하자발생 시기 불특정 항목

공동주택 하자소송에서 통상적으로 감정인들은 감정대상 공동주택에 존재하는 하자의 발생 시기를 ▲사용검사 이전, ▲사용검사 이후, ▲구체적 발생시기 판정불가만 분류하고 있을 뿐, 하자의 각 항목별로 발생시기는 특정하지 않고 있다.

즉 감정보완을 통해 하자발생 시기 불특정 항목에 대해 이들 분류외에 구체적인 금액으로 나누어 산출하지 않고 있다. 따라서 피고들은 <표1>과 같이 피고의 담보책임기간 이내에 발생된 하자와 이후에 발생된 하자, 구체적인 발생시기 판정 불가한 하자로 분류 산출해 줄 것을 조회하고 있다.

그러나 일부 감정인들은 회보서에서 “상기와 같이 모든 하자 항목을 분류하기 위해서는 기초자료(원고측 하자보수 요청서 등, 피고측의 하자보수 접수 및 실시 현황 자료)가 있어야 하고, 또한 각 세대별로 발생된 하자별로 그 발생 시기를 확인, 추정하기 위해서는 구체적인 별도의 작업이 필요하다”고 하면서 “따라서, 상기 사항은 기초자료가 존재하여야 하고, 피고측 요청사항은 본 감정 범위 외에 별도의 추가적인 업무에 해당된다”고 주장하고 있다. 그러면서 추가감정료 또는 하자발생시기에 대해서는 분류하지 않고 있다.

최근 대법원 2012. 7.12.자 선고 2010다108234사건에서 재판부는 “개정 주택법 제 46조는 공동주택의 사용검사일 또는 사용승인일부터 대통령령이 정하는 담보책임기간안에 대통령령이 정하는 하자가 발생한 때에 한하여 담보책임을 인정하고 있으므로, 개정 주택법 제 46조에서 규정하는 하자에 대하여는 위 대통령령이 정하는 담보책임기간 안에 그 하자가 발생한 때에 한하여 개정 집합건물법 제 9조에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있고, 그 밖에 개정 주택법 제 46조에서 규정하지 않는 사용검사일 전에 발생한 하자나 오시공·미시공 등의 하자에 대하여는 위 대통령령이 정하는 담보책임기간의 제한없이 개정 집합건물법 제 9조에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있다고 할 것이다.”라고 설시하고 있다.

즉, 오시공이나 미시공 등의 하자는 집합건물법을 적용받아 10년의 제척기간으로 볼 수 있지만, 주택법 제46조, 같은 법 시행령 제 59조 제1항 관련 별표 6에 기한 들뜸 등의 17가지 하자는 이 주택법에서 정한 담보책임기간 이내에 발생한 하자만 피고의 담보책임범위로 볼 수 있고, 그 이후에 발생한 하자는 피고의 담보책임범위로 볼 수 없다는 점을 분명히 하고 있다. 따라서 담보책임기간이 지나기 이전에 하자가 발생되었다는 사실을 원고 또는 감정인이 입증하지 못한다면 해당 금원은 피고의 담보책임 범위에서 제외되어야 할 것이다.

국토부 ‘하자판정 기준’ 0.3㎜미만 균열 단서 조항

2014년 1월3일 국토교통부는 공동주택의 하자와 관련된 분쟁을 공정하고 신속하게 해결하기 위해 ‘공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 방법 및 하자판정 기준’을 제정·고시한 바 있다.

공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 방법 및 하자판정기준 4조(균열)①항에서 외벽의 경우 균열폭이 0.3㎜ 이상일 경우에만 하자로 인정한다고 규정하고, ②항에서 “허용균열폭 미만인 경우에도 누수가 있거나 철근이 배근된 위치에서 발견된 경우 하자로 판정한다.‘라고 단서조항을 두고 있다. 이 단서 조항의 취지는, 철근이 배근된 위치에 있어서는 0.3㎜ 미만의 균열이 있는 경우에도 수분의 침투 등으로 인해 철근이 부식되거나 균열이 확산될 수 있고, 그러한 경우에는 균열이 철근부식 및 균열확산에 미치는 영향을 고려해 0.3㎜ 미만의 균열도 하자로 판정해야 한다는 것으로 해석된다.

그러나 국토부 산하 시설안전기술공단의 ‘콘크리트 구조물의 균열,누수·보강 전문 시방서’상, 철근의 덮개가 충분하고 콘크리트가 치밀하며 염해가 없는 경우, 균열폭 0.4㎜까지는 균열폭과 철근 부식사이의 상관관계는 없는 것으로 알려져 있다. 또 미관상으로도 균열폭 0.25㎜까지는 허용할 수 있다고 동 시방서에서 규정하고 있다.

따라서 철근이 배근된 위치에서 허용균열폭 미만의 균열이 발생한 경우, 철근을 감싸고 있는 콘크리트의 두께에 따라 수분의 침투에 따른 철근의 부식 및 균열의 확산 가능성이 다를 수 있다는 점(예컨대, 철근을 감싸고 있는 최소 피복에 관한 콘트리트 구조설계 기준인 40㎜인 경우 0.3㎜ 미만의 균열은 철근에 어떠한 하자를 발생시킬 개연성이 없음) 및 균열이 미관에 미치는 영향 등을 고려하지 않고 일률적으로 하자로 판정하는 것은 부적당하다고 사료된다.

건축물에 존재하는 균열 중 철근이 배근된 위치에 0.3㎜미만 균열이 발생했다고 해서 무조건 하자로 판정하는 것은 오히려 혼란만 가중시킬 수 있다. 육안 조사로는 철근을 감싸고 있는 피복 두께를 정확히 측정할 수 없으며, 조사관의 주관에 따라 하자판정 결과가 달라질수 있으므로 비파괴검사(철근탐사 장비)를 통해 피복두께가 충분해 철근부식 및 균열확산의 우려가 없다고 판단되는 경우에는 0.3㎜ 미만의 균열이 철근이 배근된 위치에서 발견된 경우라 하더라도 하자보수대상에서 제외하는

정홍식

필자는 고려대학교를 졸업하고 제26회 사법시험에 합격해 사법연수원 16기를 수료한 후 변호사의 길로 들어섰다. 현재 법무법인 화인의 대표변호사를 맡고 있으며, 국토해양부 하자심사·분쟁조정위원회 위원장, 공정거래위원회 하도급 분쟁조정위원회 조정위원, 대한상사중재원 중재인 및 이사 등으로 활동하고 있다. LH공사와 SH공사 등의 고문변호사 및 건설사 직원교육을 위한 강의도 하고 있다.