저금리가 지속되면서 전세가 빠르게 보증부월세로 바뀌고 있다. 지난해까지 수도권을 중심으로 주택가격 회복세가 감지되면서 전세입자들은 다양한 모기지를 이용해 주택구입에 나섰다. 그 결과 지난해 주택매매거래는 120만 건을 기록했지만, 올 들어 시장분위기가 사뭇 달라졌다. 회복세를 보이던 수도권 주택가격은 보합세로 돌아섰고, 일부 지역은 하락세로 전환했다. 이미 수년간 활황을 경험한 지방주택시장에는 주택가격 하락지역이 속속 나오고 있다.

이러한 시장변화로 지난해까지 주택구입을 적극적으로 고려하던 전세입자들은 주택구입보다는 안정적으로 거주할 수 있는 임대주택에 대한 관심이 높아지고 있다. 충분한 임대주택 재고를 갖고 있지 못한 정부의 임대주택 공급에 대한 부담이 더 커지고 있다. 이러한 상황에서 임대주택 공급을 확대할 수 있는 대안으로 주목되고 있는 것이 ‘임대주택리츠(Rental house REITs)’이다.

임대주택 재고 부족, 임대주택리츠 활성화해야

임대주택리츠는 정부가 주변시세보다 임대료가 낮은 임대주택을 공급하기 위해 설립한 부동산투자회사(리츠)이다. 주택기금과 LH공사가 부동산투자회사(리츠)를 설립하고 민간자금을 유치하여 10년 공공임대주택을 공급하는 공공임대리츠와, 민간이 제안한 임대주택 사업을 기금이 심사하여 민간과 공동으로투자하는 민간제안 임대리츠로 나눌 수 있다.

공공임대리츠는 임대기간 종료 후 분양전환하고, 미분양에 대해 LH가 매입확약을 하면서 안정성을 보장하고 있는 구조이다. 2014년에 3개 리츠를 설립해 하남미사, 김포한강 등 12개 지구에 총 1만2146호의 공공임대주택을 공급했다. 당시 p-ABS(임대리츠 대출채권 유동화증권)를 발행해 약 1.3조원의 민간자금을 유치하여 금융비용을 줄였을 뿐만 아니라 이중 약 200억원을 개인 투자자로 조달함으로써 민간자금을 활용한 공공임대주택 공급모델을 제시했다.

임대시장의 구조변화로 임대주택사업에 관심이 증가하면서 리츠를 통해 자금을 조달해 임대주택을 공급하려는 임대사업자가 늘고 있다. 이러한 수요에 대응하여 주택도시보증공사(HUG)는 임대리츠 기금출자업무를 하고 있다.

‘임대리츠 기금출자업무’란 임대사업자가 리츠를 통해 임대주택을 공급하고자 주택도시기금의 출자를 신청하면, 주택도시기금이 수탁기관인 주택도시보증공사가 리츠에 대한 주택도시기금의 출자심사 및 사후관리를 수행하는 업무이다.

임대주택리츠는 주택도시기금과 민간 사업제안자의 공동출자로 설립되는데, 임대주택을 건설 공급하는 건설형과 임대주택을 매입하여 공급하는 매입형이 있다(아래 <그림2>와 <그림3> 참조).

임대주택리츠의 대상주택은 아파트 및 연립주택, 도시형생활주택 및 오피스텔로 투자조건은 기금요구수익률(IRR)은 보통주수익률(IRR)의 6% 이하인 경우 최소 3%(중간 배당이 가능한 경우 2.7%) 이상으로 하여야 하며, 보통주 수익률(IRR)이 1%p 상승시 마다 기금수익률도 최소 0.2%p이상 상향토록 해야 한다. 주택가격상승률이 일정 수준 이상인 경우 초과상승분으로 인한 이익의 10% 이상을 기금에 배당하여야 한다.

이때 적용하고 있는 주택가격상승률은 지역과 주택유형에 따라 차이가 있다. 아파트 및 공공택지지구에 소재한 연립주택은 지역에 따라 연 1.1%~1.5%이며, 도시형생활주택·오피스텔·공공택지지구 이외에 소재한 연립주택은 0%이다. 기준에서 정하고 있는 이상으로 주택가격이 오르게 되면 리츠가 일정분을 주택도시기금에 배당하게 함으로써 주택도시기금의 수익확보 창구를 두고 있다.

주택도시기금출자 심사 총 10단계로

기금출자 심사는 총 10단계에 걸쳐 진행된다. (1)사업제안자가 사업제안, 출자 상담을 주택도시보증공사(HUG)에 제안하면 (2)기업형임대주택 추진협의회의 사전심사를 거쳐서 (3)사업제안자가 리츠를 발기 설립한다. (4)이후 리츠(사업제안자)는 주택도시보증공사(HUG) 사업제안 및 출자신청서를 접수하면 (5)주택도시보증공사(HUG)는 대상사업을 심사하게 된다. 이 때 사업성 및 표준화된 구조 부합여부와 자본조달구조 및 운영기관 적정성을 검토하게 된다.

이 단계를 지나면 (6)기관투자자와 주택도시기금의 투자조건(출자 및 융자 수익률 등)을 협의하게 된다. 다음으로 (7)HUG 심사위원회 심의 및 의결을 한다. 리츠별로 금융기관 선정을 위한 입찰을 실시하고 나면 (8)주택도시기금 참가조건을 결정하는 기금투자심의위원회 심의 및 의결이 진행된다. (9)기금투자심의위원회의 결과에 따라 임대주택리츠 영업인가를 받고, (10)단위사업에 대한 사업약정을 체결하고 기금이 출자한 모리츠는 임대리츠에 출자를 하게 된다. 이러한 단계를 거쳐 기금출자가 확정되면 임대주택리츠는 본격적으로 운영을 시작한다.

기금출자 심사에 있어 주요한 요건은 수익성 및 안정성, 사업조건의 적정성에 대한 심사종합평점이 100점 만점에 60점 이상을 획득해야 한다. 이 요건을 만족하지 못하면 기금출자는 어렵다. 사업에 참여할 시공사의 신용평가등급은 BB+이상으로 시공능력평가 순위가 500위 이내 업체야 한다. 시공능력평가 순위가 500위 이내가 아니라면 최근 3년간 주택건설실적(사용검사일 기준) 300세대 이상의 건설실적을 보유하고 있어야 한다.

이외에도 사업완충률이 12%이상이어야 하며, 기금내부수익률도 3.0%이상이어야 한다. 이때 자산관리회사(AMC)의 자산규모도 중요한 심사평가 기준이다. 따라서 기금을 활용해 임대주택사업을 하고자하는 임대사업자는 이러한 심사평가기준을 면밀히 살피고 준비해야 한다.

주택사업자에게 새로운 사업모델 될 수 있어

거시경제가 어려운 상황에서 주택시장 마저 보합세로 전환되자 기존 임차가구는 주택 구입보다 안정적인 임대주택 거주를 선택하고 있다. 특히 저금리가 지속되면서 보증부 월세를 중심으로 하는 월세주택이 늘어나고 있어 임대주택사업에 대한 시장 확대가 예고되고 있다. 이와 같은 여건 변화 속에서 공공이 주도하던 과거의 방식으로 임대주택 공급을 확대하는 것은 자금조달의 한계로 쉽지 않다. 이러한 이유로 민간자금을 끌어들여 임대주택을 공급할 수 있는 임대주택리츠에 대한 관심이 높아지고 있다.

임대주택리츠가 사업모델로 자리잡기 위해서는 사업의 수익성을 안정적으로 보장해줄 수 있는 장치 마련이 필요하지만, 기존의 분양·건설중심의 주택사업 분야를 임대·건설(매입) 방식으로 확대해 가는데 기여할 수 있는 새로운 대안적 모델임에 틀림없다.

이러한 추세에 따라 최근 신탁사에서도 분양중심의 신탁참여에서 임대사업으로까지의 업역 확대를 검토하고 있다. 저금리로 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있는 개인투자자라면 새로이 론칭하고 있는 임대주택리츠를 눈여겨 볼만하다. 새로운 주택사업 모델을 찾고 있는 사업자라면 임대주택리츠를 통한 임대주택 공급도 검토해볼 만한 사업모델이다.

김덕례

현재 주택산업연구원 연구위원. 가천대학교에서 도시계획학 박사학위를 취득했다. 국토연구원, 한국건설산업연구원, 한국주택금융공사 주택금융연구소 연구위원을 지냈다.