얼마 전에 금융위원회는 월세입자 투자풀 상품을 발표했다. 시작은 올 초 금융위원회가 발표한 전세보증금 투자풀이지만, 대상과 개념이 완전히 달라졌다. 전세보증금 투자풀은 전세로 살던 임차인이 월세로 전환하면서 집주인에게 돌려받은 전세반환보증금을 투자하는 개념이다.

반면에 월세입자 투자풀은 월세살고 있는 임차인이 가지고 있는 잉여자금을 투자하는 것이다. 즉 전세에서 월세로 전환하면서 생기는 전세반환보증금 이외에 임차가구가 가지고 있는 여유자금도 투자할 수 있다. 당초에는 전세에서 월세로 전환하는 가구를 대상으로 했지만, 월세로 살고 있는 가구를 대상으로 한다는 점에서 가입대상도 대폭 확대되었다.

잠재 가입자 38만5000명, 9조5000억 규모 예상

전세에서 월세로 전환한 가구의 반환보증금을 모아서 투자풀을 만든다고 했을 때, 시장의 반응은 호의적이지 않았다. 전세에서 월세로 전환한 가구 중 투자할 수 있는 반환보증금을 가지고 있는 가구는 많지 않다는 비난이 많았다. 주택임차시장 구조를 잘 모르고 만든 금융상품으로 가입자가 거의 없을 것이라는 지적도 나왔다. 월세입자 투자풀은 당초 이러한 지적을 감안한 새로운 개념의 투자상품이다.

오른쪽에 소개한 <그림1>은 투자풀의 운용 프로세스이다. 투자풀 관리기관으로 지정된 한국증권금융이 월세입자가 가지고 있는 여유자금을 위탁받아 상위펀드인 투자풀을 조성하면 자산운용사들이 다양한 하위 펀드에 자금을 분산 투자하는 ‘펀드 오브 펀즈(Fund of funds)’방식이다.

금융위원회는 월세입자 투자풀 상품을 공개하면서 약 38만 5000여명의 잠재 가입자가 있을 것이라고 밝혔다. 잠재 가입자가 투자를 하면 투자풀 규모는 약 9조 5000억원 정도 수준이 될 것으로 보인다.

투자풀의 잠재수요는 주택산업연구원의 실태조사를 근거로 산출됐다. 주택산업연구원은 전월세 임차인 1000명을 대상으로 보유중인 임대보증금 수준, 대출수준, 반환보증금 여부 및 운용현황, 투자풀 투자의향, 금융상품 투자시 기대수익률 등을 조사했다.

지역은 투자상품에 대한 관심도가 높고 가입할 가능성이 많을 것으로 생각되는 수도권과 광역시에 거주하고 있는 20~50대를 주 대상으로 조사했다.

월세입자 투자풀 운용해 월세 주거비 부담 지원

월세입자 투자풀은 정부의 국민재산 늘리기 프로젝트의 일환으로 추진되는 상품이다. 일부 여유자금 운용에 어려움을 겪고 있는 월세 임차인에게 월세 주거비 부담을 지원하려는 정책 목적을 가지고 있기 때문에 가입대상이 제한된다.

우선 무주택가구로 월세로 살고 있는 사람만 해당된다. 월세로 살고 있더라도 집을 가지고 있으면 가입할 수 없다. 보증부월세로 살고 있는 사람은 가입할 수 있지만, 전세로 살고 있는 사람은 상품에 가입할 수 없다. 또 주택가격이 9억을 초과하는 고가주택에 살고 있는 월세가구도 가입할 수 없고, 금융소득 종합과세 대상자도 가입할 수 없다. 가입대상이 제한적인 것이다.

이러한 기준을 적용해 월세입자 투자풀에 가입할 수 있는 가구 수를 추정해보면 약 185만 가구이다.

국토교통부가 2년 단위로 조사하는 주거실태조사를 분석해보면 2014년 기준으로 우리나라 전체 가구수는 1800만 가구에 이른다. 이 중에서 전월세 임차가구는 약 606만 가구이다. 이 중에서 약 185만 가구가 월세입자 투자풀에 가입할 수 있다. 즉 전체 전월세 임차가구 중에서 31%정도만 가입할 수 있다.

185만 월세가구가 월세입자 투자풀에 가입할 수 있지만, 전부 가입하는 것은 아니다. 개인마다 금융투자상품에 대한 가입의사와 선호가 다르기 때문이다. 적정 기대수익률을 가지고 금융투자상품에 가입할 의사가 있는 가구 중에서 4년 이상 가입기간을 유지할 수 있는 가구 조건 등을 고려해 볼 때, 월세입자 투자풀 잠재 가입가구는 185만 월세가구 중에서 약 38만 5000명으로 파악된다. 이들 가구가 주택 거주목적으로 보유하고 있는 금융자산 규모는 가구당 평균 2~3000만원 정도 수준이다.

최대 2억원 한도, 최소 4년간 유지해야

월세입자 투자풀은 가입자에게 적정 수익을 배당하는 금융투자상품이지만 임차인의 자산형성과 투자풀의 안정적인 운용이 필요하다.

단기 투자를 원하는 투자자로는 안정적인 투자풀 운용이 어렵다. 안정적인 투자풀 운용을 위해 최소 가입기간을 설정하고, 가입기간이 긴 투자자일수록 우선순위를 부여하는 인센티브가 불가피하다.

금융위원회는 이러한 점을 고려하여 최소 가입기간을 4년으로 설정하고, 투자기간에 따라 우선순위를 달리하고 있다. 8년 이상 투자의사가 있는 투자자는 1순위, 6년 이상 투자의사가 있는 투자자는 2순위, 4년 이상 투자의사가 있는 투자자는 3순위로 설정하고 있다. 아직 구체적으로 가입기간에 대한 사안이 확정되지는 않았지만 장기가입 할수록 우선순위가 있어 유리할 수 있다.

다만 긴급히 자금이 필요할 때 최소 가입기간으로 바로 해지가 어렵기 때문에 가입시 자금운용을 잘 따져서 가입을 결정해야 한다. 그렇다고 약정한 가입기간 도중에 환매가 전혀 안 되는 것은 아니다. 투자풀 운용수익 중 일부를 차감하면 중도 해지가 가능하다.

또한, 월세입자가 주택을 구입하기 위해 자금이 필요하다거나, 사망 또는 장기요양과 같이 불가피한 사유가 인정되는 경우에는 운용수익의 차감 없이도 중도해지 할 수 있다. 즉 월세입자에게 불가피한 일이 벌어졌을 때에는 언제든지 중도해지가 가능하다.

뿐만 아니라 가입기간 중에 가입자가 긴급자금이 필요하다면, 중도해지 하지 않더라도 대출을 받을 수 있다. 이 때 한국증권금융이 가입자의 투자풀 수익권을 담보로 대출을 지원한다.

한국증권금융은 증권업계를 지원하기 위해 1955년에 설립된 증권금융 전담주식회사이다. 증권을 담보로 금융투자업자에게 자금을 대출해 주거나 투자자 예탁금을 맡아 운용하는 일을 주로 하고 있는데 월세입자 투자풀을 관리하는 기관으로 참여한다.

가입자가 중도해지를 통해 환매를 요청할 경우, 이에 대한 관리뿐만 아니라 기존 투자자 중 자금이 긴급히 필요한 사람들에게는 대출도 지원하면서 투자풀의 안정적인 운용을 책임지게 된다.

월세 사는 무주택임차인이라면 투자 고려해볼만

한국증권금융의 참여로 월세입자 투자풀은 안전한 운용이 가능할 수 있다. 한국증권금융은 월세입자 투자풀 규모의 5% 정도를 후순위로 시딩(seeding)투자 한다.

시딩투자란, 새로이 만드는 펀드의 창업 초기부터 전 과정을 지원하는 인큐베이터 역할을 하는 투자로 초기 자금을 제공하고 리스크 관리, 마케팅, 상품개발 등을 돕는다. 한국증권금융의 후순위 시딩투자 참여로 월세입자 투자풀은 초기에 손실이 발생하더라도 한국증권금융이 우선 흡수기 때문에 안정적으로 인큐베이팅할 수 있다. 투자풀에 투자한 월세입자의 원금을 안정적으로 보장할 수 있는 장치를 마련한 것이다.

이 외에도 한국증권금융이 감당하는 후순위 투자범위를 초과하는 부분은 정책보증기관이 보증을 하는 방식으로 운용될 예정이다. 정책보증기관의 보증은 세입자의 투자원금을 더욱 안전하게 보장할 수 있는 장치이다.

1인당 최대 2억원 한도내에서 연 1~2회 주기별로 약 4년에 걸쳐 순차적으로 모집할 것으로 예상되는데, 확정금리는 아니지만 3년만기 예금금리보다 100bp(1%)이상의 연평균 수익률을 목표로 하고 있어 저금리 시대에 적정 수익을 기대할 수 있는 금융상품으로 기대된다.

이를 위해 월세입자 투자풀은 우량 뉴스테이 사업을 발굴하여 투자하고, 투자풀 수익자에게 안정적인 배당이 가능하도록 세제혜택이 제공되는 임대주택펀드 방식으로 설계할 것으로 보인다. 임대주택펀드는 납입액 5000만원까지 5.5%로 분리과세하고, 5000만원~2억원은 15.4%의 일반 분리과세를 하고 있다.

월세입자 투자풀은 올 하반기에 관련 법령을 개정하고 11월경에 세부안을 발표한 후에 운용사 및 투자대상사업 선정 과정을 거쳐 내년 1분기에 자금 모집을 시작할 것으로 보인다. 월세에 살고 있는 무주택 임차인 중 마땅히 운영처를 못 찾고 있는 여유자금이 있다면 월세입자 투자풀에 투자를 고려해보는 것도 저금리시대에 좋은 투자대안으로 보인다. 은행의 예금금리보다는 높은 수익률을 기대할 수 있기 때문이다.

김덕례

현재 주택산업연구원 연구위원. 가천대학교에서 도시계획학 박사학위를 취득했다. 국토연구원, 한국건설산업연구원, 한국주택금융공사 주택금융연구소 연구위원을 지냈다.