● 11·3 주택시장 관리방안은 부동산 과열지역에 대한 ‘맞춤형 청약제도’ 및 ‘과도한 투자수요 관리’의 선별적 적용, 실수요자 금융지원 지속, 정비사업 투명성 강화 및 청약시장의 불법 근절 등으로 요약된다.

맞춤형 청약제도는 청약시장 과열완화 및 이를 통한 실수요자 당첨기회 확대를 위한 것이다. 이들 지역에 전매제한기간을 1년 연장 또는 소유권이전등기시까지로 조정하고, 청약순위도 제한해 세대주 외, 5년 내 당첨자, 2주택 이상 소유자는 1순위 자격에서 배제된다. 재당첨도 제한을 두어 조정대상 당첨자는 1~5년간 동일 대상에 당첨이 금지된다.

단기 투자수요가 과도하게 유입되는 것을 차단하기 위한 관리방안도 실시한다. 이를 위해 중도금 대출보증요건을 강화하고(계약금 5%→10%), 2순위에도 청약통장이 필요하다. 또 1순위 청약일정을 ‘당해’와 ‘기타’로 분리하고, 청약가점제 자율시행도 유보키로 했다. 디딤돌 대출과 LH 공공분양주택 중도금 지원 등 실수요자들을 위한 금융지원은 지속된다.

한편 정비사업의 투명성을 강화하고, 청약시장의 불법행위도 근절한다. 정비사업의 경우 경쟁입찰·용역비공개 확대 및 신고 활성화, 조합의 운영실태를 점검한다. 청약시장은 불법행위 상시점검팀을 구성·운영하고, 신고포상금제를 도입키로 했다.

추진배경

정부가 그간 ‘서민·중산층 주거안정’과 ‘주택시장의 안정적 관리’를 주택정책의 핵심기조로 견지하며 일관된 정책을 추진해오고 있지만, 일부 지역에서 단기 투자수요의 유입 등으로 과열현상이 나타나면서 실수요자 중심의 시장형성에 문제가 생기고, 서민주거안정에도 부담이 될 수 있다는 점 등을 고려해 이번 방안을 발표했다고 밝혔다.

현 정부는 역대 어느 정부보다 많은 총 54만호의 공공임대주택을 공급하고 있으며, 행복주택·주거급여제도 등을 도입하고, 뉴스테이 정책을 통해 주거문화도 혁신해 나가고 있다고 자평하고 있다. 또한 불필요한 규제를 개선 등을 통해 주택시장 활력회복에 기여해 왔다. 이에따라 주택시장도 활발한 움직임을 보였다. 

그러나 국내외 저금리 기조가 지속되고 늘어난 유동성이 주택시장으로 유입되면서 일부 지역에서 국지적인 불안양상이 나타나고 있는 것 또한 사실이다. 특히, 일부 재건축 예정 단지를 중심으로 집값이 단기간에 많이 오르고, 서울, 경기, 부산, 세종 등지의 일부 청약시장에서는 이상 과열현상이 발생하기도 했다.

단기 전매차익을 기대하는 투자수요가 과도하게 유입되면서 실수요자의 입지가 상대적으로 위축됐다. 국지적이지만 이 같은 과열현상이 더 심화되거나 다른 지역으로 확산될 경우 장래 주택경기의 조정 과정에서 가계와 경제 전반에 부담이 커질 우려가 있다는 게 정부의 판단이다. 즉 주택시장을 안정적으로 관리할 필요가 생겼다는 것이다.

이번 대책은 지역 주택시장에 대한 정밀한 분석을 통해 과도한 단기 투자수요 등에 의해 이상 과열이 발생하고 있는 지역을 선별하고 이들 지역에 대해 전매제한 제도, 청약자격 요건 등을 강화해 과열현상과 주변 집값의 불안 소지를 완화해 나가는 한편, 실수요자의 내 집 마련 기회가 확대되도록 하는데 역점을 두었다는 게 정부의 설명이다.

전반적인 주택시장의 수급 여건과 거시경제 여건을 고려할 때, 장래 주택경기의 조정 가능성과 함께 지역별 주택시장의 차별화를 감안해 각 지역별 시장상황에 대한 맞춤형 정책을 마련했다. 이와함께 불법전매, 다운계약, 청약통장 매매 등 시장질서를 교란하는 행위는 행정력과 시스템을 동원, 철저히 단속하고 강도높게 처벌해 나갈 방침이다.

불법·비리 소지가 여전히 남아 있는 재개발·재건축 등 정비사업에 대해서도 투명성을 높이기 위한 제도 개선을 적극적으로 추진해 나갈 계획이다. 이번 대책과 함께 무주택 서민을 위한 디딤돌 대출 등 정책모기지를 지속 공급하고, 무주택 서민용 공공분양주택에 대한 중도금 대출 등에 대해서도 차질 없이 지원해 나갈 계획이다.

주요내용

■국지적 시장과열 완화 및 실수요자 당첨 기회 확대

과열이 발생했거나 우려되는 지역·유형을 선별해 맞춤형으로 대응하고자, 지역·유형별로 주택시장에 대한 분석을 실시했다. 이에따라 서울, 경기·부산 일부지역, 세종 등을 선정해 맞춤형으로 청약제도를 조정하고, 과도한 단기 투자수요를 관리해 국지적인 시장과열을 완화하고, 실수요자의 당첨기회를 확대하기 위한 것이다.

■맞춤형 청약제도 조정

조정 대상지역에는 △전매제한기간 강화, △재당첨 제한, △1순위 제한이 시행된다. 이중 전매제한 기간의 경우 과열정도에 따라 1년 연장 또는 소유권이전등기시까지로 조정한다. 다만 부산은 제외된다. 청약 1순위의 경우에는 조정 대상지역에서 △세대주가 아닌 자, △5년 이내에 다른 주택에 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자, △2주택 이상을 소유한 세대에 속한 자 등은 제외된다.

재당첨 제한의 경우 조정 대상지역의 주택에 당첨된 세대에 속한 자를 재당첨 제한 대상자에 추가하고 당첨이 제한되는 주택에 조정 대상지역의 주택을 추가한다.

강화된 전매제한기간은 11월3일 입주자모집공고분부터 적용되고, 1순위·재당첨 제한은 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안 시행일 이후의 입주자모집승인신청분부터 적용된다. 국토교통부는 1순위 제한, 재당첨 제한의 빠른 시행을 위해 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정을 11월 중순에 완료할 계획이다.

정부는 이번 맞춤형 청약제도 조정에 따른 시장영향 등 주택시장에 대한 모니터링을 면밀히 지속적으로 실시해 조정 대상지역 및 주택의 추가 또는 제외 여부 등을 정례적으로 검토할 방침이다. 또한 주택시장의 동향과 지역별 지표 등을 정밀하게 분석해 국지적 과열현상이 심화되거나 주변지역으로 확산될 경우 ‘투기과열지구’를 지정도 검토키로 했다.

■과도한 단기 투자수요 관리

조정 대상지역에는 과도한 단기 투자수요가 유입되는 것을 차단하기 위해 △중도금대출 발급요건 강화, △2순위 청약시 청약통장 필요, △1순위 청약일정 분리, △청약가점제 자율시행 유보 등의 관리방안을 적용한다. 

주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사의 내부규정으로 이루어지는 중도금대출 발급요건은 현행 ‘전체 분양가격의 5% 이상 계약금 납부’에서 조정 대상지역에서 ‘전체 분양가격의 10% 이상 계약금 납부’로 강화한다. 이를 통해 적은 자기자본을 활용해 분양계약 후, 시세차익을 목적으로 분양권을 전매하려는 단기 투자수요의 감소를 유도할 방침이다.

또 현재 2순위 청약신청을 할 때는 청약통장이 없어도 청약신청금만 납입하면 청약신청이 가능했으나, 조정 대상지역에는 2순위 청약신청을 할 때도 청약통장이 있어야 한다. 다만 가입기간이나 예치금액 기준은 없다. 이는 2순위 청약신청도 신중하도록 유도해 과도한 투자목적의 수요를 방지하고, 실수요자 중심으로 형성하기 위한 것이다.

1순위 청약일정도 분리한다. 현재 당해지역, 기타지역 구분없이 하루에 1순위 청약을 접수받고 있으나, 조정 대상지역에서는 1일차 당해지역, 2일차 기타지역으로 1순위 접수를 분리하여 운영한다는 것이다. 따라서 당해지역에서 1순위 마감될 경우, 기타지역은 접수를 생략할 계획이다. 이에따라 착시효과로 인한 투자수요 차단이 기대된다.

청약가점제 자율시행은 당초 2017년부터 85㎡이하 민영주택에 대해 지자체에서 자율적으로 시행(지자체에 따라 100% 추첨제 운용가능)할 수 있도록 위임할 계획이었다. 그러나 이역시 조정 대상지역은 자율시행을 유보해 가점제 적용비율을 40%로 유지한다. 이에따라 부양가족 수가 많은 세대나 무주택자 등 실수요자의 당첨기회가 확대될 것으로 기대된다.

■실수요자 금융지원 강화

실수요자의 내 집 마련을 지원하고 LH 공공분양주택 수분양자의 중도금 부담을 경감할 수 있도록 지원을 강화한다. 또한 무주택 서민 등 실수요자의 내 집 마련을 지원하는 디딤돌 대출 등 정책 모기지도 차질없이 공급할 계획이다.

디딤돌대출은 △연소득 6000만원 이하 (생애최초구입자는 연소득 7000만원 이하)로, △시가 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하(수도권 제외한 읍·면지역 100㎡이하) 주택을 대상으로 하고 있다. △대출금리는 2.1~2.9%이며, 생애최초구입자나 다자녀가구, 신혼부부 등은 0.2~0.5%p 우대한다.

또한 시중은행이 취급한 대출채권을 주택금융공사가 매입해 유동화하는 적격대출의 한도도 2조원 증액(10.26 기 배정)하고, 필요시 추가로 한도를 확대해 실수요자 지원을 계속한다.

최근 중도금 대출은행을 선정하지 못해 수분양자가 중도금 조달에 어려움을 겪고 있는 LH 공공분양단지는 중도금 납부시기를 4~8개월 유예하고, 유예기간 동안 대출은행을 적극 선정할 계획이다. 이에 따라 중도금을 구하지 못해 계약을 포기하는 일이 발생하지 않도록 하는 것과 함께 분양계약자들의 이자부담도 줄어들 것으로 기대된다.

■주택시장 투명성 제고

정비사업 제도개선과 청약시장 불법행위 근절 등을 추진해 주택시장의 투명성을 제고할 계획이다.

■정비사업 제도 개선

그간 정비사업의 투명성 강화를 위해 제도개선을 추진해 왔으나, 투명한 정보공개 부족, 감시 시스템 미흡 등의 문제는 여전하다. 따라서 경쟁입찰·용역비 공개확대 등 제도개선을 통한 정비사업의 투명성을 강화해 불필요한 비용 및 분쟁발생을 최소화하고, 무리한 사업추진을 방지할 계획이다.

현재 시공사·전문관리업체 외의 대다수의 용역은 지명경쟁이나 수의계약으로 선정되고 있으며, 정보공개의 범위도 ‘공사비’, ‘이자’ 등 제한적이다. 앞으로는 모든 용역은 원칙적으로 일반경쟁을 통해 선정토록 하고, 일정금액 이상의 용역은 조달청의 민간수요자 전자조달시스템사용을 의무화하도록 할 방침이다. 또한 지자체장이 조합별로 모든 용역비 정보를 공개하도록 의무화해 투명성을 높일 계획이다.

금품·향응 등의 수수행위 신고도 활성화시킨다. 금품·향응 제공에 대해 자진신고한 자에 대한 처벌을 감면할 수 있도록 자진신고에 대한 특례를 도입하고, ‘신고포상금제’를 신설해 정비사업 불법행위에 대한 신고를 활성화할 계획이다.

정비사업 대출보증 요건을 강화해 무리한 사업추진을 방지하는 한편, 11월부터 국토부·서울시 등 합동점검반을 구성해 조합 운영의 적정성, 법규 위반여부 등에 대한 집중점검을 실시하는 등 조합 운영실태도 점검할 방침이다.

■청약시장 불법행위 근절

저금리, 유동자금 증가 등으로 일부 청약시장이 과열됨에 따라, 청약시장 불법행위로 인한 실수요자의 피해 발생이 우려되는 실정이다. 이에 따라, 주택시장의 질서를 확립하고 실수요자에 대한 지원 및 보호를 위해 국토부·지자체·국세청·주택협회 등 ‘관계기관 합동 상시점검팀’을 구성해 청약시장 불법행위에 대해 ‘상시·불시 점검’을 실시한다.

상시점검팀은 불법행위 근절을 총괄하는 ‘상시점검팀’을 비롯, 다운계약 등을 점검하는 ‘실거래신고 조사반’, 불법전매 및 청약통장 불법사용 등을 살피는 ‘불법청약 조사반’, 떴다방 등을 조사하는 ‘중개사법 조사반’ 등 4개반으로 구성된다. 위반사항을 적발하면, 지자체, 국세청 및 수사기관 등에 통보해 엄정히 조치할 계획이다.

또한, ‘분양계약 실거래 신고제’가 시행(2017.1~)되는 시점에 맞춰 아파트 각 호별로 최초 분양계약부터 분양권 및 주택거래내역을 파악할 수 있도록 실거래가 시스템(RTMS)을 구축하고, 주민등록번호처럼 주택 각 호별로 고유번호를 부여하는 방안을 마련해 ‘인허가→분양→준공→멸실’ 등 주택생애주기별 관리도 강화할 계획이다.

이와함께 다운계약서 등 실거래가 허위신고에 대한 신고포상금 제도와 자진신고자에 대한 과태료 감면제도(2017.1월 시행)를 도입해 불법행위 근절 및 자진신고 등을 유도할 계획이다. 또한 부적격 당첨자의 청약제한기간을 현행 3개월에서 1년으로 연장하고, 전매제한기간 내에 전매한 자도 청약제한기간을 1년 적용할 계획이다.

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①11·3대책 어떤 내용을 담았나

②대책발표 이후 시장 움직임

③전문가가 본 시장전망과 대응전략