 729가구 뉴스테이를 공급할 예정이다. 그 외 GS건설과 현대건설, 롯데건설 등 시공성적 10위권 내 대형건설사들도 뉴스테이 사업에 적극 참여하고 있다.

뉴스테이의 사업전망도 밝다. 주택산업연구원의 김찬호 선임연구위원은 “일본의 경우 인구감소와 고령화가 급속히 진행되면서 임대주택시장이 크게 성장했다. 상황이 비슷한 국내에서도 임대주택인 뉴스테이에 대한 필요성이 더욱 급증할 것”이라고 전망했다. 이어 “토지가격이 안정화되면서 시장 여건도 뉴스테이에 적합하게 변화하고 있다”고 진단했다.

차별화된 전략으로 뉴스테이 공략

주택경기가 장기적인 침체 국면에 접어들면서 분양시장이 가라앉은 가운데, 건설사들이 뉴스테이를 새로운 먹거리로서 주목하고 있다. 건설사들이 성공적인 뉴스테이 공급을 위해 내건 차별화된 사업전략이 무엇인지 정리했다.

트렌드 반영한 특화설계

건설사들이 내세우는 대표적인 뉴스테이 사업전략 중 하나가 바로 특화설계다. 주거의 질에 관한 소비자 인식이 높아지면서, 이들의 눈높이를 만족시키기 위해 분양아파트 못지않은 평면을 선보이는 단지가 많다.

대림산업이 올 초 위례신도시에 공급한 ‘이편한세상 테라스 위례’는 지역 내에 희소성이 있는 테라스와 다락방 특화평면을 선보이며 인기를 끌었다. 타운하우스나 단독주택에 대한 요구가 높은 최근 트렌드를 반영한 설계다.

동탄2신도시에 지어지는 GS건설의 뉴스테이 역시 옥외테라스와 옥상정원, 다락방을 특화한 평면으로 구성될 예정으로, 시장의 관심을 끌고 있다.

금성백조주택은 수도권과 인접한 김포한강지구의 입지 특징을 반영해 2~3인 가구를 위한 패밀리형 아파트를 선보인다는 계획이다.

수원 호매실지구에 지어지는 현대건설의 뉴스테이는 입주자 생애주기에 맞춰 △육아강화형 △자녀교육강화형 △가구분리형 등 3가지 특화평면을 선보인다.

대림산업 관계자는 “뉴스테이가 비록 임대주택이지만 소비자의 눈높이를 만족시키려면 분양주택 못지않은 특화설계를 갖춰야 한다. 내부에 적용되는 자재 역시 분양주택과 동일한 제품을 사용하고 있다”고 말했다.

차별화된 임대관리 및 주거서비스

뉴스테이는 8년간의 의무임대기간을 거친다. 이 기간 동안 건설사들은 위탁 혹은 자체적으로 임대주거서비스를 제공해야 한다. 임대주거서비스에 따라 입주민의 생활편의가 달라지는 만큼 소비자 입장에선 임대주거서비스가 중요한 선택기준이 된다.

롯데건설은 차별화된 자체 임대관리서비스를 제공한다는 방침이다. 김치현 롯데건설 대표는 “임대자산 기획부터 건설 및 운영까지 롯데건설이 직접 맡을 예정”이라고 밝혔다. 특히 계열사를 활용한 주거서비스가 눈길을 끈다. 동탄 뉴스테이 내에 커뮤니티센터를 건립하고 계열사인 롯데렌탈을 입주시켜 입주민을 대상으로 카셰어링 서비스, 생활가전 렌탈 서비스를 제공할 예정이다. 그 외에도 홈클린 서비스 및 문화강좌 등을 서비스할 계획이다.

대림산업 역시 뉴스테이 단지의 임대관리와 시설관리를 직접 수행한다. 대림산업은 앞으로 공급하는 뉴스테이 단지를 겨냥해 임대관리서비스 분야에 역량을 집중할 것으로 알려졌다. 임대주택을 공급하는 대형 건설사가 직접 임대관리까지 나설 경우 소비자에게 긍정적인 요인이 될 것으로 보인다.

대우건설의 경우 주거서비스를 넘어 주거문화를 만들겠다는 각오다. 동탄2신도시에 마을공동체 개념을 도입한 ‘푸르지오 뉴스테이’를 짓고 있다. 입주민 중 교육·문화·의료 등 여러 분야에서 재능기부자를 선발해 단지 내에 수익을 얻는 마을기업활동을 지원한다는 것이 골자다. 공동체 개념을 강화해 임대주택에 대한 부정적인 인식을 바꾸기 위해서다.

대우건설의 CS팀 조상욱 과장은 “임대주택으로서 가치를 높이기 위해 입주민의 정주능력을 키우는 것이 중요하다”며 “그래야 8년 후 의무임대기간이 끝날 때, 입주민의 분양전환률이 높거나 매각 시 단지 가치가 높아질 수 있다”고 설명했다.

시장 상황 반영한 임대조건

정부는 뉴스테이에 대해 의무임대기간 8년, 연임대료 상승률 최대 5%이하로 임대조건을 정해두고 있다. 현장에서 건설사들이 현실적인 시장상황을 반영하고 소비자를 만족시키기 위해 임대조건을 개선하는 사례가 있다.

대림산업은 첫 뉴스테이 단지(이편한세상 인천도화)의 임대조건 중 연임대료 상승률을 ‘3% 이하’로 제한했다. 정부가 정한 상승률인 5%보다 낮은 수치다. 

최대 8년간 거주하고 매년 최대 3% 임대료가 상승한다고 가정하면, 8년 후 임대료는 현재보다 24% 오른다. KB은행 부동산알리지에 따르면 2007년 이후 2015년까지 인천지역 전셋값 상승률이 50%인데, 이는 뉴스테이의 두 배 수준이다. 소비자 입장에서 뉴스테이가 비교적 유리한 임대조건이라는 얘기다.

수원시 권선지구에 2400가구를 공급하는 한화건설의 뉴스테이 ‘수원권선 꿈에그린’의 경우 정부가 고시한 8년 의무임대기간보다 2년 긴 ‘최장 10년 임대기간’을 보장할 계획이다. 보다 장기적으로 안정적인 주거생활이 가능하다는 점을 뉴스테이 사업전략으로 내세우고 있다.

경직된 자금유동성 등 한계 극복해야

뉴스테이에 대한 업계와 시장의 반응이 뜨겁지만, 전망을 낙관하기엔 이르다는 평가도 있다. 뉴스테이를 이미 성공적으로 공급한 건설사 내부에서조차 사업성에 대해 회의적인 목소리가 나온다.

수도권에서 뉴스테이를 공급한 한 대형 건설사 관계자는 “사업성을 확신하기 어려운 것이 사실이다. 내부에서도 전망이 엇갈린다. 분양주택에 비해 투자금 회수까지 오랜 시간이 걸리는 탓이다. 임대기간이 끝난 이후에 수익모델을 어떻게 구축할지에 대한 고민도 있다”고 말했다.

임대주택에 대한 사회적 인식이 아직까지 부정적이라는 점도 걸림돌이다. 또 다른 건설사 관계자는 “뉴스테이를 검토하던 부지 주민들이 사업 소식을 듣고 거부의사를 표시한 적이 있다. 뉴스테이가 인기라고는 하지만, 여전히 임대주택에 대한 부정적인 시각이 존재한다”고 전했다.

월임대료가 비싸다는 평가도 종종 나온다. 대림산업의 ‘이편한세상 인천도화’의 경우 해당 지역이 낙후된 탓에 인근에 임대료를 비교 산정할만한 비슷한 수준의 아파트가 없었다. 애초부터 주변 시세와 비교가 불가능했다는 지적이 나오는 이유다.

그 외 다른 지역에 선보였던 뉴스테이의 경우에도 책정되는 임대료가 주변시세라고는 하지만, 일반 가정에서 매달 50~100만원에 이르는 주거비를 부담하는 것이 쉽지 않다.

건설사 입장에서는 자금마련 부분에 관한 어려움을 토로한다. 민간제안 뉴스테이의 경우 건설사 및 시행사가 주택도시기금을 출자 받아 사업자금을 마련해 사업을 진행한다. 뉴스테이 공급 후 임대수익이 발생하면 국민주택기금을 우선 상환해야한다. 분양주택에 비해 주택공급으로 얻는 수익규모가 작은데, 이를 기금상환에 우선 쓰다보니 자금유동성이 부족한 중견건설사의 경우 어려움이 발생한다. 많은 건설사들이 뉴스테이 참여를 막는 요인으로 경직된 자금유동성을 꼽는다.

중견건설사 관계자는 “사업을 진행하면서 부딪치는 어려움이나 시행착오가 있지만, 주택도시기금을 출자받아 사업하는 입장에서 국토부 등 정부기관에 불만이나 요구사항을 전달하기 껄끄러운 점이 있다”고 아쉬움을 전했다.

임대주택시장이 틈새시장으로서 건설사들에게 주목을 받는 것이 사실이다. 전문가들은 성공적인 뉴스테이사업을 위해 주택품질의 향상과 차별화된 주거서비스가 필요하다고 말한다. 더불어 현장에서 느끼는 한계점 개선을 위한 정부와 업계의 노력이 필요한 시점이다.