개발제한구역 해제지역에 대한 규제 완화는 집단취락 해제지역의 정비를 촉진하는 것과 개발제한구역 해제지역의 규제를 완화하는 내용으로 이루어져 있다. 이는 지난 3월12일 개최된 제5차 무역투자진흥회의와 제5차 지역발전위원회 연석회의에서 발표한 ‘맞춤형 지역경제 활성화대책’의 후속조치로 이루어진 것이다.

집단취락 해제지역 정비 촉진

●집단취락 해제지역의 용도지역 선택 다양화

그간 개발제한구역에서 해제된 집단취락은 자연녹지지역 또는 주거지역의 용도지역으로만 개발이 허용됐다. 이때문에 취락의 정비가 지연되고 주민의 생활불편 등을 초래했다. 그러나 앞으로는 기존 시가지나 주요 거점시설(공항, 항만, 철도역)과 연접해 상업·공업기능 등 토지이용수요가 있는 해제취락은 토지이용수요에 적합한 용도지역(준주거지역, 근린상업지역, 준공업지역)으로 개발하는 것이 허용된다.

이에 따라 주거위주의 개발만 가능했던 해제취락지역에 판매시설이나 공장 등도 들어설 수 있게 돼 취락 정비사업이 촉진되고 주민의 생활불편을 해소하는데 기여할 것으로 보인다.

다만 용도지역 변경에 따른 난개발 등 부작용이 발생하지 않도록 기존 시가지 등에 연접하고 상업·공업기능 등의 토지이용수요가 존재하는 취락으로 용도지역 변경 대상을 제한한다. 공원, 녹지, 주차장 등 기반시설을 충분히 설치하도록 해 지가상승의 이익도 환수한다.

이와함께 전략환경영향평가, 도시계획위원회 심의, 국토교통부 협의 등 객관적이고 투명한 절차를 통해 부작용을 사전에 방지할 방침이다. 특히 투기가 우려되는 지역을 지속적으로 점검해 지가 급등 및 투기행위가 발생하는 경우 시·도지사와 협의해 토지거래허가구역으로 지정하는 등 강력하게 대응할 계획이다.

●집단취락 해제지역 기반시설 규모 조정

해제취락지역에 도로, 공원, 주차장 등 기반시설이 과도하게 계획돼 지자체 예산 부족 등으로 설치되지 않는 경우가 많다. LH연구원에 따르면 해제취락지역 기반시설 설치에 약 26조원이 소요되는 것으로 추정된다. 이로 인해 주민의 생활불편을 초래하고 장기 미집행 도시계획시설이 양산될 우려가 있다.

이에따라 앞으로는 해제취락의 개발계획(지구단위계획)을 재검토해 도로, 주차장, 공원, 녹지 등 기반시설을 실제 수요에 맞춰 적정 규모로 조정함으로써 기반시설 설치 부담을 낮추고 취락 정비를 유도할 계획이다.

특히 해제취락 주변에 녹지, 공원 등이 충분히 존재하는 경우 취락 내 공원·녹지를 축소하거나 폐지도 할 수 있도록 허용해줄 계획이다. 이렇게 되면 지자체의 취락 정비 부담이 크게 완화되고 정비가 활성화될 것으로 전망된다.

개발제한구역 해제지역 개발 관련 규제완화

●사업시행자 부담 완화를 통한 사업성 제고

종전에는 개발제한구역을 해제해 주택을 건설하는 경우 의무적으로 임대주택을 35%이상 공급해야 했다. 그러나 앞으로는 임대주택 건설용지가 6개월 이상 매각이 안되는 경우 분양주택 건설용지로 변경해 공급할 수 있도록 규제를 완화한다.

또 개발제한구역을 해제해 산업단지 및 물류단지를 개발하는 경우 일반지역에 비해 과중한 공원녹지 조성의무*가 있던 것을 해제지역에 산업단지 및 물류단지를 개발하는 경우에도 일반지역과 동일한 수준의 공원녹지(공공녹지)를 조성하도록 해 사업시행자의 부담을 줄여준다. 그간 해제지역에는 도시공원 또는 녹지를 5∼10% 이상 확보토록 돼 있었다.

●민간의 해제지역 개발사업 참여 유도

개발제한구역은 해제 후 우려되는 난개발을 방지하고 지가 상승으로 인한 우발이익을 환수하기 위해 가급적 국가, 지방자치단체 등 공공기관이 전면 매수 후 개발하는 공영개발 방식을 원칙으로 하고 있다. 민간은 해제대상지역 개발을 위해 설립한 특수목적법인에 일부 출자(1/2미만)하는 범위 내에서 참여를 허용하고 있다.

앞으로는 해제지역 개발을 위해 설립한 특수목적법인에 민간의 출자비율 제한을 2/3미만으로 완화한다. 이처럼 민간의 개발사업 참여가 확대되면 해제지역 개발사업이 조기에 활성화될 것으로 보인다. 다만 이는 2015년까지 한시적으로 완화하는 것이다.

또한 산업단지, 물류단지 등을 조성하는 경우 개별법에 근거한 민간의 대행개발을 허용해 맞춤형 용지조성, 공사기간 단축 등을 원하는 민간의 참여도 확대한다.

●해제지역 개발사업 추진절차 간소화 등

그간 개발제한구역이 해제된 후에 시장·군수가 해제 당시의 개발계획(지구단위계획)을 변경하는 경우 대부분(개발계획 주요사항의 5%이상 변경) 중앙도시계획위원회(또는 도 도시계획위원회)의 재심의를 받도록 해 계획 변경에 장기간이 소요됐다. 그러나 앞으로는 원칙적으로 중앙도시계획위원회(또는 도 도시계획위원회)의 재심의를 받지 않고, 국토교통부(또는 도지사)와 협의를 통해 개발계획을 변경할 수 있도록 해 절차를 4개월 이상 단축한다.

즉 국토교통부 장관이 개발제한구역의 해제를 결정하는 지역현안사업(산업단지 조성, 도시개발사업 등)에 대해 시장·군수가 개발계획의 중대한 변경(개발목적을 산업단지에서 주거단지로 변경 등)을 하려는 경우에만 중앙도시계획위원회의 재심의 대상이 된다. 또 시·도지사가 개발제한구역의 해제를 결정하는 집단취락, 경계선 관통대지, 소규모 단절토지에 대해 시장·군수가 개발계획을 변경하려는 경우는 중대한 변경 여부에 관계없이 지방도시계획위원회의 재심의를 생략한다.

또한 개발제한구역을 해제하기 위해서는 시·군 도시계획위원회의 자문과 중앙도시계획원회의 심의를 받아야 했다. 그러나, 앞으로는 해제절차를 일원화해 시·군 도시계획위원회의 자문은 생략하고 중앙도시계획위원회(또는 지방도시계획위원회)의 심의를 통해 해제를 결정하도록 했다. 이를 통해 절차가 2개월 이상 단축된다.

아울러 그간 중규모 도로(15m이상, 4차로)에 의해 단절된 1만㎡ 미만의 개발제한구역에 대해 해제가 가능했으나, 앞으로는 소규모 도로(8~15m, 2차로)에 의해 단절된 1만㎡ 미만의 개발제한구역도 토지이용현황, 주변 환경 등을 고려할 때 개발제한구역으로 관리할 필요성이 현저히 낮은 경우 해제할 수 있도록 규제를 완화했다. 

정부는 규제 완화에 따라 해제 후 미착공 사업 등 약 12.4㎢의 개발사업(여의도 면적의 4.3배)이 촉진돼 사업 지연으로 생활불편을 겪는 지역주민의 불편이 해소될 것으로 전망했다. 또 향후 4년간 총사업비 기준 최대 8조5000억원의 투자 활성화 효과가 기대된다고 밝혔다. 특히 이 중 80%(약 10㎢)가 대전, 광주, 창원, 부산 등 지방에 위치해 지역경제 활성화에 크게 기여할 것으로 기대된다.

세부내용은 국토교통부 홈페이지에서 확인할 수 있다.(http://www.molit.go.kr)