아파트의 가격, 분양가

아파트가 시장에서 구매하는 물건이라면, 분양가는 일종의 물건 가격이다. 물건 가격은 물건을 만드는데 드는 비용을 토대로 매겨지는 법. 아파트 분양가 역시 기본적으로 아파트를 짓는데 드는 비용에 따라 결정된다.

아파트 분양가를 결정하는데 중요한 요소는 크게 △택지비 △건축비 △기타 제반비용이 있다. 이중 가장 큰 비중을 차지하는 것은 택지비다. 아파트 분양가가 지역별로 크게 차이가 나는 이유도 지역별로 크게 차이 나는 땅값 때문이다.

기타 제반비용은 건설사의 영업이익을 비롯해 아파트를 공급하는데 드는 기타 부대비용이다. 사업지연에 따른 금융비용이나 광고 및 홍보비용도 여기에 속한다. 기타 제반비용에 대한 자세한 산정기준은 건설사의 사업계획심사분석에 따라 정해진다.

잠깐만요!

분양가 추가 금액, 입주자모집공고안에서 확인하세요!

 

실제로 소비자가 아파트를 분양받을 때 내는 금액은 분양광고에서 말하는 분양가와 다소 차이가 있다. 대개 분양가보다 비싼 금액을 납부해야 한다.

 

아파트는 주거동의 위치, 층수에 따라 가격이 조금씩 달라지기 때문이다. 수요가 적은 1층의 경우 기준층보다 가격이 저렴하다. 또 조망권이 좋은 주거동은 그렇지 않은 주거동보다 전반적으로 분양가가 비싸다.

옵션사항에 따라 추가금액을 내야 하는 경우도 있다. 발코니 확장, 빌트인 가구 추가 옵션 등에 따라 금액이 추가된다.

 

사업자는 표준 분양가 외의 추가금액 사항을 입주자모집공고안에 반드시 표시해야 한다. 따라서 아파트를 분양받을 때는 입주자모집공고안을 자세히 살펴보는 자세가 필요하다.

분양가에서 가장 비중 높은 택지비

택지비는 아파트 분양가를 산정하는데 가장 중요한 요인으로 꼽힌다. 건설업계에서는 평균적으로 분양가에서 땅값이 차지하는 비중이 40%를 넘는다고 알려져 있다. 택지비는 크게 조성원가 혹은 감정평가액에 따라 결정된다.

획일적인 가격, 조성원가

조성원가는 해당 대지를 취득하는데 든 취득원가와 통상의 조성비(토지보상비, 공사비 등), 이자 등의 명목으로 추가된 가산비 등을 근거로 산출한 총사업비를 공급면적으로 나눠 산정한다. 조성원가는 개별 입지의 특성을 반영하지 않기 때문에 획일적인 가격 기준이라는 지적을 받는다. 장래가치 등을 반영하지 않아 대개 감정평가액보다 저렴하다.

시세에 따라 달라지는 감정평가액

반면 감정평가액은 시장원리에 따른 가격 기준이다. 취득가와 통상의 조성비에 공인된 감정평가사가 해당 대지의 교통 및 인프라, 인근 땅 시세, 장래가치 등을 종합적으로 고려해 산출한다. 인프라가 확충되거나 수요가 늘어 시세가 오르면 감정평가액도 따라 상승한다.

국토부, 감정평가에 따라 택지 공급

공공택지의 경우 그동안 조성원가를 기준으로 택지가 공급됐다. 그런데 지난 10월 택지공급가격 기준을 감정평가액으로 전환했다. 시세보다 낮은 조성원가를 기준으로 주택분양가가 매겨지면 준공 이후 시세와 아파트의 가격이 차이가 많이 나는데, 이러한 시세차익을 노린 투기수요가 과열된다는 지적이 있었다. 국토부는 투기수요를 조절하기 위해 시세를 반영한 감정평가액으로 공급한다는 설명이다.

감정평가액에 따라 택지가 공급되면 주택경기가 호황기이거나 인기지역의 경우 분양가가 오르고, 반대로 경기가 침체되거나 비인기지역은 분양가가 낮아진다.

잠깐만요!

적정 분양가 심사하는 ‘분양가 심사위원회’

 

아파트 사업자가 택지비, 건축비, 기타 제반비용을 고려해 분양가를 정했다고해서 곧바로 해당 분양가로 아파트를 공급할 수 있는 것은 아니다. 산정한 분양가가 적정한 수준인지 심사를 받아야 한다.

 

분양가 심사위원회는 입주자모집공고 승인권자인 지자체장(사업주체가 국가·지자체·공공기관인 경우 해당 기관의 장)이 운영한다. 사업계획승인이 있는 날부터 20일 이내에 분양가 심사위원회가 설치돼 분양가격의 적정성 여부를 판단한다.

 

분양가 산정에 기준이 되는 택지비 및 건축비의 타당성을 따지고 그 외 추가로 드는 옵션비용 등을 검증한다.

분양가 심사위원회는 주택관련 전문가와 감정평가사, 인허가권자 등을 포함해 10명 이내로 구성된다. 이중 민간위원 6명 이상, 공공기관위원 2명 이상을 포함해야 한다.

아파트 짓는데 드는 건축비

국토부가 매년 두 차례 발표하는 기본형 건축비는 공공택지 내 아파트 분양가를 산정할 때 기준으로 삼는 건축비다. 일반적인 품질 수준의 주택을 짓는데 필요한 직접·간접 공사비, 설계비, 감리비, 부대비용 등을 포함해 산정된다.

국토부는 변동되는 건축자재상승비, 인건비 등의 변동사항을 반영해 매년 3월1일, 9월1일마다 정기적으로 기본형 건축비를 고시한다.

기본형 건축비는 주거 전용면적과 층수에 따라 다르게 정해진다. 면적별 지하층 건축비는 85㎡를 기준으로 다르게 책정된다.

11월 24일 기준 기본형 건축비는 전용면적 85㎡, 공급면적 112㎡, 세대당 지하층 바닥면적 39.5㎡의 경우 공급면적 3.3㎡당 583만4000원이다.