수도권을 중심으로 오피스빌딩, 상가, 토지 등 수많은 부동산을 보유하고 있는 부동산 갑부 P씨(남·65세). 보유한 수많은 부동산을 어떻게 관리하고 운용하고 있는지를 궁금해 하는 필자에게 P씨가 들려준 말은 다소 엉뚱하기도 했지만 그가 부동산 관리문제로 얼마나 고심하고 있는지를 엿볼 수 있었다. 

최근 몇 년 사이 국내 부동산시장이 냉탕과 온탕을 오가면서 변동성이 확대되자 평소 부동산 관리문제로 고심하고 있던 자산가들을 중심으로 부동산 신탁에 대한 관심도가 높아지고 있다. 다만 자산가들이 부동산 신탁에 관심을 보이는 이유는 부동산의 유형 및 자산가의 개별적 사정에 따라 다소 달랐다.

부동산 신탁이란 소유자가 소유권을 신탁회사(시중은행 또는 전문신탁회사)에 이전하고 신탁회사는 소유자의 의견(관리, 처분, 담보, 개발 등 부동산관련 일체)에다 신탁회사의 전문지식을 결합해 부동산을 효과적으로 관리하고 개발, 운용하여 그 이익을 소유자에게 되돌려주는 제도를 말하는데, 통상 자산가들은 자신들이 거래하는 시중은행을 통해 보유 중인 부동산을 신탁하는 경향이 있다. 이와 관련, 필자가 경험한 상담사례를 통해 좀 더 구체적으로 살펴보겠다.

관리신탁사례

해외 장기체류 예정인 Y씨,

오피스빌딩 관리 은행에 맡겨

서울 강남구 삼성동에 위치한 시세 3백억원짜리 오피스빌딩을 소유하고 있는 알부자 Y씨(남·53세). Y씨와 마주한 사람들은 그가 건넨 명함을 통해 유명 다국적기업의 마케팅담당 전무임을 쉽사리 알 수 있다.

한편 건축물관리대장을 통해 Y씨가 소유한 오피스빌딩의 현황을 살펴보면, 대지 1000㎡(제3종일반주거지역), 건물연면적 5000㎡ 규모의 지하 2층~지상 10층짜리 오피스빌딩이며 준공일자는 1995년 7월임을 확인할 수 있다. 또한 등기사항전부증명서(구, 부동산 등기부등본)의 열람을 통해 소유권 등 법적권리관계를 살펴보면, 해당 빌딩은 Y씨와 연로하신 그의 모친이 공동으로 소유하고 있음을 알 수 있게 된다.

따라서 해당 빌딩의 관리와 운용은 언제나 Y씨의 몫이었다. 그런데 Y씨 및 그의 일가족에게 예상치 못한 위기가 찾아왔다. 조만간 Y씨가 미국 본사로 장기근무(최소 3년 이상)를 떠나야할 입장이 된 것이다. 하지만 자신이 해외에 장기체류할 경우 당장 해당 빌딩을 관리 운용할 마땅한 사람이 없었기에 Y씨의 고민은 깊어질 수밖에 없었다.

다행히 그의 고민은 오래가지 않아 해결됐다. 주거래은행의 담당 PB로부터 해당 빌딩의 관리와 운용을 맡아주겠다며 부동산 관리신탁을 제안 받았고, 결국 3차례의 미팅을 통해 해당 빌딩을 맡기기로 결정한 것이다. 물론 매월 비용(관리신탁 수수료, 통상 월임대료의 5~6%)이 발생되겠지만 믿을만한 주거래은행의 부동산 관리신탁 서비스를 활용하면 해외 장기체류 시에도 보유 빌딩을 안심하고 맡길 수 있다는 확신이 섰기 때문이었다.

담보신탁사례

담보신탁을 활용한 대출 통해

?이자비용을 절감하게 된 K씨

중견기업체 오너이자 최고경영자인 K씨(남·62세). 평소 월세가 나오는 수익형부동산 투자에 관심이 많았던 그는 얼마 전 알고 지내던 부동산 중개업자로부터 서울 서초구 양재동 소재 5층짜리 상가빌딩(대지면적 250㎡, 건물연면적 530㎡, 2종일반주거지역, 2005년 준공)을 45억원에 소개받았다.

임대수익률이 연 4.3% 수준으로 다소 아쉬웠지만 대로변에 소재해있고 인근 개포주공 아파트 재건축 개발에 따른 후광효과로 향후 토지가격 상승도 기대돼 큰 고민 없이 매수하기로 결심했다. 다만 부족한 자금 15억원은 주거래은행을 통해 근저당권 대출을 신청할 생각이었다.

K씨는 매매계약을 체결한 다음 날 오전 일찍, 회사 인근에 위치한 주거래은행 지점을 찾아가 부족한 매매대금 15억원을 저렴한 금리로 대출받을 수 있는 방안을 문의했고, 이때 은행의 대출담당자가 제시한 방안은 다소 생소했지만 추가 금리할인이 가능한 담보신탁 대출이었다.

통상 담보신탁(기간은 5년 원칙이나 협의조정 가능)을 통해 대출을 받을 경우 근저당권 대출에 비해 금리가 0.2~0.3% 정도 저렴하다. 물론 은행은 근저당권 대출에 비해 다소 저렴하게 대출해주는 만큼 담보신탁 설정 당시 수수료 명목으로 수익권증서 발행가액(채권최고액)의 0.3%선에서 수수료를 징구한다.

하지만 담보신탁의 경우 2~3년 이상 장기로 대출을 유지할 경우라면 할인받은 대출금리가 담보신탁 수수료를 상회하고도 남기에 대출신청자에게 유리한 상품이다. 최소 5년이라는 대출기간이 필요한 K씨로서는 담보신탁을 활용한 대출을 통해 수백만 원 이상의 대출비용을 절감할 수 있게 된 것이다.

처분신탁사례  

자녀들 재산다툼으로 골치 아픈 L씨

안전한 부동산 매각 위해 처분신탁 이용

자수성가형 빌딩부자 L씨(남·78세). 그의 가족은 동갑내기인 아내와 출가한 딸, 그리고 아직 미혼인 아들 2명 등 모두 5명이다. 비교적 젊은 나이인 30대 초반, 선친의 공장을 물려받아 경영해온 L씨는 운이 좋았는지 큰 고비 한번 없이 사업이 잘 돼 비교적 큰돈을 만질 수 있었고, 또한 돈이 생길 때마다 틈틈이 부동산을 매입했던 까닭에 지금은 서울 강남권을 중심으로 수백억 원대 빌딩만 3채를 보유한 갑부로 알려져 있다.

하지만 그에게도 걱정거리가 하나 생겼다. 근래 들어 건강이 크게 나빠지면서 아내와 자녀들에게 자신의 재산을 온전히 물려줘야 한다는 강박증이 생긴 것이다. 게다가 자녀들은 빌딩들을 관리하고 운용하는데 전혀 관심을 보이지 않으면서 오히려 재산다툼까지 시작했으니 걱정이 태산이다.

L씨는 고심을 거듭한 끝에 보유 중인 빌딩들을 모두 매각한 후 현금화해 아내 및 자녀들에게 공평하게 나눠주기로 결심했다. 재산문제가 골육상쟁으로 확대되는 꼴을 보고 싶지 않았던 L씨였다. 때마침 지인의 권유로 은행의 부동산 처분신탁 서비스를 소개받게 된 L씨는 이를 활용해 보유 중인 빌딩들을 모두 매각하기로 결정했다.

공신력 있는 은행이 부동산의 처분과 관련해 매수희망자와 가격 및 거래조건을 대신해 협상해주고 신탁이라는 특성상 매각 진행 중에 예기치 못한 가압류, 가처분, 강제집행 등으로부터 부동산을 온전하게 보존할 수 있어 보다 안전한 매각을 추진할 수 있기 때문이었다.

이동현

서강대 법학과와 성균관대 경영대학원(부동산전공) 석사를 졸업하고, 단국대에서 도시계획학(부동산학전공) 박사학위를 취득했다. 한국금융연수원 강의교수, 부동산TV 뉴스해설위원, 한화생명 부동산전문위원 등을 역임했으며, 현재 하나은행 PB본부 부동산센터장 및 부동산전문위원으로 재직하면서 부동산컨설팅 및 세미나강연, 대언론활동을 하고 있다.