‘사전’ 증여세 보다 ‘사후’ 상속세 부담이 크다

민법 제 554조에 의하면 증여란 당사자 일방(증여자)이 무상으로 재산을 상대방에게 준다는 의사표시를 하고, 상대방(수증자)이 그것을 승낙함으로써 성립하는 계약을 말한다.

한편 증여를 통한 절세전략을 말할 때 비교대상으로 언제나 상속이 등장하는데, 상속과 증여는 재산을 무상으로 물려준다는 점에서 동일한 개념으로 볼 수 있지만 적어도 세금측면에선 상속세(사후개념)와 증여세(사전개념)는 서로 보완관계에 있다. 생전에 재산을 분산시켜 물려주면서 증여세를 부담하게 하면 사후 상속재산이 줄어 상속세 부담이 크게 줄어들기 때문이다.

얼핏 보기에는 상속세와 증여세가 동일한 세율체계를 가지고 있어 납부해야 할 세금에 별다른 차이가 없어 보이지만 일반적으로 부동산처럼 과세가액이 크고 가격변동성이 존재하는 재산일 경우 생전에 증여하는 게 유리하다.

증여시점, 증여재산 공제제도, 부담부증여 등을 적절히 활용한 절세전략을 사용하게 되면 추후 발생할 상속세를 크게 절감할 수 있다. 다만 증여 시 공제액을 10년 기준으로 판단하므로 최소 10년간 계획을 세워놓고 추진하는 게 좋다.

부자들은 부동산 증여로 절세한다

필자가 자문 상담을 위해 만났던 빌딩부자 L씨 역시 여느 부동산 부자들과 마찬가지로 이미 오래전부터 증여를 통한 절세전략을 실행하고 있었다.

L씨의 첫 번째 증여시점은 2002년 2월경이었다. 당시 L씨는 서울시 강남구 논현동 지하철 7호선 논현역 인근에 소재한 대지면적 380㎡, 건물연면적 925㎡, 지하 1층~지상 4층 규모의 근린상가주택을 본인 단독명의로 소유하고 있었다.

증여할 당시 해당 빌딩의 매도시세는 35억원을 호가하고 있었지만, 건축된지 20여년이나 지난까닭에 주변 임대시세보다 다소 낮은 임대료(매월 950만 원)를 받고 있었다. 하지만 해당 빌딩을 통해 직장인들의 월급처럼 매달 꼬박꼬박 돈이 들어오고 있었기에 L씨에겐 그만한 효자도 없었다.

돌이켜보건대, 그 당시 L씨는 아내와 자녀들에게 빌딩을 증여할 생각이 추호도 없었다. 설령 어쩔 수 없는 사정으로 아내와 자녀들에게 빌딩을 넘겨주더라도 그 시기는 최대한 늦춰볼 요량이었다. 빌딩 소유권을 일찍 넘겨주면 늙어가는 자신을 홀대할지도 모른다는 우려에서였다.

그러던 어느 날 평소 가깝게 알고 지내던 ‘방배동 빌딩부자’ A씨의 급작스런 사망과 그 후에 벌어진 자녀들 간의 재산권 다툼 과정을 목격한 후 충분히 계획된 사전증여 쪽으로 생각을 완전히 바꾼 L씨였다.

10년 단위로 부동산 증여플랜을 세워라

이른바 ‘부동산 갑부’라고 불리는 거액자산가들이 사후개념인 ‘상속’보다 사전개념인 ‘증여’에 더 큰 흥미를 보이는 것은 대게 절세전략과 부동산 가격상승에 대한 기대감 때문이다.

먼저 절세전략측면에서 살펴보자. 생전에 재산을 분산시켜 아내와 자녀들에게 물려주면서 증여세를 부담하게 하면 사후 상속재산이 줄어 상속세 부담이 크게 줄게 되고, 또한 공제액 10년 기준을 활용할 경우 납부할 증여세마저 줄어들기 때문이다.

다음으로 부동산 가격상승 기대감측면에서 살펴보자. 부동산시장 침체기가 끝나갈 무렵, 즉 부동산가격이 바닥이라고 생각될 때를 증여시기로 정하게 되면 과세표준이 낮게 형성되므로 절세효과를 누릴 수 있다.

아울러 부동산시장 회복기가 시작되고 부동산가격이 빠르게 상승하게 되면 가격 상승분에 대해서는 별도로 세금을 납부할 의무가 없으므로 절세효과를 누리게 되는 셈이다.

앞선 사례에서 빌딩부자 L씨가 아내와 자녀 3명에게 증여했던 서울시 강남구 논현동 근린상가주택은 우연의 일치인지, 증여 직후인 2002년 가을경부터 가격이 지속적으로 상승했다.

2016년 7월 현재기준으로 이 빌딩의 시세는 최소 85억원 이상을 호가하고 있다. L씨로서는 오르기 전에 이미 증여를 마쳤고 적법하게 세금도 납부했기에 가격이 크게 올랐음에도 소유권 이전에 따른 별도의 세금을 내지 않아도 돼 절세효과를 톡톡히 누릴 수 있었음은 물론이다.

그 후로도 L씨는 3차례의 사전증여를 이어갔고, 이를 통해 효과적인 절세전략을 만들어갈 수 있었다.

2009년 3월 서울시 마포구 합정동 근린상가주택(증여당시 시세 25억원, 2016년 7월 현재시세 45억원), 2010년 4월 송파구 가락동 근린상가빌딩(증여당시 시세 35억원, 2016년 7월 현재시세 55억원), 2016년 2월 강남구 삼성동 소재 오피스빌딩(2016년 7월 현재시세 250억원) 등은 L씨가 내세울만한 대표적인 부동산 증여사례들이다.

요컨대, 현명한 부자라면 평소 10년 단위로 계획된 부동산 증여플랜을 세운 후 부동산시장 침체기(또는 회복기)를 활용해 적법하게 소유권을 이전함은 물론, 증여로 인한 절세효과까지 누림으로써 소유하고 있는 부동산을 효율적으로 관리할 필요가 있겠다.

이동현

서강대 법학과와 성균관대 경영대학원(부동산전공) 석사를 졸업하고, 단국대에서 도시계획학(부동산학전공) 박사학위를 취득했다. 한국금융연수원 강의교수, 부동산TV 뉴스해설위원, 한화생명 부동산전문위원 등을 역임했으며, 현재 하나은행 PB본부 부동산센터장 및 부동산전문위원으로 재직하면서 부동산컨설팅 및 세미나강연, 대언론활동을 하고 있다.