부동산 투자로 돈을 벌고 싶다면 지나치게 높은 수익률에 현혹돼서는 안 됩니다. 지금 눈앞의 이익에 급급해 높은 수익률만 좇다보면 고수익은커녕 오히려 손실만 키우는 어리석음을 경험하게 됩니다. 반드시 철저한 시장분석을 통해 향후 미래가치를 내다보고 부동산에 투자해야 합니다. 지나치게 높은 수익률에 현혹되기 보다는 다소 수익률이 낮더라도 알짜배기 부동산에 투자해야 좋은 결과를 얻어낼 수 있습니다.

이른바 ‘부동산 고수’로 알려진 H씨(남·55세)가 필자에게 귀띔해준 자신만의 투자 노하우다. 

고수익 고위험 법칙’

기본적인 투자법칙을 기억하라

우리가 알면 유용한 자산관리의 기본 상식 중 하나로 ‘고수익 고위험 법칙(통상 ’하이리스크 하이리턴 법칙‘으로 불림)’이 있다. ‘모든 투자에는 반드시 위험이 따르며 기대하는 수익이 크면 클수록 위험도 커지게 된다.’는 투자법칙을 말한다.

통상 변동성이 큰 위험주식에 투자할 때 언급되는 말이지만 부동산 투자에도 동일하게 적용된다. 그런데 이런 기본적인 투자법칙을 간과하여 낭패를 본 사람들이 부지기수로 많은 게 또한 현실이다. 

수도권 소재 유명 사립대학교 공과대학 교수인 H씨. 지금은 자타가 인정하는 부동산 고수지만 그 역시 초보 투자자시절 높은 수익률에 현혹돼 투자에 실패했던 아픈 경험을 가지고 있다.

사연은 이러했다. H씨가 부동산 투자를 시작하게 된 정확한 시기는 지금으로부터 12년 전인 2002년 초겨울 어느 날이었으며, 그날 한 동료 교수로부터 상가건축업자 S씨를 소개받게 되었다. 나중에 밝혀진 사실이었지만 S씨는 상가건축업자가 아닌 분양대행업체에 소속된 이른바 ‘바지사장’이었다. 문제는 적어도 월1%(연12%)의 임대수입을 보장한다는 바지사장 S씨의 감언이설에 속은 H씨가 상가 2개호를 분양받았다는데 있었다. 

구체적인 투자내역을 살펴보면, 대상물건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 고잔신도시 중심상업지역 이면에 소재한 1층 구분상가로 3.3㎡당 분양가는 분양면적 기준 1000만 원선이었다. 호당 분양면적이 66㎡(20평)이었기에 상가 2개호에 총 4억원을 투자한 것이었다.

누구나 고수익에 현혹되면

감언이설에 속을 수 있다

S씨는 자신이 분양 마케팅 중인 고잔신도시 상가 2개호를 H씨에게 권유하면서 검증하기 어려운 감언이설을 통해 최소 연 12%라는 높은 임대수익률을 내세웠던 것이다. 때마침 여윳돈을 투자할 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있었던 H씨로서는 정말 참아내기 힘든 달콤한 유혹이었던 것이다.

분양대행업체 바지사장 S씨가 H씨에게 상가 투자 시 높은 임대수익률을 얻을 수 있다고 감언이설한 근거는 다음과 같았다. 첫째, 안산 고잔신도시는 총 899㎡(272만평)의 대지 위에 아파트를 포함한 공동주택 3만5000세대 약 14만 명을 수용할 계획으로 건설되고 있으니 초대형 배후지를 상권으로 가지고 있다는 점이다.

둘째, 자타가 인정하는 안산시 최대상권은 안산시청을 비롯한 주요 행정기관이 소재한 지하철 4호선 고잔역과 중앙역 북단부 도심의 중심상업지역, 즉 고잔중앙역 상권인데 S씨가 분양 판매 중인 고잔신도시 상권은 고잔중앙역 상권 도로 맞은편에 위치해 있으므로 후광효과를 기대할 수 있다는 점이다

셋째, 고잔중앙역 상권의 경우 유동인구가 하루 평균 5만 명에 달할 정도로 상권이 발달돼 상가 임차인 수요가 공급을 초과하고 있는데, 이로 인해 미처 상가를 임차하지 못한 대기 임차인 수요가 결국 근접한 거리에 소재한 고잔신도시 상권으로 넘어올 것이라는 점 등이었다.

그런데 현실은 S씨의 호언장담과 달리 정반대의 결과를 가져왔다. H씨는 분양대행업체 바지사장 S씨로부터 고잔신도시 근린상가 1층 2개호를 호당 2억원씩 총 4억원에 분양받았으나 마땅한 임차인을 유치하지 못한 것이었다.

결국 H씨는 분양받은지 1년이 다돼가서야 당초 기대 수익률의 절반도 안 되는 저렴한 임대료를 받는 조건으로 임차인을 유치할 수 있었다. 그 후 H씨는 자신에게 상가 분양받을 것을 권유했던 S씨에게 거친 항의도 해보았고 법적대응을 위해 친한 변호사와도 상의해보았지만 투자자로서 자신의 책임을 회피할 수 없다는 결론을 얻어냈을 뿐이었다.

아울러 분양받은 상가 2개호를 중개업소에 매물로 내놓아봤으나 임차인을 구하지 못해 공실로 방치된 상가가 주변에 너무 많아 심지어 분양가의 2/3수준(총 3억원)이라도 선뜻 매입하겠다고 나서는 사람이 없었다. 당장 눈앞의 이익에 급급해 높은 수익률만 좇다보니 고수익은커녕 손실만 키운 어리석음을 경험하게 된 것이었다.

눈앞의 이익에 급급해

수익률만 좇다가 낭패 봐

돌이켜보건대, H씨가 고잔신도시 상가 투자에 실패한데는 몇 가지 분명한 이유가 있었다. 첫째, S씨가 주장한 최소 연 12%라는 높은 임대수익률은 객관적인 근거 없이 막연한 기대감에서 나온 비현실적인 숫자라는 점이다. 안산시 최대상권으로 도로 맞은편에 소재한 고잔중앙역상권의 임대수익률 수준이 연 5~7%대에 불과하다는 점을 감안한다면 S씨의 주장은 현실감이 크게 떨어짐을 알 수 있게 된다.

둘째, 고잔신도시상권의 경우 신도시 건설을 배경으로 새로이 형성되는 신상권이기에 상권이 정착되기까지 단기 5년, 장기 10년은 지켜봐야 한다는 사실을 간과했다는 점이다.

셋째, 고잔신도시의 경우 기존 여타 신도시들보다 택지개발계획상 상가용지가 차지하는 비중이 높고, 또한 도로 맞은편에 소재한 고잔중앙역 상권의 흡입력이 매우 강해 고잔신도시 입주민들이 고잔중앙역 상권을 여전히 이용할 수 있다는 점, 그리고 이로 인해 분양받은 상가의 공실이 우려된다는 점 등을 간과했다. 하지만 다행스럽게도 H씨 역시 이러한 이유로 상가 투자에 실패했음을 확실히 깨닫게 되었고, 한발 더 나아가 이를 통해 그 이후의 부동산 투자에서 승승장구할 수 있었다.

요컨대 현명한 부자라면 눈앞의 이익에 급급해 높은 수익률을 좇기보다는 철저한 시장분석을 통해 향후 미래가치를 내다봄으로써 알짜배기 부동산을 찾아낼 수 있어야할 것이다.

이동현

서강대 법학과와 성균관대 MBA를 졸업하고 단국대 부동산학 박사과정을 수료했다. 한국금융연수원 강의교수, 부동산TV 뉴스해설위원, 한화생명 부동산전문위원 등을 역임했으며 현재 하나은행 부동산전문위원으로 재직하면서 부동산컨설팅 및 세미나강연을 하고 있다.