중대한 임대주택하자, 집주인이 책임져야

원칙적으로는 사는데 불편을 겪을 정도의 중대한 하자는 집주인에게 수리해야할 책임이 있다.

민법 제623조에서 ‘임대인의 의무’를 규정하고 있는데, 이에 따르면 임대인은 계약기간 동안에 임차인이 주택을 불편함 없이 사용할 수 있도록 주택 상태를 유지해야 할 의무가 있다.

예컨대 보일러가 고장이 나서 난방이 안 되거나, 수도관이 터져 물을 쓸 수 없는 경우 등은 일상적인 생활이 불편한 정도의 하자로 집주인이 돈을 들여 고쳐야 한다.

다만, 구체적인 수리책임은 주택의 파손 또는 장해의 규모와 부위, 이로 인해 초래되는 임대인의 불편 정도, 임대차계약 당시 주택의 상태와 계약금 등 여러 가지 사항을 종합적으로 고려해 판단한다.

경미한 하자는 세입자가 직접 고쳐야

현실적으로 전월셋집의 하자 책임을 판단하는 것은 까다롭다. 원칙적으로는 집주인이 하자수리책임을 지지만, 하자가 경미하거나 생활에 불편함이 없는 경우, 수리에 비용이 거의 들지 않는 경우는 세입자가 직접 고쳐 사는 것이 합당하다. 세입자가 사용하면서 고장을 낸 경우에도 직접 수리해야 한다.

2004년 대법원은 ‘임대인은 주택의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않는다’라고 판결한 적이 있다. 임대주택의 하자 보수 책임은 구체적인 하자 정도에 따라 달라진다.

세입자가 직접 돈을 들여 중대하자 고쳤다면 

집주인이 하자수리를 차일피일 미뤄 어쩔 수 없이 세입자가 돈을 들여 고쳤다면, 차후에 집주인에게 수리비용을 청구할 수 있다.

세입자는 하자를 수리하기 전에 반드시 먼저 집주인에게 문제 상황을 알린 후, 수리견적서와 영수증을 챙겨 청구하면 된다.

이때, 임대주택에 살고 있는 상태라면 언제든지 집주인에게 수리비용을 청구할 수 있다. 만약 계약이 끝난 상태라면 퇴거한 후 6개월 내 청구해야 한다.

집수리 책임, 계약서로 확실하게

법률이나 대법원 판례를 면밀하게 살펴본다고 해도, 전월세 아파트의 집수리 책임소재를 명확하게 가리기 어렵다. 집수리 책임을 보다 분명하게 나누고 싶다면, 임대계약 시 계약서 특약사항으로 명시하는 것이 가장 확실한 방법이다.

우선 임대차계약서를 작성하기 전에 ‘중개물대상확인서’를 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 이는 입주 전에 집이나 계약에 관한 세부사항을 공인중개사가 기재하는 서류로, 항목 중 ‘세부확인사항’에 집의 현재 상태를 기록한다. 수도나 전기, 소방, 마루 및 벽지 등 아파트의 내외부 시설물의 상태를 확인해 기록해는 편이 좋다.

두 번째로 입주하기 전에 수리해야할 곳이 있다면 주택임대차계약서에 수리비용 책임자와 수리기간을 명기해야 한다. 법무부가 제공하는 ‘주택임대차표준계약서’ 항목에는 ‘입주 전·후 수리·수선 부담 명시’란이 있다. 수리가 필요한 곳과 수리비용 부담자, 수리완료 시기 등 책임소재와 금전부담을 명확하게 기입한다.

그 외 앞으로 일어날 수 있는 수리 및 하자 내용은 특약사항으로 기재해 놓는 편이 현명하다. 전월세집의 경우 난방, 배수, 소방 등 주요시설물들이 수년 동안 사용된 중고시설물이기 때문에 노후로 인한 고장이 발생할 우려가 높다. 이에 대해 계약 전 집주인과 상의해서 특약사항으로 기재해 두면 차후에 불필요한 갈등을 줄일 수 있다.

Q. 태풍 탓에 아파트발코니 창문이 깨졌어요!

A. 태풍이나 강풍으로 전월세 아파트의 유리창이 깨졌다면 천재지변으로 인한 피해이기 때문에 집주인이 비용을 들여 고쳐야 한다. 다만, 세입자도 책임이 전혀 없는 것은 아니다. 대법원은 강한 태풍이 올 줄 알면서도 세입자가 유리창에 신문지를 붙이는 등 강풍에 대한 대비를 전혀 하지 않았다면 세입자와 집주인이 각각 절반씩 수리비용을 책임지라는 판결을 내린 바 있다.

 

Q. 복도식 아파트의 방범창, 집주인이 고쳐야 하나요 

A. 방범창의 경우 생활하는데 필수적인 시설이 아니고, 없거나 파손이 됐다고 해서 생활에 심각한 불편을 주는 것은 아니다. 임대계약시 특약사항으로 방범창 관련 내용을 명시하지 않은 이상 방범창 수리를 집주인에게 요구하기 어렵다. 대법원에서도 ‘집주인이 세입자의 안전을 배려하는 등의 보호의무까지 부담한다고 볼 수 없다’고 판결했다.