지난 5월 전국 주택가격은 소폭 오름세를 보였으나 서울과 경기는 2개월 연속 떨어졌다. 한국감정원의 5월 전국주택가격동향조사 결과에 따르면 4월에 비해 매매가격과 전세가격은 각각 0.02%, 0.07% 상승했고 지난해 5월에 비해선 매매가격은 1.29%, 전세보증금은 4.92% 상승했다. 매매시장은 봄철 이사시기에도 불구하고 임대소득 과세 방침에 따라 수요층이 관망세로 돌아서면서 상승세가 둔화된 것이다.

지역별 매매가격은 대구(0.38%) 울산(0.26%) 경북(0.23%) 충남(0.15%) 경남(0.14%) 충북(0.13%) 등이 상승한 반면 세종(-0.17%) 대전(-0.12%) 경기(-0.10%) 전북(-0.08%) 서울(-0.07%) 등은 하락했다. 특히 서울(-0.07%), 경기(-0.10%)는 매매가가 2개월째 하락했다. 주택유형별로는 아파트 0.04%, 연립주택 -0.07%, 단독주택 0.03%로 아파트 매매가는 전달보다 오름폭이 둔화됐고 연립주택은 하락을 지속했다.

서울과 경기의 전세가격은 21개월 만에 상승세에서 보합으로 전환했다. 서울은 강동(-0.26%) 강남(-0.22%) 영등포(-0.12%)에서 하락을 주도해 2개월 연속 내렸다. 지방은 만성적인 매물부족과 이사수요로 대구, 충남, 경북을 중심으로 상승했다. 하지만 신규 아파트 공급량이 많은 세종과 대전의 전세가격은 하락했다. 주택유형별로는 아파트 0.10%, 연립주택 0.01%, 단독주택 0.02%를 기록한 가운데 아파트와 연립주택 전세가격은 전달보다 오름폭이 둔화됐다.

희망에서 절망으로 급선회한 주택시장의 분위기에 대해 많은 전문가들은 ‘소득 있는 곳에 세금 있다’는 단순논리에서 나온 ‘2ㆍ26 주택 임대차시장 선진화방안’ 발표와 다주택자의 전ㆍ월세소득 과세를 제도화하려는 정부 정책 실패의 부작용으로 보고 있다. 이에 대해 정부도 별다른 이견을 달지 않고 있으며, 과세정책을 강행하려는 의지를 피력하면서 주택시장의 침체에 대한 대책을 전혀 내놓지 못하고 있는 상황이다.

2014년 주택시장 상황

정부가 2013년 3회에 걸쳐 주택시장 활성화 대책을 마련했고, 연말에는 취득세율 인하와 다주택자 양도소득세 중과 철폐법안이 국회를 통과하는 등 시장에 활력을 불어넣을 수 있는 토대를 정비하면서 시장이 활기를 되찾는 기색이 완연했다. 더욱이 거시경제 여건이 서서히 호황국면의 징조를 보이면서 토지가격이 상승하고 강남을 중심으로 주택가격도 회복되고 있었다.

한국은행이 지난 5월 우리 경제가 작년 상반기에 저점을 찍은 이후 정점을 향해 올라가는 새로운 경제 순환기에 접어들었다고 발표하면서 경기 상승에 대한 기대감이 커지고 있다. 특히 한국은행은 통화량과 시중금리 기준을 결정하기 때문에 경기 진단에 매우 신중한 편이어서 경기회복의 기대치가 그만큼 크다.

가장 눈에 띄게 좋아지고 있는 분야는 고용인데, 작년 1분기에는 전년도 대비 새로 늘어난 취업자가 월평균 25만7000명이었다. 하지만 올해 1분기에는 월평균 72만9000명씩 늘어났다. 1년 사이 신규 취업자 숫자가 3배에 가까워진 것이다. 이러한 고용의 증가는 주거용 부동산에 대한 수요증가로 이어지기 때문에 부동산 시장 전망을 밝게 한다.

경기회복 분위기와 함께 토지가격도 상승하고 있다. 지난 2월 전국 토지 가격은 1월보다 0.14% 올랐으며 서울지역 땅값은 1월보다 0.21% 올라 작년 9월 이후 6개월 연속 상승세를 이어갔다. 토지가격은 공시지가를 기준으로 2008년 이후 5년 연속 상승세를 보이고 있어 전국 땅값 총액은 4000조(兆) 원을 넘어섰다,

금년 1/4분기 동안 서울 아파트 매매가격도 평균 0.69% 상승했는데 작년 같은 기간 1.13% 하락한 것과 비교해 아파트 가격 지표가 상승한 것이다. 서울 아파트의 23.3%가 전년 말 대비 매매가격이 상승했고, 강남3구 아파트 2채 중 1채는 집값이 상승했다. 하지만 강남3구를 제외한 비강남권 지역에서는 전체 가구수의 17.2% 가량만 매매가격이 상승해 강남북간의 불균형을 보이고 있다.

이처럼 집값 상승의 ‘강남 쏠림’현상이 나타나는 것은 강남의 경우 다주택자가 거주 및 소유하고 있는 재건축 단지가 많은 특성상 시장활성화를 유도하는 정부 정책에 매우 민감하게 반응했기 때문으로 보인다. 연초 취득세 영구인하와 다주택자 양도세 중과 폐지 등 정부의 부동산시장 활성화 대책은 강남권 재건축 단지의 거래를 회복시켜 강남 아파트시장의 상승을 이끈 것이다.

그런데 오름세를 보이던 서울지역 아파트 매매가격은 2·26대책 발표 후인 3월 첫 주에 그 전 주보다 평균 0.01% 떨어졌고, 작년 12월 첫째 주 이후 처음 하락하면서 15주 만에 하락세로 돌아섰다. 정부의 전·월세 소득에 대한 과세 방침이 주택구매 심리를 위축시킨 것으로 해석된다.

서울부동산정보광장과 자료에 따르면 서울지역 아파트 매매 거래량은 지난해 1월 1199건, 2월 3137건, 3월 5450건, 4월 6314건, 5월 7663건으로 집계됐다. 서울 강남구 역시 각각 114건, 269건, 422건, 457건, 537건으로 증가세를 보이는 등 새학기 및 봄 이사철 등의 여파로 매달 증가세를 보였다. 그러나 올해는 4월 이후 거래량이 전달에 비해 급격히 감소하면서 ‘거래절벽’이 우려된다.

올해 서울지역 매매 거래량은 1월 5545건, 2월 7835건, 3월 9485건으로 증가세를 보였으나 4월 달에는 전 달에 비해 979건 감소한 8506건을 기록했다. 지난 5월 12일 기준으로도 1592건에 그쳤다. 강남구도 1월 526건, 2월 632건, 3월 644건을 기록하다가 4월 482건, 5월 12일 기준 78건으로 감소세를 보였다. 전.월세 임대소득 과세를 골자로 한 정부의 ‘2·26 주택임대차시장 선진화 방안’ 후폭풍 등으로 ‘거래절벽’에 대한 우려가 현재화되고 있는 것이다.

특히 세월호 참사 이후 전반적인 사회분위기 및 경기가 얼어붙으면서 주택시장에도 영향을 미치고 있다. 여기에 6·4 전국동시지방선거를 비롯해 같은 달 13일 브라질 월드컵 개막, 7~8월 휴가철, 교황방한, 9월 추석 연휴, 9월 19일부터 10월 4일까지 인천 아시안게임 등 국내외적으로 이어지는 굵직한 이슈를 고려할 때 하반기에는 주택거래가 더욱 위축될 것으로 예상된다.

2·26대책의 문제점

2·26 대책에 포함된 전세 과세는 그 적용대상이 주택을 이미 보유한 계층이 ‘주거상향이동(housing upward)’을 통해 넓고 편리한 재고 주택을 구입하려는 거래에 치명적인 타격을 주었다. 즉, 되살아나고 있는 주택수요에도 불구하고 이들을 재고주택시장으로 불러들이지 못하고 신규분양시장으로 내몰고 있어 주택시장이 ‘재고주택 거래단절, 신규 청약열기 과열’이라는 형태로 주택시장이 기형화되고 있다는 것이다. 그 결과 주거상향이동의 위축, 전세공급 부족, 신규청약시장의 과열로 최초 내집마련의 어려움 가중 등의 문제를 가져왔으며, 그 동안 정부가 추진해온 전세시장안정대책의 기조인 ‘구매력이 있는 계층의 주택구입과 이를 통한 전세시장 안정’이라는 정책기조가 송두리째 뽑혀버린 것이다.

정부의 주택시장 회생정책의 긍정적인 효과와 장기간의 주택시장 침체의 반작용으로 연초부터 ‘집값 바닥론’이 나오고, 양도세 중과세의 부담이 해소되면서 주거상향이동에 관심을 보이던 실수요자들이 매입을 중단하고 관망세로 돌아선 것이다. 2·26 발표 이전에는 실수요자들이 매매 물건을 찾아 나서면서 거래가 살아나고 가격이 상승하는 경향이 서서히 나타나고 있었다. 그러나 전세임대에 대한 정부의 과세의지로 인해 자녀출산, 교육, 대학졸업, 결혼 등을 내다보고 주거 환경이 더 좋은 집으로 이사를 가려는 이들이 집을 구매하는 데 부담감을 느끼게 된 것이다. 즉 ‘기존 집을 전세 놓고 새 집을 구입’하고자 했던 이들이 정부의 임대소득 과세 방침에 직격탄을 맞은 것이다.

한 조사에 따르면, 올해 아파트를 구매하려던 부동산 투자자들 가운데 절반이 정부 전월세 임대소득 과세 대책 발표로 인해 주택구매 계획을 내년 또는 내년 이후로 미루거나 아예 철회한 것으로 밝혀졌다. 2·26 주택 임대차 시장 선진화 방안에 대한 소비자 반응조사 결과 전체 응답자 1300명 가운데 48.1%가 정부 임대소득 과세 정책으로 올해 주택구매 계획을 변경했다고 밝혔다. 내년 또는 후년으로 구매를 연기했다고 밝힌 고객은 전체 응답자의 39.3%에 달했고 아예 구매 의향이 사라졌다는 고객도 9.2%에 달했다. 또한 정부의 전·월세 과세 발표 때문에 전체 부동산 거래량이 줄었다고 인식한 응답자가 53.4%에 달했고 가격이 하락했다고 인식한 고객도 46.0%였다.

지역별로 보면 지방보다 수도권, 그중에서도 서울지역 투자자들이 정부 정책에 민감하게 반응하면서 주택구입을 뒤로 미룬 것이다. 이들은 현재의 주택 시장 혼조세가 당분간 지속될 것으로 예상하면서 정부의 임대소득 과세 대책이 원안대로 국회를 통과할 경우 내년에도 주택 가격이 추가로 하락할 것을 염려했다.

주택거래 위축으로 전세난 가중

서울부동산정보광장에 근거해 기존 주택시장의 침체를 살펴보면 1월 6억5000만∼6억7000만원에 거래되던 서울 강남구 개포동 개포주공 1단지(재건축 단지) 전용 42m²는 3월 7억2300만원까지 올랐지만 4월 들어 6억8000만 원으로 떨어졌다. 양천구 신정동 신시가지아파트 8단지 전용 54m²도 3월 4억700만원에서 4월 3억7000만원으로 하락했다. 1월 매매가(3억7500만원)보다 더 떨어진 것이다.　　　

반면 신규주택분양에는 수요가 몰리고 있다. 지난 5월 초 분양됐던 신안건설의 577세대에 2351명의 수요자가 몰리며 경쟁률 4.1 대 1로 1순위에서 청약접수가 마감됐다. 주택시장이 장기간 침체를 겪고 있는 상황에서 기존주택 거래와 달리 분양시장의 청약열기는 분명해지고 있다. 6·4 지방선거와 브라질 월드컵을 앞두고 5월 분양이 몰린 것도 이런 시장상황을 그대로 반영한 것이다. 

이러한 신규분양시장의 경쟁률이 높은 현상은 곧 청약을 통해 내집을 마련하기가 어려워졌다는 의미로서 전세거주자들이 신규주택청약을 통해 내집을 마련해 전세를 벗어나기가 그만큼 어려워졌다는 얘기다. 결국 전세시장에 계속 거주가 불가피하기 때문에 전세난은 지속될 수밖에 없는 것이다.

현대경제연구원이 통계청 등의 자료를 이용해 현재 보유 중인 금융자산과 가계부채, 채무금 상환능력, 부담되지 않을 수준의 대출규모를 고려해 집을 살 여력이 있는 가구를 추산한 연구결과를 보면 2013년 현재 전국적으로 집 살 여력이 있는 가구는 568만 7000가구로 그 가운데 무(無)주택 가구는 143만 9000가구, 유(有)주택 가구는 424만 8000가구로 추정했다. 568만 7000가구는 지난해 우리나라 전체 가구(1814만 1000가구)의 31.3%에 해당하는 어마어마한 비율로서 2012년(521만 8000가구)보다 9.0% 증가했다. 이들이 실제로 주택을 구입하도록 유도할 수 있다면 내수경기 활성화에 결정적으로 기여할 만한 규모인 것이다. 

집 살 여력이 있는 유주택 가구 424만 8000가구는 금융자산이 많고 소득 수준이 높아 추가로 주택을 구입할 수 있는 가구이다. 따라서 이들이 양도세나 임대소득세의 부담을 느끼지 않고 주거상향이동을 통해 주택을 마련하고 기존 거주 주택을 전세시장에 내놓아 전세공급을 확대하는 정책이 필요했던 것이다. 또한 집 살 여유가 있는 무주택 143만 9000가구가 현재 전세시장에 거주하고 있어 전세시장 불안의 결정적인 원인이 되고 있기 때문에 이들 전세수요를 매매수요로 유도하는 맞춤형 정책이 뒷받침된다면 침체된 주택 매매시장 활성화에 기여할 수 있을 것이며 전세시장도 안정될 것이다.

그러나 2·26대책은 424만여 유주택 가구가 집을 장만할 경우 양도세는 물론 임대소득세의 부과대상으로 간주한다는 것이기 때문에 이에 부담을 느낀 계층이 주택구입을 미루거나 포기한 것이다. 이들이 주택매매시장에서 이탈하며 주택수요의 위축으로 가격이 추가 하락할 징후가 나타나자 143만여 무주택가구 역시 내집 마련을 서두르기 보다는 전세시장에 계속 거주를 선택하게 된 것이다. 바로 이것이 2·26대책의 근본적인 문제점인 것이다.

임대소득 과세 원점에서 재검토 필요

5월 아파트 경락가는 지속되는 전세난에 실수요자 중심의 매수세로 전월대비 0.3%p, 연립·다세대 주택이 0.8%p 상승했다. 또한 신규분양시장은 여전히 활기를 띠고 있다. 그러나 이러한 신규분양시장의 호황 분위기가 앞으로도 계속 될 수 있을지는 좀 더 지켜봐야 할 것이다.

부동산시장에서는 거주와 주거상향을 목적으로 하는 실수요자와 임대수익을 목적으로 하는 수익형 부동산 투자자, 그리고 단기간의 매매차익을 노리는 이른바 투기수요가 함께 존재하는데 2·26대책은 주거상향을 노리는 실수요자와 수익형 부동산 투자자를 시장에서 배제하는 부작용을 낳고 있는 것이다. 그 결과 다소 진정기미를 보이던 전세시장의 불안이 재연될 조짐을 보이고 있다.

국민은행 자료를 보면 지난달 말 기준 전국 평균 주택 전세금은 1억5825만원으로서 지난달 대비 0.14% 올랐다. 아파트(1억7791만원), 단독(1억3091만원)등 모든 주택 전세금이 전월보다 올랐다. 전국의 주택 전세금은 2009년 3월 이후 5년 3개월 연속 상승했다. 이는 조사가 시작된 1986년 이래 최장기간 상승 기록이다. 2009년 3월 이후 전국 주택 전세금은 평균 40.4% 정도 상승한 것으로 집계됐다. 2억원이던 전세보증금이 5년여 만에 2억8000만원으로 뛴 셈이다. 전세금 상승률은 같은 기간 물가 상승률(11.4%)과 주택 매매가격 상승률(12.7%)보다 4배 정도 높았다.

시장 불안이 확산되고 있고, 전세시장의 불안이 재연될 징후가 보임에도 불구하고 정작 엉뚱한 2.26대책을 내놓아 주택시장에 찬 물을 끼얹은 정부는 오불관언(吾不關焉)이다. 주택정책의 주무 부처인 국토교통부는 지난달 초 장관이 “(시장을) 지켜보고 있다”고 말한 이후 달라진 게 없다. 또한 기획재정부는 “주택 임대소득 과세의 경우 실제 대상자가 많지 않아 시장에 미치는 영향이 제한적”이라는 보도자료를 내놓으면서 2?26대책에 대한 시장의 반응을 과민반응이라 폄하하고 있다. 기획재정부는 다음 달 임시국회에 임대소득 과세 방안을 담은 세법 개정안을 제출할 것으로 보이며, 세법 개정을 위한 실무 작업을 하고 있다.

주택시장의 미시적인 동향을 고려할 때 임대소득 과세에 대한 보완책이 필요한 것으로 보인다. 지난해부터 지속됐던 정부의 부동산 규제 완화 기조에 대한 시장의 불신이 커지고 있기 때문이다. 실제로 3개월 뒤 집값 전망을 보여주는 ‘KB부동산전망지수’는 8개월 만에 처음으로 100 아래로 떨어졌다. 기준치인 100 아래로 내려가면 부동산 가격이 떨어질 것으로 보는 사람이 더 많다는 것이다.

온기가 느껴지는 경제회복을 앞당기기 위해 규제개혁을 외치는 상황에서 시장에 미치는 영향을 제대로 예상하지 못한 성급한 과세정책은 비판받아야 할 것이다. 정부의 정책이 부동산시장에 활력을 줄 수 있도록 더 정교해져야 한다는 측면에서 볼 때 부동산시장을 한 순간에 침체국면으로 몰아넣은 2.26대책은 부동산시장에 어두운 그림자를 짙게 드리우고 있어 정책 전반의 근본적인 수정이 반드시 필요한 상황이다.

주택시장의 거래활성화가 내수경기회복에 미치는 영향력을 고려할 때 ‘임대소득세율의 인하’나 ‘소액임대사업자에 대한 면세비율확대’와 같은 말단지엽적인 제도개선이 아닌 임대소득세 부과 방침 자체를 원점에서 검토하고, 고민하는 전향적인 자세가 필요하다는 것이다. 임대소득세를 신설해 얻는 얼마안되는 세수를 얻기 위해 주택거래회복을 통한 내수경기 활성화와 여기서 얻어지는 전체 조세총액을 포기하는 ‘소탐대실’의 우를 범해서는 안될 것이다.

장성수

서울대 건축학과를 졸업하고 서울대 대학원에서 공학 박사학위를 받았다. 주공 부설 주택연구소 선임연구원을 거쳐 주택산업연구원 선임연구위원을 지냈다. 현재 주거복지연대 전문위원을 맡고 있다.