해외부동산 취득단계의 세금

일반적으로 해외 부동산을 취득할 때에는 국내에 신고 납부할 세금이 없다. 다만 해외부동산 취득자금을 증여받았을 때에는 증여세 신고납부를 해야 한다.

또한 해외부동산 취득을 위해 외화 반출시에는 주소지 관할세무서로부터 자금출처 소명을 받게 된다. 세법에서는 직업, 연령, 소득 및 재산상태 등을 보아 자력으로 재산을 취득하였거나 채무를 상환하였다고 인정하기 어려운 경우 다른 사람으로부터 그 자금을 증여받은 것으로 추정한다. 따라서 취득 자금의 출처를 입증하지 못한 금액에 대해서는 증여세가 과세된다.

해외부동산 보유단계의 세금

거주자가 해외부동산을 취득한 후 이를 타인에게 임대하였을 경우 부동산 소재지국 세법에 따라 해당국 과세당국에 관련 소득세를 신고 납부하는 것과는 별도로 해외부동산 임대소득을 국내외에서 발생하는 타소득과 합산하여 다음연도 5월1일부터 5월31일까지 우리나라 주소지 관한 세무서에 종합소득세 과세표준 확정신고를 하고 소득세를 자진 납부하여야 한다.

다만 성실신고 확인대상사업자가 성실신고 확인서를 제출하는 경우에는 5월 1일부터 6월 30일까지다. 이때 해외부동산 소재지국가에서 납부한 임대소득 관련 외국납부세액은 세액공제를 받거나 필요경비에 산입하는 방법으로 공제 받을 수 있으므로 국가간 동일 소득에 대한 이중과세는 발생하지 않는다.

해외 소재 주택을 취득하여 임대하는 경우 국내의 주택 수에 관계없이 모두 과세대상에 해당한다. 따라서 주택임대소득은 종합소득에 합산해 신고한다. 주택의 임대소득은 월세와 간주임대료이며 국내외에 3주택이상을 소유하고 임대보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우 당해 임대보증금에 대한 간주임대료도 과세된다.

3주택 계산시 주거용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 3억원 이하인 주택은 2012년 1월 1일부터 2016년 12월 31일까지는 주택수에 포함하지 아니한다.

해외부동산 임대수입금액에 대한 외화환산은 현재 외국환거래법에 의한 기준환율 또는 재정환율을 적용한다.

쪾임대수입금액 : 계약 또는 관습에 의해 지급일이 정하여진 것은 그 정하여진날, 계약 또는 관습에 의해 지급일이 정하여지지 아니한 것은 그 지급을 받은 날

쪾필요경비 : 급여, 유지보수비, 광고비 등 필요경비를 지출한 날, 수차례 지출하는 경우 지출할 때 마다 그 날의 위 환율을 적용

해외부동산 처분단계 세금문제

해외부동산 양도와 관련된 양도소득세 납세의무자는 국내 거주자(해외부동산 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 자에 한함)이다. 따라서 해외주택에서 거주하였더라도 해외주택 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 국내 거주자에 해당되는 경우 양도소득세 납세의무가 있다. 또한 해외부동산은 국내부동산과 달리 1세대 1주택 비과세 규정이 적용 되지 않는다.

해외부동산을 양도한 경우 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월이내에 주소지 관할세무서에 예정신고를 해야한다.

동일연도에 부동산을 여러건 양도한 경우 예정신고와 함께 다음연도 5월1일부터 5월 31일까지 주소지 관할 세무서에 양도소득세 확정신고 납부해야한다.

양도소득시 양도가액과 취득가액은 당시 실지거래가액으로 하고 양도당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 양도자산이 소재하는 국가의 양도당시 현황을 반영한 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려운 때에는 당해 자산의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 평가한 가액에 의한다.

국외자산 양도는 양도소득 기본공제 250만원을 국내자산 양도와 별도로 적용하고 장기보유특별공제를 적용하지 않으며, 단기 보유시 중과세를 적용하지 않고 6%~38% 기본세율을 적용한다.

거주자가 해외부동산을 양도하였을 경우 부동산 소재지국에서 양도소득세를 신고 납부 하였더라도 우리나라 세법에 따라 양도소득세 신고 납부하여야 한다. 이때 해외부동산 소재지국 세법에 따라 납부한 양도소득관련 외국납부세액은 세액공제를 받거나 필요경비에 산입하는 방법으로 공제 받을 수 있다. 국외자산과 국내자산의 양도소득은 합산하지 않는다.

남상현

고려대대학원을 졸업하고 국세청에서 24년간 근무하며 조사업무를 주로 해왔다. 현재는 세무법인 호람 대표이사를 비롯, 여러 상장법인의 사외이사, 고문, 감사로 활동하고 있으며 호원대부동산경영학과에 세법 강의를 나가고 있다. 저서로 ‘부동산관련세금 이런 것은 알아두자!’가 있다. 02-525-0621