1300조에 이르는 가계신용 부담이 커지면서 정부는 주택금융정책 방향을 결정하는 대책을 연이어 발표하고 있다.

지난 11월 24일에 8.25 가계부채 관리방안 후속조치 및 최근 금리상승에 대응한 보완방안을 발표했다. 12월 8일에는 제4차 경제현안점검회의가 있었고, 회의결과에 따라 정책모기지 개편방안을 추진하기로 했다.

8.25대책을 시작으로 11.24대책, 12.8대책에 이르기까지 주택담보대출 관리 강화의 신호로 해석할 수 있다. 최근 분양시장에서 나타난 시장호황은 저금리에 기인한 풍부한 유동자금 영향을 배제할 수 없다. 따라서 주택금융에 대한 규제강화는 분양시장을 중심으로 하는 주택시장의 위축·조정으로 이어질 수밖에 없다.

주택 공급 초기단계 개입, 분양보증 강화

8.25대책은 가계부채 관리방안을 담은 대책이다. 금융당국은 가계부채의 증가원인을 주택담보대출, 특히 집단대출(중도금대출 포함) 증가로 보고 주택담보대출과 집단대출에 대한 규제 강화 필요성을 주장해 왔다. 그 결과 PF대출 신청 시기를 사업계획 승인 이후로 조정해 중도금대출을 줄이는 등 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 강화하고 있다.

<표1>에서 보는 바와 같이 미분양관리지역으로 선정된 지역은 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 본점심사까지 완료해야 하며, 분양보증 예비심사 제도도 도입한다. 주택공급 초기단계의 금융공급 규제를 강화하고 있다.

공급 초기단계에서 금융을 강화하는 이유는 금융규제 강화로 인한 부작용을 최소화하기 위한 정부의 고민으로 보인다. 공급 중간단계로 분양이후의 중도금 집단대출을 직접 규제하면 분양시장에 참여하고 있는 수분양자들의 혼란으로 예기치 못한 부작용 발생 가능성이 확대될 수도 있기 때문이다.

입주자용 보금자리론 한시 적용하기로

11월 24일에 발표한 8.25대책에 대한 후속조치는 집단대출에 대한 여신심사가이드라인 적용 내용을 담고 있다. 당장 내년 1월 1일부터 분양공고 되는 사업장은 잔금대출에 대해 현재 적용되고 있는 여신심사가이드라인이 적용된다(<표1> 참조).

수분양자가 잔금대출을 받으려면 (ⅰ)소득증빙자료 객관성 확보, (ⅱ)비거치·분할상환, (ⅲ)stress DTI 적용(금리상승 가능성을 감안한 상환능력평가), (ⅳ)DSR 지표 활용을 적용해야 한다. 일단 계약금만 있으면 분양을 받던 수분양자는 잔금대출의 조달 가능성도 고려해 분양을 받아야 한다.

당장 적용되는 것이 아니고 잔금을 치워야 하는 2년 정도 후에 영향을 미치지만, 수분양자는 자금조달계획을 수립할 때 이러한 변화를 고려해야 하기 때문에 더 깐깐해질 수밖에 없다. 주택수요감소로 이어질 수도 있기 때문에 사업자도 간과할 수 없는 부분이다.

정부는 제도 변화로 인한 시장충격을 최소화하기 위해 한시적으로 잔금대출에 대해 입주자 전용 보금자리론을 판매한다. 잔금적용 대출과 새로운 보금자리론 판매 등에 대한 정보를 정확히 소비자들에게 전달하여 내 집 마련 의지가 있는 국민들이 심리적으로 위축되어 주택구입을 포기하지 않도록 할 필요가 있다.

정책모기지도 개편, 서민층 제약 예상

분양주택에 대한 잔금대출 규제강화에 이어 지난해 12월 8일에는 <표2>에서 보는 바와 같이 정책모기지 개편방안을 발표했다.

내 집 마련을 위해 정부가 공급하고 있는 금융 프로그램은 크게 디딤돌 대출, 보금자리론, 적격대출이 있다. 서민 실수요자의 내 집 마련에 더 많이 도움이 될 수 있도록 대출요건을 조정·개편한다.

디딤돌대출과 보금자리론은 주택가격을 강화하고, 보금자리론에는 별도로 소득요건을 신설한다. 게다가 일시적 2주택 요건 조정으로 투기수요를 차단하고 무주택 실수요자 위주의 공급을 유도하며, 일반국민에게는 적격대출을 적극적으로 공급해서 가계부채 구조 개선(고정금리·분할상환)을 유도한다. 

주택금융규제가 서서히 강화되고 있다. 많은 가구가 주택 마련시 모기지를 활용한다.

자기가 보유하고 있는 자산으로만 주택을 마련하는 가구는 많지 않다. 이러한 상황에서 잔금대출이나 정책모기지 대출요건의 강화는 일반 서민·중산층가구의 금융 접근성 제약으로 작용할 수밖에 없다.

금융 접근성이 낮아진 서민·중산층 가구가 대체 자금을 마련하지 못하면 결국 주택마련을 보류하거나 포기하면서 주택수요가 줄고 주택시장이 위축된다. 주택시장 위축은 주택금융의 시스템리스크로 확장될 수 있다. 경계해야 하는 이유이다.

합리적 상환 가능한 대출 활용해야

1300조원에 이르는 가계신용은 국가적인 큰 부담이다. 리스크에 노출되지 않도록 잘 관리해야 한다. 그러나 이러한 가계부채 관리 기조가 서민·중산층의 내 집 마련 수요 감소로 이어져 주택경기의 불안요인으로 작동되면 안 된다.

정부의 가계부채 관리는 실수요자나 투자목적의 주택구입수요가 줄지 않도록 합리적인 수준에서 진행될 필요가 있다.

주택사업자는 주택사업계획 수립시 입주물량이 많아지는 시장상황과 주택금융정책의 변화, 그리고 대내외적인 정치경제적 불확실성을 최대한 반영할 필요가 있으며, 위기시에 대응할 수 있는 컨티젼시 플랜을 수립하고 탄력적인 시나리오를 만들어 둘 필요가 있다.

주택소비자도 현명한 주택소비가 필요한 시점이다. 재무구조를 파악하고 자금조달계획을 통해 내 집 마련과 투자전략을 수립해야 한다. 또한 과도한 대출에 기반한 주택소비를 지양하고 합리적으로 상환 가능한 수준의 대출을 활용한 건전한 주택소비 문화를 만들어가야 한다.

김덕례

현재 주택산업연구원 연구위원. 가천대학교에서 도시계획학 박사학위를 취득했다. 국토연구원, 한국건설산업연구원, 한국주택금융공사 주택금융연구소 연구위원을 지냈다.