아파트 판매&구입하는 ‘분양’

민간 주택건설사업자가 아파트나 연립·다세대주택을 지어 판매하는 것을 ‘주택 분양’이라고 한다. 다른 공산품의 경우 물건을 만들어놓고 판매하지만, 아파트는 건설사업 승인을 받고 아파트를 완공하기 전에 판매하는 ‘선분양 후시공’이 주를 이룬다. 아파트의 경우, 건물이 지어지기 전이라도, 사업신고·건축신고·분양신고가 완료되면 아파트를 분양해 입주자를 모집할 수 있다. 연립·다세대·단독주택의 경우엔 조적공사가 완성되면 분양 및 입주자모집이 시작된다.

모집부터 계약까지, 아파트 분양절차

일반적으로 아파트 분양은 건설사가 입주자 모집공고를 발표하는 것으로 시작된다. 분양사무소를 개소하고 온·오프라인의 모델하우스를 운영하면서 해당 아파트의 완공 후 모습을 광고해 입주자를 모집한다. 아파트에 입주를 희망하는 이들은 아파트 구매 의사표시인 ‘청약’을 한다. 일정기간의 아파트분양 홍보기간이 지나면, 거주지역·생애최초·신혼부부 등 특정한 청약자격조건을 가진 이들을 대상으로 하는 특별공급청약을 시작으로 1·2순위 청약 등 아파트 청약일정이 시작된다. 이후 청약자를 추첨해 당첨발표를 하면, 당첨자들이 계약금을 납부하고 분양계약을 맺는다. 분양계약까지 마치면 해당 아파트 완공 후 입주할 수 있는 권리인 분양권이 주어진다.

잠깐만요!

분양계약으로 획득하는 ‘분양권’

신규 분양한 아파트 청약에 당첨돼 해당 아파트가 준공된 후 입주할 수 있는 권리. 아파트 청약 당첨자는 건설사에 분양계약서를 작성하고 계약금을 납부하면 분양권이 주어진다. 분양권을 획득한 후 아파트가 준공되기 전까지 분양권을 사고팔 수 있다. 이를 ‘분양권 전매’라고 한다. 

중도금 마련을 위한 ‘집단대출’

집단대출이란 신규분양, 재건축·재개발 아파트 입주예정자 전체를 대상으로 하는 일괄 대출이다. 대상자들은 아파트에 입주할 수 있는 ‘분양권’을 가지고 있기 때문에 총부채상환비율(DTI)나 현재 가계상환 등 개별 대출자의 상환능력과 상관없이 대출이 가능하다. 주택금융공사나 주택도시보증공사 등의 보증을 통해 대출이 지급된다.

아파트 분양받으려면 청약부터

아파트를 분양받기 위해서는 해당 건설사의 입주자모집공고에 따라 청약을 해야 한다. 이때, 아파트청약은 주택청약종합저축이 있어야 가능하다. 

청약저축이 있다면, 분양받고자하는 아파트의 입주자모집공고를 확인하고 온라인 청약사이트 아파트투유(www.apt2you.com)나 청약저축을 개설한 시중 은행을 방문해 아파트 청약을 신청한다. 해당 건설사의 청약일정에 맞춰 당첨자발표를 확인하고, 당첨된 경우 분양계약을 체결하면 분양권이 주어진다.

분양대금 언제, 얼마나 내나 

물건을 구매하기 위해서는 물건 값을 내야 한다. 아파트도 마찬가지. 청약당첨 이후 분양일정에 따라 아파트값을 내야 하는데, 이를 통상 분양대금이라고 한다. 분양대금은 청약금, 계약금, 중도금, 잔금으로 구분된다.

청약금은 입주자모집공고에 따라 청약을 신청할 때 내는 돈으로, 전체 분양대금의 10% 이내다. 계약금은 청약 당첨발표 후 분양계약서를 작성할 때 내는 돈으로, 전체 분양대금의 20% 이내다.

중도금은 분양대금의 70% 이내로 정해진다. 아파트 공사감리자의 공정확인서에 따라 건축공사비의 50% 이상이 들어간 때를 기준으로 2회 이상 구분해서 납부한다. 목돈인 탓에 아파트 분양권자를 대상으로 은행에서 신용·경제 조건을 따지지 않고 집단적으로 중도금대출을 제공한다.

잔금은 중도금까지 다 내고 남은 돈이다. 아파트를 준공한 후 사용승인이 확정되면 낸다.

Q & A돋보기

Q 복잡한 입주자모집공고&분양계약서 확인 어떻게 

A 아파트를 구입할 때는 목돈이 들어가는 반면, 완성된 모습을 보지 않고 사야하기 때문에 위험부담이 따른다. 따라서, 아파트 분양광고 및 입주자모집공고를 잘 살펴봐야 한다. 특히, 청약에 당첨된 후 작성하는 분양계약서를 보다 꼼꼼히 따져봐야 한다. 먼저 분양광고에는 △분양신고번호 및 분양신고일 △분양건축물표시 △분양가격 △분양사업자·대행자 및 시공업체 △준공예정일 및 입주예정일이 똑바로 기재돼있는지 확인해야 한다. 위 내용이 분양계약서에도 다름이 없이 적혀있는지 확인하고, 그 외 △분양대금 계좌번호 및 예금주 △분양계약 후 건축물 내부구조변경에 관한 사항 △분양계약증명서의 고유번호를 필히 확인해야 한다.

 

Q 아파트 분양계약 취소 언제 가능해 

A 아파트 분양광고를 믿고 아파트를 분양받아 입주했는데, 실제 지어진 아파트가 광고와 다른 상태라면 분양계약취소를 요구할 수 있다. 민법 제109조 제1항에 따르면  ‘아파트 분양계약과 계약자의 과실 없이 분양계약 용의 중요부분에 착오가 있는 경우에는 분양계약취소를 할 수 있습니다’고 명시돼있다. 이어 민법 제110조 제1항에서는 ‘아파트 분양광고가 허위광고, 과장광고 내용일 경우 사기 의사표시로 간주하고 분양계약취소 할 수 있습니다’고 밝히고 있다. 특히 2007년 대법원 판례에서는 분양광고와 모델하우스도 분양계약으로 간주된다고 판단한 바가 있다. 분양권자는 분양광고 카탈로그를 입주 때까지 가지고 있는 편이 좋다. 다만, ‘상기이미지와 실제 시공은 다를 수 있습니다’와 같은 안내문구를 넣어 과장광고 책임을 피하는 경우가 있으니 꼼꼼히 따져볼 것.